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从恒大、雅居乐更名看内房估值之痛

https://m.biud.com.cn 2016年05月27日10:49 家居装修知识网

从互联网+、社区O2O到多元化经营，越来越多房企开始讲述不限于房地产的投资故事。概念喧嚣的背后，难掩的是传统房地产开发模式在资本市场的黯淡光芒。

观点地产网资本市场从不缺乏讲故事的公司。故事的可读性在刺激着投资者的想象力，但最终的结局依然只能考验讲述者的能力。

5月23日，雅居乐地产宣布董事会建议将公司名称由“雅居乐地产控股有限公司”更改为“雅居乐集团控股有限公司”。在此之前，恒大地产亦公告表示，建议公司名称由“恒大地产集团有限公司”变更为“中国恒大集团”。

淡化地产二字，是恒大与雅居乐在更名中做出的共同改变。尽管两者都未否认地产的主业地位，但其更愿意向资本市场输出的形象已不仅止为单纯的房地产企业。

然而，尽管“地产+多元业务”的概念在前，最终能否获得资本市场的一致认可，资产质量、业绩表现与财务状况仍是关键。

去地产与多元化

5月17日晚间，恒大地产公告称，建议将公司的英文名称由“Evergrande Real Estate Group Limited”变更为“China Evergrande Group”，并将公司的双重外国名称由“恒大地产集团有限公司”变更为“中国恒大集团”。

对于名称更改的原因，恒大地产的解释是，公司的业务于近年来已变得更为多元化，而集团现时的业务包括房地产开发、金融、互联网、健康、文化旅游等。尽管物业发展仍然为公司的核心业务，董事认为建议变更公司名称将可更好地反映公司多元化业务发展战略及公司身份。

无独有偶，5月23日晚间，雅居乐地产公告指出，董事会建议将公司英文名称由“Agile Property Holdings Limited”更改为“Agile Group Holdings Limited”，及其双重外文中文名称由“雅居乐地产控股有限公司”更改为“雅居乐集团控股有限公司”。

关于更名的理由，雅居乐表示，随着公司进一步发展及扩大业务范围，更名可反映未来策略。此外，新名称亦可重塑公司的企业形象及身份。

近年投资多元业务的恒大，更名一事亦非全无迹象。早在2014年中期业绩发布时，许家印便曾在投资者会议中流露更名的想法。

而雅居乐在多元化业务方面的路径设计也已经显露。两周前的投资者会议中，其主席陈卓林便表示，雅居乐正在规划物业、环保产品以及教育产业的投资，“现在正在铺开这四条线，所以今后雅居乐不止是一个地产公司，而是一个综合公司”。

内房港股估值之痛

由于香港资本市场和国内资本市场对房地产企业估值取向的差别，H股上市的内房股价普遍不高。尽管销售规模已超过两千亿元，恒大地产当前市盈率也仅约5.6倍，而在A股市场中，万科、绿地的市盈率可以达到15倍及20倍。

与此同时，传统的房地产开发模式在资本市场中也一直带着重资产的标签。“因为是传统行业，而且是重资产行业，跟宏观经济紧密挂钩，房地产板块在资本市场并不算吃香。”华南一家上市房企投资者关系总监向观点地产新媒体如是表示。

“宏观经济向好时，房地产板块因为政策调控的影响受到了打压，现在宏观经济增速放缓，政策趋向宽松，但投资者又会考虑房价泡沫的风险，所以房地产板块整体估值近年一直在低水平徘徊。”香港资本市场人士表示，不少投资者入手房地产股票的考虑主要是基于派息收益而非股价走势。

而在房地产行业告别规模高增长，且利润整体下行之时，寻找新增长点就成了房企探索新增量的重点。“去地产化”的房企更名可谓是这一过程的一个侧写。

计划更名为雅居乐集团控股有限公司的雅居乐地产似乎就正欲开辟新机。2013年至2015年，雅居乐销售金额分别为403.4亿元、441.6亿元及442.3亿元，同比增长仅为9.4%和0.2%。

地产主业规模徘徊之时，雅居乐正在筹备物业、环保产品和教育产业的发展。据陈卓林此前向投资者所述，雅居乐物业服务业务板块正在研究分拆上市，而环保产品业务今年已在组建团队，希望通过收购合并搭建一个平台公司进行发展，同样也将三年冲刺上市列入计划。

不过，前述资本市场人士分析则指，国内股市对上市公司的规模较为看重，但是境外投资者在规模之外，会更加重视对公司整体资产质量、资产负债和各业务的经营盈利表现的深入研究。

同样提出更名计划的恒大地产，其多元化业务布局就一直是外界对其发展策略的重要观察点。截至目前，恒大在体育、金融、文化、医疗健康等板块均有布局，投资版图也已显露。

不过，多元业务当下尚未成为恒大新的利润增长点。“从目前的财务表现来看，投资者还难对恒大多元业务的合理价值形成一个清晰可靠的判断”，有分析人士认为，尽管“地产+多元业务”的概念在前，但恒大、雅居乐要能够获得资本市场的一致认可，上市公司未来资产质量、业绩表现与财务状况才是估值的关键。