高端楼盘业主多为高学历年轻群体成为二手市场新趋势。近日，有关部门印发《广州市人才绿卡制度的通知》，为非广州户籍优秀人才提供购房的市民待遇，有利于楼市，有业内人士分析，这与近期广州二手市场出现的买家“低龄化”现象相符，并提出这是广州二手市场未来健康繁荣的动力。

  近日，有关部门印发《广州市人才绿卡制度的通知》（下称《通知》），其中规定只要满足一定前置条件的、暂无落户意向的非广州户籍优秀人才，申请人才绿卡后，可在购房方面享受市民待遇。

  现象一：

  个别板块高学历业主占七成

  有业内人士认为，人才绿卡制度的施行，或将利好市区高端楼盘。房天下广州二手房电商商圈经理骆周育认为，其所在的天河北板块地处市中心，有不少高端楼盘，一套看似普通的房子动辄也要400万元以上，而同时这里也是广州高收入高学历人才的聚集区之一：“据观察，业主中毕业于重点大学的本科和研究生的占比达到了70%以上。”他认为，一个区域高端人才的密集程度和该区域的房价水平、二手楼市繁荣程度是呈正相关的：“深圳自2015年3月以来房价的持续上涨，除了受地少人多、供应不足的影响外，外来的高学历年轻群体不断涌入，是最为根本的原因。”

  广州从2月底3月初开始，楼市就进入了活跃成交期，二手房月成交量破万套，新楼盘去化周期也降到了9个月以内。对于《广州市人才绿卡制度的通知》，骆周育认为该制度施行的本意是为了让广州能留住更多高素质人才，而非针对楼市：“因此，近期楼市成交数据如何仅仅是一个参考而无法成为制度施行与否的决定因素。而且，尽管业内普遍认为该制度对高端市场而言是一个难得的利好，但考虑到高端市场的占比不高，且购买周期长于普通住宅，预计短期内它对楼市的影响很难从成交量和房价上直接体现出来。”

  业内人士认为，该政策的影响将是长期性的：“因为在继续执行限购的前提下，只有吸纳更多的高收入高学历高素质人才，才能从根本上拉动广州楼市。”

  现象二：

  高端楼盘买家呈“低龄化”

  与此同时，高端楼盘板块也出现买家“低龄化”的趋势。据业内人士观察，以市中心天河北板块为例，30岁以下年轻买家逐渐成为这里的购买主力，占比在35%~40%之间，其中90后买家的比例也不断提高，已经占到了买家总数的15%~20%。有中介人士告诉记者：“2、3年前看到‘90后’来这里买房子还非常惊讶，现在已经习以为常了。”

  据观察，这些年轻买家普遍的特点是家境好且学历较高，不少身处在金融、互联网、地产等收入较高的行业工作。中介人士认为，以他们的薪酬水平估计，工作3~5年后的储蓄加上来自父母的资助有机会承担起百万元的首付。

  在不少市区中心的高端楼盘板块都存在类似的情况。业内人士分析，原因一是金融、互联网等行业的收入增幅明显高于其他行业，最接近房价的涨幅，二是近两三年来一、二线城市房地产市场火热与三线城市库存量高企形成鲜明的反差，出于保值和升值的目的，越来越多的家庭愿意倾全家之力，帮助子女在一、二线城市的核心地段购房置业。

  据了解，过去在天河北、海珠新港东等高端市场较为集中的区域，买家主要是30岁以上且经济基础很强的商界人士，他们往往在广州有不止一套房，再次购房的目的多是为了学位和改善生活环境。尽管现在这些群体依然是高端市场的主力，但是年龄层较低的“85后”甚至“90后”买家却加快了入市步伐。

  马小姐生于1988年，中大研究生毕业后在珠江新城一家知名的律师事务所工作，其在外省的父母将家中多余的一套大房子卖出，为马小姐提供80万元作为首付，再加上马小姐工作两年多存下的20万元，一口气买下了天河北的一套小三房用于自住。“当初我买房的时候，很多人都劝我不要买市中心的，太贵了每个月月供压力大，可事实证明，每次楼市火的时候，市中心的房价涨得最快，现在我的同事都非常羡慕我，觉得我有眼光。”马小姐的父母也非常庆幸自己当初支持女儿买房。

  中原研究部根据成交数据统计分析，从2013年到2016年（1~4月）广州二手住宅成交年龄段趋于低龄段走势非常明显，30岁以下的客户成交从2013年~2016年（1~4月）成交占比分别为19.16%、22.73%、29.88%、31.29%。

  刚需分析：

  功能性板块“低龄化”明显

  中原研究部客户研究主任熊小洪表示，之所以会出现客户呈年龄化趋势主要有两方面原因，一是目前房价已经呈走高趋势，中原二手住宅价格领先指数已经连续上涨13个月，2016年4月房价同比上涨14%（国家统计局数据：3月同比上涨20.3%），而广州房价一直相对理性，3月客户担心房价补涨而积极入市，不少年轻型的首次置业的客户加快了入市步伐；二是目前“80后、90后”大部分为独生子女，受结婚买房、社会投资渠道较少等社会现象、文化的影响，越来越多的年轻一代会在父母支持下支付首付进入买房大军的行列，也促使购房人群低龄化趋势。

  熊小洪认为，广州房价仍处于上涨趋势，对于偏刚需的、功能性的板块，会促使更多还未购房的年轻客户提前入手，而对于一些高端市场、综合品质高的板块，由于房价高，年轻人支付能力有限，而中青年客户群体有更强的经济实力，相对来说更能承担品质较好物业房价的上涨，因此这一群体成交占比会提升。

  越秀的东风东板块，由于以学位房为主要支撑因素，2013年~2016年（1~4月）18~30岁成交的客户分别占比为9.43%、15.13%、17.04%、21.64%，客户担心学位房价格一直上涨，因此年轻型的家长族也提前了入市步伐。

  对于新的市场现象，市场存在不同的意见。有业内人士认为，购房可能会限制年轻人流动的动力和发展，认为年轻人应该将资金用于自己的建设，而不是用于购房。也有观点认为，对于整个市场来说，高学历、年轻买家入市将成为促进市场健康发展、活跃的动力。

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