□深圳市房地产研究中心 李宇嘉
近日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年，形成完善的住房租赁市场体系、公共租赁住房保障体系和租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。《意见》是落实三中全会《决定》关于“推进农业转移人口市民化”，以及“十三五”建立“租售并举”、满足新市民住房需求为主体的住房新制度的重要内容。
以国家规范性文件的形式，提出住房租赁市场培育和发展顶层设计，这是第一次。而且，在今年5月4日的国务院常务会议上，租赁市场首次成为重要议题，会上也提出了具体的制度构架。国家重视凸显租赁市场在未来住房制度中的重要地位，以及国家壮大租赁市场的政策导向。从国外经验看，租赁是住房供应的“双引擎”之一，一般占据40%-60%的市场份额，很多居民一辈子租房。
在我国，“房改”以来近20年，住房供应基本是销售的“单极化”发展。但是，随着城市化的快速推进，本应与销售市场并驾齐驱的租赁市场，乱象丛生、发展偏弱，甚至被“偏废”。突出表现在老百姓选择居住形式时，“重售轻租”，租赁是不得已的选择。同时，权益无保障，与产权人相比，租房者在享受城市公共服务上极其不对等。另外，租赁市场基本处于无监管的“野蛮生长”。2014年，北京建委曾对青年人住房状况进行调查，3万名被调查者中，43.8%的表示租房中遇到不良中介。
未来，以农民工和大学毕业生为主体的新市民是住房消费的主体，租赁是这些人群“落脚”城市后的首选，甚至是长期选择。另外，城市化进入了“都市圈”化，人口进城“弃大从小”。高房价背景下，大城市确实“居不易”。因此，未来租赁需求在边际上增长更快。2014年，我国通过市场租赁(包括城中村、企业宿舍)解决居住需求的城镇人口达到了3亿人左右，占城市人口近40%。在北京，每天约有20万人在寻找房子租住；深圳实际管理的2000万人口中，70%长期选择租赁住房。
2010年以来，住建部也曾发布若干文件提振租赁市场，但效果不明显。事实上，租赁市场“短板”难补是体制症结的产物，如租赁拉动经济不如房地产开发和销售，地方政府不重视；租赁属于轻资产服务业，交易成本高；社会信用体系不彰等。发达国家中，德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制而著称于世。目前，德国住房自有率仅43%，租赁住房占据了57%的市场份额。总结德国租赁市场管理的实践，对我国租赁市场发展具有很好的借鉴。
首先，住房供应政策导向上，租赁供应是主体。在德国，不管开发新房或经营租赁，企业要获得土地、信贷，新落成的房子须在一定期限内让渡政府出租，或按接受补贴后的低租金出租。过了期限，才能按市场租金出租。因此，德国租赁房源充足。“二战”以来，德国共建设1000多万套社会住房，可供3000万人居住，多数为租赁住房，而德国总人口才8100万。
其次，德国租赁市场具有公共属性，机构租赁发挥“压舱石”作用。以中低收入者为主的租赁需求，公共产品属性明显。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房(450万套)占24%，私人机构房源(410万套)占22%。
再次，近乎苛刻的租金管制。2012年12月，德国议会通过严格的涨租限制，即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%，房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。近日，针对居民将房屋通过Airbnb平台投入旅游短租，减少长租供应，突破租金控制，德国发布一项新规定，从5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自将房屋整套短租给游客，违反者将面临高达10万欧元的罚款。
最后，德国对其他租赁权益的保障也很细致。一是对“可居性”严格规定，建立了住房安全与健康标准的评估体系，包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准；二是中介费、房屋修缮费等全部由房主承担；三是德国租房和买房享有的公共权益是等同的，只要居民合法纳税，就可以享有本地公共服务。当“适居性”和权益保障都到位了，租房可享受与买房一样的安全和稳定。
从德国经验来看，我国培育和发展住房租赁要解决三大“痛点”。
一是要将住房租赁作为地方政府供给公共服务和公共产品的必选内容。这就需要改变GDP导向的房地产发展模式，还原房屋居住和公共产品的基本属性、前置属性；还要加强各级政府公共财政建设，将新移民、新就业大学生的租房需求，视为公共产品，甚至是住房保障的一部分，纳入公共财政的范畴。这样，才能为增加租赁住房供应、打造低租金环境、加强中介监管，让租房者享有同等公共服务创造制度环境。
二是政府公租等机构租赁必须要占到一定份额。目前，我国公租占比很低。“六普”数据显示，我国25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。2010年，基于北京租客的网调显示，租赁关系以个体房东直租为主，个体房东直租和个体二房东转租的比重超过80%；只有约6%的租赁住房来自机构出租，主要的机构出租是就业单位(4%)和房管部门(2%)。
目前来看，我国机构租赁不足有三大原因：第一是政府公租房供应少，带头作用不足；第二是地价和财务成本高，相比开发和销售，租赁收益太低，流动性风险突出；第三是无风险收益率太高。发展机构租赁，首先要强化政府的职能和带头作用。其次要去除经济对投资(特别是房地产开发投资)的依赖。投资是资金短期密集型的，投资依赖、房地产开发依赖下降了，资金需求下降了，无风险收益率也就下降了。最后，当无风险收益率下降，社会资金对有稳定长期可靠收益的租赁投资的兴趣就上升了，要借助于税收优惠、证券化或信托投资基金(REITs)因势利导。
三是各级政府要从吸引和留住人口，“降成本”供给侧改革的角度，看待发展租赁市场的投入产出效应。在城市化“下半场”，进城人口、红利人口都在减少，哪个城市能吸引到人口流入，哪个城市的集聚效应就更大，竞争力就越强。衣食住行中住的成本最大，较低的居住成本，无疑是吸引和留住人口的利器。同时，房价和租金是国民经济的基础成本，也是人工、物流和仓储成本上升的“罪魁祸首”，各行各业都受到租金上涨冲击。近年来，我国实体盈利下滑，人工、物流和铺租高企是“帮凶”。德国“工匠精神”是锲而不舍的结果，但背后生产生活低成本的支持、社会保障对后顾之忧的免除是物质基础。发展租赁市场，对降成本和夯实社会保障大有裨益，也是产业转型的铺路石。
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