《中国经济周刊》 记者 郭芳 ●上官丽娟 | 江西报道
(本文刊发于《中国经济周刊》2016年第22期)
站在鹰潭市胜利东路89号的地标性建筑鑫琥广场27楼，陆晓初说他真想跳下去。
他是这个项目的开发商。这个项目的资金链已经断裂，加上遭遇诈骗，陆晓初说，他正在被逼向绝境。
一个地产商的绝境
初夏的一个雨天，陆晓初在他简陋的办公室接受《中国经济周刊》记者采访时说，“真的，好几次，就想跳下去一了百了。但一想到，我死了算是解脱了，那些拿不到房产证的业主和朋友怎么办？这等于是我把他们给坑了。”
他起身要给大家泡茶，结果发现茶杯不够，烧水的壶也坏掉了。他抬起头略显尴尬地说抱歉，满脸憔悴。陆晓初说，每个晚上，他大部分的时间在失眠。
他常常回忆起5年以前，那是中国房地产市场的又一个繁荣时期。他以地王的价格拍下这块土地，憧憬着数年以后分享这个行业的高利润。
但激动人心的时刻总是短暂的，很快他就面临一系列的麻烦。
“2011年3月7日摘牌以来，由于手续繁琐又要拆迁，导致2012年10月份才开工。开工期间，周围的住户反映说房子建得太高，影响光线，被迫停工了几个月进行调整，楼层高度从原计划的32层降到27层，并且退让红线12米。”陆晓初说，鹰潭市规划局将容积率由原来的4.5改到了3.72，但他与鹰潭市国土资源局签订的土地出让合同，是按4.5的建筑容积率缴纳的土地出让金，如今减少了容积率，政府方面理应退回少开发的8622平方米商业面积的土地出让金2878万元。
但据陆晓初称，政府方面一直不退还土地出让金。
鹰潭市分管该领域的副市长吴文戈接受《中国经济周刊》记者采访表示，要求退土地出让金是要向相关部门打报告的，他没看到相关报告。
“因为被迫强行调整和停工，造成建筑成本及财务成本大大增加。” 陆晓初说，2013年1月，公司开始出现资金短缺，为渡过难关，他变卖了家里所有的资产还不够，最后只能向高利贷借款4140万元(实际只拿到3694万元，其中446万被以中介费名义扣留)。“合同上约定的借款利率是月利率1.86%，即年利率是22.32%，但实际缴纳的是月息6分，即年利率高达72%。”
陆晓初真正的噩梦开始，他说他陷入了一场阴谋。
一年以后，陆晓初无法清偿高额债务，被迫将公司的财务印鉴、银行卡、公章等所有财务资料移交给了放贷人。“放贷人利用他控制财务印鉴的便利，将鑫琥广场的大部分商铺及27层整栋公寓以低价转到了他们的名下，很快又将购房款全部转出，实际并未支付任何购房款，非法占有了鑫琥广场近亿元的房屋资产。”陆晓初说，“更离谱的是，之前我偿还了3000万的高利贷债务，根据放贷人的要求将钱打入了指定第三人的账户中，现在他们居然不承认了。”
鹰潭市房管局副局长刘志林接受《中国经济周刊》记者采访表示，“据说他是被骗了，公安部门正在介入调查，着手落实这个事情。”
但陆晓初说，他以放贷人涉嫌诈骗和职务侵占向鹰潭市月湖区公安分局报案，月湖区公安局却做出了不予受理的决定。“我想到法院去提起民事诉讼，但我已经连诉讼费都交不起了，眼看着只能等死。”
目前，鑫琥广场项目房子已经封顶，部分业主也已搬进去住，但因为水电、绿化、消防等方面尚未通过验收，不能办理房产证，业主一直在闹。“要完成验收，还需要几百万元的资金，我已经是山穷水尽了，而政府方面却迟迟不肯退还给我那部分多缴纳的土地出让金。”陆晓初说，他已经被逼入绝境，“就是叫天天不应的感觉。”
陆晓初的经历并非个案。
据接受《中国经济周刊》记者采访的多位开发商和建筑商粗略估算，80%以上倒闭的开发商是“死于”高利贷。“一旦高利贷上身，便会病毒式发作，最后垮掉。”
开发商、建筑商、农民工：
一条绳上的蚂蚱
见到景德镇最大的建筑商李老扁是在他远离市区的生态休闲度假山庄里。依山而建的亭台楼阁，错落有致；周围绿树掩映，流水潺潺，颇有世外桃源的错觉。
大多数的时间里，李老扁躲在这里求清静。
2009年，寻求转型的李老扁决定投资休闲观光农业，在距离景德镇浮梁县著名景区瑶里约20公里的山上修建了这座生态休闲度假山庄，名叫双龙湾生态园。每到周末和节假日，这里几乎是一房难求。
“现在看来，这是一个明智的决定。”李老扁说，他的地产商同行们几乎都要倒掉了，很庆幸这些年他将部分资金转投到了山庄里来。
刚落座，李老扁便摇头说，“现在是苦不堪言，这里的每一个地产老板估计都睡不着觉，没有谁不担心的。”
在这一轮的房地产周期中，李老扁在景德镇共承建了5个楼盘，其中，市区2个，浮梁县3个。“没有哪个项目是不垫资的。”李老扁说，不仅于此，因为坐在同一条船上，他还帮资金链断裂的开发商融资数千万，以至于他有3个多亿的资金被套在所承建的项目里。如今，这些项目或者停工，或者破产清算，或者根本卖不动。开发商们有的锒铛入狱，有的资不抵债，拖欠的工程款遥遥无期。
在浮梁县，他所承建的项目全部停滞。其中一个楼盘叫春湖圣岛，老板是浙江人，因涉嫌抽逃资金案发被司法控制。该项目被政府接管进入破产清算程序。“他还拖欠了我7000多万的工程款和1000多万的融资借贷。”李老扁忍不住抱怨，“太不负责任。我们欠着农民工的钱压力更大，还不是得想方设法、砸锅卖铁给人慢慢还上。”
在景德镇市区的楼盘也好不到哪里去。一个叫金岸名都的楼盘，李老扁建完交付给开发商，“但开发商就差那么一点儿钱，最后还是倒掉了。”他叹息说。
金岸名都是当地政府招商引资进来的项目，老板是福建人。“福建老板现在欠了一身高利贷。”据当地另一位地产商告诉《中国经济周刊》记者，福建老板拿下金岸名都项目之后，经历了艰难、漫长、高成本的拆迁，这完全超出了预期，随之而来的是资金链紧绷，高利贷缠身，加之与政府部门等方面的复杂关系，最终也一步步被逼向绝境。
李老扁在建筑领域打拼多年，手下最多的时候有1200多个农民工。但他一直坚持不做开发商，“承建一个项目的周期是两年，然后清清爽爽走人，而开发一个项目的周期少则3年多则5年，其间不可控因素太多。”
但在低迷的市场环境下，没人能全身而退。不少开发商资金链断裂，只能以房子抵作工程款偿还建筑商。
新余市的建筑商陈建华(化名)告诉《中国经济周刊》记者，开发商给了他100多套房子当工程款，他在慢慢卖房子套现，“但根本卖不动，要是好卖，开发商自己就卖了。”陈建华的另一位建筑商朋友被拖欠的工程款更多，不同楼盘的开发商抵给他这位建筑商朋友的房子多达300多套。
“开发商把房子抵给我们，我们只能把房子抵给木工和泥工。这是一个恶性循环。”陈建华说。
建筑商和政府互相指责：
“政府负有不可推卸的责任”；
“开发商以小博大不切实际”
这些地产商们如何走到了今天的局面？
开发商自己当然有问题。李老扁说，很多开发商都想空手套白狼，1块钱想做100块钱的事，资金链断裂也就在所难免。
宜春市房管局局长邹进勇接受《中国经济周刊》记者采访说，相当部分的开发企业都没有很强的资金实力，他们也无法从银行获得贷款支持，只能借高利贷。“以前房地产的利润比较高，甚至高达30%，可现在哪还有这么高的利润？这些企业从2013年下半年开始进入低谷，到现在就很艰难了。但像恒大、万达、碧桂园等大的房地产企业融资成本低，抗风险能力就比较强。”
“在市场繁荣的时候，那些小开发商拿着几百万就敢开发项目，只要能拿到地就能赚钱。但在市场不好的时候，没能形成支柱产业的三四线城市，就业率不高，房地产市场很难持续繁荣，小开发商还想要以小博大那就很不切实际了。”某市规划部门一位不愿具名的官员感叹说。
不过，建筑商陈建华认为，开发商的倒闭，政府也负有不可推卸的责任。第一，一个城市每年能销售多少平方米的房子，政府明明心中有数，但在土地供应的时候却完全不考虑是否供过于求，为了赚钱拼命卖地。结果政府卖地的钱赚回来了，开发商建的房子却卖不出去。第二，政府的某些部门办事效率非常低，甚至是不作为，这也导致延迟交地成为常态。“他们最常说的话是‘开会研究一下’，研究一下再研究一下，时间一长资金周转不过来，只能借高利贷，拖延一天就多一天利息，相当多的地产商就是这么被拖垮的。”
相当一部分开发商和建筑商也同意这一看法。
李老扁认为，政府应该要有宏观调控，例如，今年如果能销售15万平方米的房子，明年可以多放一倍量的土地，但一定要严格控制土地的出让量。“这样房子能卖得出去，土地能卖出高价，而房子的物业管理也能跟得上。”
一位不愿具名的市规划局局长说，“政府也没有想到形势会这么糟糕，而且，政府如果不卖地，哪里有钱建设？”
据《中国经济周刊》记者调查，在三四线城市，地方政府大规模的土地出让集中在2009年至2013年间。2014年之后，土地供应量慢慢变少，到了2015年，土地基本上卖不动了。不同于一线城市及部分二线城市土地市场的火爆，今年到目前为止，三四线城市罕见土地出让。
一些三四线城市的规划部门官员们告诉《中国经济周刊》记者，他们现在最主要的任务就是要尽量控制土地供应。
上述要求匿名的市规划局局长说，“至少近三年内肯定要控制，一是控制土地供应量；二是控制容积率，容积率会降到2.0以下。”
而在土地的集中供应期，因土地而滋生的腐败也频频发生。
引发广泛关注的一桩土地腐败举报案发生在江西省新余市。2011年，新余市人大常委会原主任周建华举报新余市原市委书记李安泽廉价出让新余高专老校区300多亩土地致巨额国有资产流入个人口袋。
这块土地位于新余市繁华的北湖路中段，紧邻北湖公园的新余高专老校区占地300多亩，据周建华的讲述，参与竞拍的浙江商人请来了江西原省委书记苏荣的妻子“于姐”进行干预，李安泽叫停了拍卖程序。浙江商人最终得以按每亩70万的廉价购得此地。而当时差不多地段相对劣势的土地成交价已逾每亩300万。
这个项目后来也命途多舛，由于浙江老板资金链断裂，导致无法如期交房，最后只能重组。
银行也一起被绑架？
在一些三四线城市房地产库存的高压之下，焦虑的不只是开发商、建筑商和地方政府，商业银行其实也同样焦虑。
在江西采访期间，一位要求匿名的商业银行地方分行行长告诉《中国经济周刊》记者，从表面上看，很多银行没发放房地产开发贷款，但实际上，在过去的这些年，大把的资金从银行流出，通过贸易平台或实体企业，最终流转到开发商的地产项目上去。
“在2011至2014年房地产市场发展的繁荣时期，这一现象带有普遍性。”这位分行行长介绍说，资金腾挪的高峰发生在2012、2013年，银行在激烈的竞争压力及考核体制的推动下，主动与一些实体企业或贸易平台合作，将从银行贷出的资金高利腾挪到房地产项目中去。
开发商刘振凯算了一笔账：一个贸易平台或实体企业从银行贷出一个亿，付给银行大约600万利息，转到高利贷平台之后再以年利率50%拆借给房地产商，房地产商以房子作抵押，一个腾挪，利息就赚了4400万。“资金从银行出来，流向贸易平台或实体企业，转到高利贷再借给地产商，这是很多地产商融资的路径。”刘振凯说，这么高的利息之下，房子卖不出去，开发商“必死无疑”。
“房子卖不出去，银行也一起被绑架，例如，出现大量的不良贷款，甚至连利息都收不到。”上述要求匿名的行长认为，银行自身是有责任的，因为银行助长了这种做法。“银行现在面临的更大的麻烦是，贷款出去的时候很多是基于虚构的项目或虚假的贸易背景，根本没有抵押。而借款公司并不直接以自身的名义放贷给地产商，因此，银行的债权还追索不到地产商。”
他们现在希望能将银行的债权落实到实物形态的房子上，“能卖出一套是一套，总归能弄些钱回来，也算是还有些盼头。”
(陈娇娇、李若晗对本文亦有贡献)
相关知识
开发商建筑商农民工购房者银行政府如何“共渡难关”
江西四地去库存调查：最大库存消化需10年
江西四地去库存调查：最大消化需10年
英鼎商学院丨渠道助力·共渡难关，马桶重回300元时代！
盈利空间不断压缩 地板厂商共渡难关
家居市场寒冬来临 商家卖场设法共渡难关
同舟共济，携手战役——展国企担当，霍尔茨与全国家人共渡难关
工程渠道模式:附庸之后如何共赢
开发商通常指定按揭银行 购房者也可自选银行
新能源陷“多事之秋” 政府如何救市？