本期国家经济地理在做策划案时，国务院会议刚刚提及要支持住房租赁市场发展。按照惯常的政策逻辑，我们预计不久后国务院应该就会出台相应的政策文件。到6月3日本期国家经济地理的截稿日期，刚好等来了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。
对于熟知官方话语体系的记者来说，这份文件透露出来的政策思路一览无遗，既有长期价值导向上的要求，也有现实中实实在在的支持。譬如仅在文件中提及的“允许改建房屋用于租赁”一条，就会释放出大量的存量房屋到市场，其他诸如规范住房租赁中介机构、推进公租房货币化等，无一不对住房租赁市场有着或深远或直接的影响。
政策出台和调整，自然是各种因素综合影响的结果，但房地产去库存和抑制高房价无疑是两个最为明确，也最为直接的考量。租房市场发展起来，房价会逐步稳定，而房地产库存情况也会逐步好转，这样一个顶层设计的路线，我们自然希望可以稳步推进，但在此之前，租客面临的诸多问题，也需要系统解决。
本报记者 张晓玲 实习记者 周智宇 深圳、广州报道
导读
发展租赁市场与阶段性的房地产去库存不无关联；另一方面，大中城市租售比高企，房价涨幅远高于房租涨幅，业主宁可转手也不会长租，市场供应的租赁房源绝大部分是有多套住房的普通消费者手中的空置房屋。
在美剧《老友记》里，几个年轻人在中央公园旁边的公寓里合租了十年，之后再各自买房成家。
但在中国，长租十年是不可想像的事情，哪怕在北京、上海这样的大都市，也很难找到可以长期租住的好的房子。究其原因，房价的不断上涨、租售比畸形以及混乱的租赁市场，阻挡了长租房的发展。
破冰的一天终于到来。
6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），明确支持开展租赁业务，并首次松口，允许将商业用房等改建为租赁住房，并给予相关方税收优惠政策支持。
显然，这是在房地产去库存背景下出台的政策，同时也是在一线城市高房价、高房租之下的一次带有福利化意义的政策。
长租房的制度设计
事实上，在国务院此次文件出台之前一个月，5月2日，李克强主持国务院常务会议就提出发展租赁市场。
此次会议上，“实行租购并举，发展租赁市场”的具体方向被提出，对住房租赁企业的态度也由原来的“鼓励”变为“支持”，表明了国家对这个产业的明确态度。
在5月初的政策吹风会上，住房城乡建设部副部长陆克华表示，培育和发展住房租赁市场是一个制度性的设计，它跟阶段性的去库存有关系，但主要不是为了去库存。
住建部为增加租房供给给出了三点建议：新建中小户型为主的租赁住房、允许将商业用房按规定改建为租赁住房、允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。
目前来看，这些建议都被写入了后来的文件中，出现在《意见》的十二条。
制度设计中还包括很重要的一点是，提供金融支持。《意见》指出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
中原地产首席分析师张大伟指出，在目前的租赁制度设计中需要改进的政策还包括住房税收政策，虽然《意见》提出为“房东”相应免税，但这远远不够。还应该配合房地产税政策，在住房持有环节收税。过去乃至现在的房产交易税费主要集中在交易环节，保有环节基本零税，这使得空置的成本不高，在房价上涨过快的时候，房主更看重房屋出售价值增值，为了出售方便，情愿空置待售。
他认为，租赁市场的制度设计，核心要义是明确“住有所居”的目标，而过去十年，因为房地产的价格发展速度过快，导致租买这个良性的循环不能建立，更多的是成为“住有产权”。
在高层支持租赁市场的同时，包括北京、上海在内的部分城市也出台相应改进支持措施。例如，上海规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅，可以作为一间房间单独出租使用。这一举措有利于存量房的盘活，为市场提高供给，并一定程度降低单间房子的租赁价格。
厦门也在六月初宣布，将通过国有企业厦门安居置业有限公司推出400套优惠租赁住房，为“新市民”及本市中等收入、中等偏上收入家庭解决过渡性、阶段性住房需求提供一种新的选择。这些政策为住房租赁市场制度设计做了铺垫。
多位业内人士指出，目前我国的住房租赁市场在交易环节、房屋品质、租后服务市场等方面仍有较大的改善空间。
根据《北京青年人才住房状况调研报告》，5000名调查对象中租房居住比例达52.20%，而在该调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题。
万亿租房市场
制度设计已出台，那么租房市场的“蛋糕”到底有多大？
根据第六次人口普查数据，全国人口中有12%通过租赁的方式解决住房，其中城镇租赁住房比例达到21%。按照华泰证券研究员谢皓宇的测算，住房租赁市场的规模可达2万亿左右。
住建部房地产市场监管司司长高志勇提供的数据显示，目前，通过市场租赁解决居住的总人口就达到1亿人以上，年租金已经突破1万亿元，而中国的住房租赁市场还处在初级阶段，大有可为。
从租房需求端来看，当前中国的现状是，住房租赁市场主要集中于一线及二线城市，主要租赁对象为流动性人口；其中，刚从高校毕业的学生是租房的“主力军”。社科院《社会蓝皮书》指出，2015年我国高校毕业生总数继续增加，达到740万人，应届毕业生的增长在大城市带来了强大的租房需求。
从供给来看，根据陆克华的说法，“目前我国住房租赁市场供应主体还是以个人为主，占90%以上，而在一些国家的成熟的房地产市场，专业的租赁企业提供房源占比约为30%。”
克而瑞研究中心人士则指出，改善非自有住房群体住房环境的长租公寓，存在巨大的市场机会，品牌化的公寓公司能有效消除现今租房面临的主要痛点。
在当下的长租公寓市场，根据客群特征，被分成高中低三档。凯德旗下的雅诗阁（包括雅诗阁、馨乐庭、盛捷三个品牌）、星狮地产旗下辉盛阁等外资运营商，优帕克和晟曜行等国内企业是高端市场的主力，这部分市场定位外籍人士、企业中高层管理人员等，一般价位在10000元/月以上。但这部分市场空间有限。
低端市场的价位则在4000元/月以下，是目前市场的主流，以初入职场者、都市白领、新建家庭等为目标客户。中端处于高低两者之间，相对低端要求有更好的区位和更好的配套服务。
21世纪经济报道记者调研深圳、北京、广州、厦门等地的长租公寓市场发现，目前中低端空间巨大但竞争最为激烈，价格区位也是租房者最为敏感的因素。现有长租公寓运营商及潜在进入者，均重点布局中低端市场。
由于专业租赁企业市场份额仅占10%，这吸引了大量企业试水，包括万科、链家等在内都建立了自己的长租公寓品牌。但目前均未形成规模。
盘活存量物业
正如高层所言，发展租赁市场与阶段性的房地产去库存不无关联；另一方面，大中城市租售比高企，房价涨幅远高于房租涨幅，业主宁可转手也不会长租，市场供应的租赁房源绝大部分是有多套住房的普通消费者手中的空置房屋。
这使得盘活存量物业成为住房租赁市场的主流。链家旗下自如寓、魔方公寓、U+、乐乎公寓等品牌长租公寓供应商，均主要是通过改造租来的房产，通常是商业物业或者是闲置的厂房、农民房等，经过装修后租给租客。
此次《意见》发布，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，业界认为这是一个较大的突破。“商改住”意味着未来这部分物业的水电煤等可执行住宅标准，目前，包括魔方公寓在内的企业所租来的商业用房所执行的还是商业标准。
“商业物业闲置严重，改造成租赁住房能够有效去化，后续部分商业用房的土地转性等将面临一个较好的政策空间。”易居研究员智库中心研究总监严跃进认为，商改住是《意见》的最大亮点，对于盘活存量资产等有积极作用。
不过张大伟认为对“商改租”不必过于乐观。在当下市场分化的情况下，一线二线城市房源短缺，虽然商用房出租可能缓解部分市场，但恐慌的租房人，依然会害怕踏空进入买卖市场；而三四线城市已经过剩，且因为外来人口数量有限，并没有成熟的租赁市场。
他认为，商改租目前看落地难度大，因为如果一二线城市只是改租赁，出租的收益较低，对于产权拥有者来说，转租的意愿并不强烈。
“如果房价涨幅依然过高过快，任何鼓励租赁的政策对市场影响都不会太大。”他说，鼓励租赁市场如果没有与买卖市场平稳政策同时落地，租赁对房地产市场的影响不大。
万科集团高级副总裁谭华杰也指出，目前不动产的价格偏高，而租金相对来说承受力比较弱，对于资产持有者来说很难从租金里面赚钱。
谭华杰透露，在目前长租公寓市场中，作为万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”，房源大多来自工业或集体用地，需要批文才能改变物业性质。
而深圳国资委旗下最大的房企深业集团在对自有存量物业进行改造升级的同时，与政府合作对部分存量物业运营。深业集团副总裁董方介绍，其中有部分产品线是深业或区政府等提供用房，租金低于市场价，带有一定福利性质。
像万科这类企业通过盘活存量的方式进入租赁行业，相较于传统的C2C模式，在一定程度上规避了由于当下房价持续上涨而长租合同难以签订的问题。
华泰证券研究认为，B2C模式下租赁企业正在发芽，借助于破旧公寓楼、厂房等，以二房东模式开始发展，对于租户的保护更强、且租户对租期和租价的预期更加稳定，更容易建立起具备规模效应的租房市场。(编辑 郑升)
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