买房人出手变得更加谨慎，而卖房人出价开始松动，新一轮买卖双方博弈悄然拉开帷幕。往年的红五月行情，今年却未延续。
今年5月1日，酝酿已久的营改增新政终于落地。随着营改增新政实施，使得北京二手住宅交易中的税费有所减少，但这并未点燃买卖双方入市的热情。反之，买房人出手变得更加谨慎，而卖房人出价开始松动，新一轮买卖双方博弈悄然拉开帷幕。往年的红五月行情，今年却未延续。
■调查
买房人看的多 出手的少
在北京大街小巷盘踞的大大小小的中介门店，成为了北京二手住宅市场的晴雨表。供职于一家中介门店的经纪人小风（化名）回忆说，“今年2月至3月，一个房主卖房，楼下数组买房人排队等着看房；转眼进入5月，即便是营改增利好的出台，这种场景也难得一见了。”
一周内，北京晨报记者走访石景山区、东城区、朝阳区等多家中介门店发现，面对一些经纪人拿营改增新政说事，买房人还是看房的多，但真正下决心出手的少。“营改增新政实施后，对北京二手住宅市场影响不大。”链家、我爱我家、麦田地产、中原地产等多家中介门店的经纪人如此反馈。
据小风介绍说，一般来说，北京140平方米（含140平方米）以下的住宅属于普通住宅，140平方米以上的住宅属于非普通住宅。在“营改增”后，个人将购买2年以上的普通住宅对外销售的，免征增值税。这与过去营业税的免征情况是一样的。“营改增”后，个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
“在实际交易中，房主往往会将税费计算到房价之中，从而转嫁给买房人来支付。在‘营改增’后，购买2年以上的大户型住宅，转嫁给买房人支付的增值税有所减少。”小风算了一笔账说，以一套满2年的150平方米住宅为例，原值为420万元，最新交易价格变为600万元，“营改增”之前交纳的营业税为：（600-420）×5.65%=10.17万元，“营改增”之后交纳的增值税为：（600-420）万元÷（1+5%）×5%=8.57万元，少交税1.6万元。
不过，在朝阳区看二手住宅的陈雨（化名）却不着急出手，她想换一套大户型住宅。提到没有被中介“忽悠”着急入市的原因，陈雨说：“与降低的税费相比，房价还是大头。现在北京二手住宅价格太高了，我想再观望一下。”同样冷静看房的买房人还有张强（化名），他考虑在石景山区鲁谷地区买房。张强表示，“买房子不能冲动，要货比三家再出手。”
卖房人出价开始松动
为了孩子上学，王玉（化名）与丈夫商定出售朝阳区一套住宅，换个学区房。今年3月末，王玉把这套房子委托给链家、我爱我家、爱屋吉屋等多家中介对外出售，报价为380万元。
“经过一个多月，在中介经纪人带领下前来看房的人不少。最终有两个买房人表示愿意出钱买房，其中有一个甚至愿意以全款买下这套房子。”王玉说，正当她与全款买房人商谈合同细节时，意外情况发生了。由于在同一个小区，有几套类似户型房子的房主做出调价，降价幅度在5万元至8万元之间，所以全款买房人要求她下调房价8万元。
“虽然我家房子与调价房子户型差不多，但由于房子是精装修，每一扇门都是实木的。如果降价出售，真的是亏了。”心有不甘的王玉在降与不降价之间犹豫不决。不过，她表示，如果同一个小区，业主调价情况增多，她也不得不考虑重新报价。
与王玉不同的是，李峰（化名）为了换到大房子，做出了下调自己出售房子价格的决定。原来李峰在今年3月出售位于石景山区的一套147平方米房子，报价880万元。郑林夫妇看上了这套房子。郑林夫妇对李峰表示，他们要把自己的小户型房子出售，才能筹到足够的钱向李峰支付首付，请求李峰适当的下调房价。与此同时，李峰看上同一小区一套180平方米左右的房子，急需卖了这套房子，才能完成换房交易。最终，李峰决定下调房价10万元。
“进入5月，卖房人之前死咬不放的价格开始出现松动。有一部分卖房人做出调价，下调价格幅度在5万元至10万元左右。还有一部分卖房人对于调价处于犹豫中。从整个北京二手住宅市场来看，买卖双方的议价空间在加大。”伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹说。
■纵深
5月上半月京二手住宅网签量创新低
据伟业我爱我家集团市场研究院统计数据显示，今年5月上半月，北京二手住宅网签量共计9180套，与4月同期相比下降29%。“从今年4月开始，北京二手住宅市场出现降温。进入5月，这种降温态势还在延续。从今年1月至今，除去春节所在的2月份，5月北京二手房半月度的网签量首次低于万套，创年内新低。”孔丹说。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，“去年330新政出台后，一系列利好政策叠加作用刺激北京楼市升温，促使北京二手住宅成交量出现大涨。北京二手住宅市场持续高温也造成大量购房需求被提前透支，这是今年二季度以来北京二手住宅市场降温的主要原因。”
“与过去相比，营改增后降税幅度不大。在北京二手住宅价格处于高位的情况下，小幅降税不足以刺激买房人积极入市。实际交易中，买房人做出决定衡量的主要因素还是房价。所以营改增对北京二手住宅市场影响不大。”中原地产市场研究部经理靳瑞欣说。
易居智库研究总监严跃进认为，今年3月底以来，上海、深圳一线城市楼市政策的收紧，使得部分购房需求再度被限制，上海、深圳一线城市楼市出现降温。受到上海、深圳楼市降温的影响，北京市场预期发生改变，大多数购房人买房回归理性，不愿意在价格高位入市。所以北京二手住宅成交量逐渐走低，买卖双方出现新一轮博弈。”
北京二手住宅均价或将迎来拐点
据伟业我爱我家集团市场研究院统计数据显示，截至5月18日，今年5月北京二手住宅成交均价为43079元/平方米，与4月同期相比基本持平。从北京各个行政区来看，截至5月18日，今年5月石景山区、顺义区、丰台区的二手住宅成交均价环比都小幅下降，降幅分别为2.22%、1.09%和0.42%。
“一般来说，北京二手住宅成交均价的变化，要比成交量的变化滞后3个月左右。从今年4月起，北京二手住宅的实际交易量开始减少，现在已经显现出成交均价止涨势头。局部区域成交均价还出现小幅下降。”胡景晖表示，北京二手住宅市场的降温已经开始影响业主的定价，主动调高房价的业主由之前的八成左右，降至目前的不足五成，部分大户型高总价房源已经出现降价现象。随着北京二手住宅市场步入新一轮降温周期，买卖双方议价空间会进一步加大，业主降价现象将变得更为普遍，预计六七月份，北京二手住宅成交均价或将出现拐点。
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