未来15年中国房地产市场必须消化房地产存量，发生政策调整或者银行利率变化应该是必然之势，房地产市场周期性调整也是必然之举，房价下跌也就在所难免。

我有一位朋友，经受不住房地产商诱惑，把自己辛辛苦苦积攒的400万嫁妆钱购买了一套期房（15年按揭）。她的观点很简单：理财产品已经到期，当下除了房地产没有更好的投资产品。与其将钱存入银行，不如投入房地产，好比投了固化的理财产品。400万的房产，15年后值多少钱呢？400×（1+6%）*15≈1147万。所以，今天的她更愿意成了房奴者，未来就会是千万富婆。

据说，这些观点在当下中国颇有“群众基础”。只要看今年4月份居民中长期贷款占整个贷款80%以上，就知道目前国内不少居民都热衷于购买房产，先是北京、上海和深圳，然后扩展到杭州、苏州、南京和合肥等地，甚至发明出“首付贷”，集体沉浸在“今天的百万房奴，明天的千万富翁”的美梦之中。

真的会是如其所愿？真会因为手里的一套房而成为“千万富翁”？

首先，这种结论是建立在住房按揭贷款利率永远在目前最低点，且宽松的国内货币政策保持不变的基础上。事实上，上个世纪最后20年，全球主要发达国家平均利率在10%，中国平均利率仅在8%左右，因此，未来15年内这种低利率改变的可能性就很大。如果利率上升，购买住房贷款都可能还不起，哪里还有“千万富翁”可言？加之中国宽松货币政策说变就变，不要说15年，就是今年4月份与前三个月情况比较都有较大的变化。货币政策一旦收紧，没有接盘者进入，房价还会涨上去吗？

其次，前10年之所以把房价炒作得越来越高，核心问题就是把住房的属性混淆了，导致住房市场远离它的居住属性而成为少数投机商炒作赚钱的工具。为此，政府5月9日第一次明确承认当前房地产市场存在泡沫，强调国内房地产市场必须回归其基本居住功能，对通过信贷及税收杠杆让一些城市巨大的房地产泡沫挤干净，并开始处罚用金融杠杆炒作房价的投机行为。如果住房是给人居住而不是炒作赚钱的，投机行为就会戛然而止，房价必然大跌，15年后的投资价值从何而来？今天的房奴又如何成为明天的“千万富翁”？由此，目前抢购房地产投机客可能是接最后一棒者，不要说抢到的是期房，即使是现房，都有可能把购买的房产砸到自己手里。

再者，本轮房价快速飙升，很大程度上取决于资金杠杆的过度推高。大多数居民千方百计地涌入房地产市场，他们并不在乎自己手上有没有充足的现钱，因为各种各样的融资方式都等着他们，资金杠杆效应激发起城市居民的购房欲望。可是，不要忘记去年配资撤离股市后广大股民的割肉之痛。过去的两年里，股票市场正是经历了场外配资的高杠杆“狂欢”后，股市发生了翻天覆地的变化，从6247点猛跌至1619点。而本轮房地产市场狂欢最大赢家依然是地方政府、房地产开发商和房地产中介机构，背后的资金推手依然是金融杠杆效应，可谁能保证市场不会发生天翻地覆的变化呢？

再说，近年来房地产之所以大涨不跌，很大程度上是因为地方政府更愿意通过房地产市场价格上涨保住地方经济上行趋势，以至于近几年银行业的绝大多数贷款流入房地产市场。在这种情况下，如果房地产市场一直繁荣，且不进行周期性调整，银行业与房地产有关的贷款永远是优质资产，房价只涨不跌，问题不会暴露出来。但是，今天的地方政府已经不可能再像10年前那样，以房地产投资为主要手段拉动经济了。也就是说，未来15年中国房地产市场必须消化房地产存量，发生政策调整或者银行利率变化应该是必然之势，房地产市场周期性调整也是必然之举，房价下跌也就在所难免。到那时，一旦资金链断裂，银行出现巨量不良资产，必定把炒房者的期望变成梦想破灭。虽然这是任何人都不愿意看到的，但也不是任何人能够轻易改变的。

□顾雷（中国人民大学金融与证券研究所教授）

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