但预计后续房源加上新增土地将带来很大的潜在供应

  自去年底，各个城市就掀起了一股去库存狂潮。

  借力于降首付、调减两税等利好政策，在这场去库存战役中，杭州楼市轻松走在了前列——半年时间，库存骤降36936套。

  不过，在大力去库存的同时，今年上半年杭州也卖出了有史以来最多的土地。土地决定供应，参照过去几年的楼市表现，若成交量跟不上，库存极有可能迎来较大幅度反弹。

  在业内专家看来，伴随着库存反弹，楼市也可能出现调整，而最直接的体现就是房价的震荡。

  （备注：文中杭州市区含余杭、萧山，不包括富阳。）

  半年库存骤降3.7万套 主城区优质板块“无房可售”？

  没有天量的成交，杭州楼市库存根本不可能下降。

  据快房网（kfw001.com）K指数研究室统计，今年1月1日至6月30日，杭州市区卖出了97657套商品房。其中3-6月，分别贡献了24801套、19620套、18563套和18214套。

  这个数据超过了2010-2014年任何一年的全年销量。

  在“天量”成交下，库存应声而落，从2015年底的172788套降到了今年6月底的135852套，6个月时间商品房库存少了36936套。

  从右上图中可以清晰地发现，这是2009年以来，杭州商品房库存首次出现下降趋势。这其中，住宅库存下降最多，从98897套下降至67371套，骤降31526套。

  对比不可思议的成交和持续走低的库存，不少媒体和开发商都发出了“杭州即将无房可售”的声音。

  从数据分析看，这种观点从某种角度看，可以算是成立的。

  以主城区住宅库存、成交数据为例，今年上半年主城区共成交住宅30809套，而截至6月30日住宅库存仅23842套。若下半年仍保持这样的成交速度，今年底前主城区住宅就将售罄。

  杭州楼市真的会面临供不应求的局面吗？

  对于桥西、市中心、拱宸桥及滨江等优质板块来 说，供需矛盾可能会很突出。但对于大多数区域乃至整个杭州来说，现有的低库存只是暂时的，未来仍然有不少房子可供选择。因为目前这种去化周期的计算，建立 在静态库存的基础上，也就是未来一段时间内库存保持不变。实际上，这是不可能的。后续新推房源和新开楼盘会补充到库存中。这将大大延缓库存的去化速度，同 时剩余房源的位置往往较差，也会影响成交速度。

  历史上两次卖地大年后 都迎来了库存的大幅增长

  相比楼盘的后续新开，更关键的是，还会有大量新增土地加入其中。

  这是一个很现实的问题。因为今年上半年，杭州市区卖出了有史以来最高的土地出让金。805.8亿元的土地金额，排在了全国所有城市的前列。

  后续房源加上新增土地，一些看似库存不高的板块，其实有着很大的潜在供应。以申花板块为例，6月底的住宅库存仅1132套，按照上半年2516套的成交量，不到3个月就能卖光了。

  实际上，它肯定卖不光。因为，除碧桂园·西江月、九龙仓·珑玺、德信西宸、滨江·锦绣之城、融信·学院府等新老项目外，该板块今年上半年就成交了3宗宅地，本周五还有1宗宅地即将出让。

  创纪录的卖地金额，值得引起我们深思。

  在过去的10余年间，杭州楼市经历过两次卖地大年，分别是2009年的1069.1亿元和2013年的1326.9亿元。这两年的卖地金额，均排在当时全国城市前列。

  卖出大量土地后，杭州楼市才有了不断上升的天量库存。从2009年底的27685套到2015年底的172788套，库存暴涨了524%。

  2014年和2015年卖地量缩减至630.5亿元、844.9亿元，加上成交量的复苏，才有了来之不易的库存去化。

  如今短短半年时间，杭州卖地金额就创造了新纪录。如果没有高额的持续成交支撑（同时价格也在上涨），库存大幅反弹的概率将是极大的。

  专家：未来三年楼市或迎调整期

  最有可能成为楼市库存重灾区的板块，很可能就是眼下大热的奥体和未来科技城。

  数据显示，2015年7月至今，奥体钱江世纪城及周边辐射区块，已累计成交住宅类地块24宗（含昨日2宗宅地），总建筑体量约269.7万平方米。去除配建商业及其他性质用地，即使按80%计算，住宅建筑体量也有约215.8万平方米。

  即使按140平方米单套大户型计算，未来供应量也有约1.5万套。考虑到工期节奏等原因，大部分房源将在明年形成集中上市。届时，板块的供需压力可想而知。

  未来科技城板块也是类似情况。潜在供应量超过百万平方米，未来楼盘之间的竞争压力不会小。

  在透明售房网市场研究院院长方张接看来，土地金额的创新高，是一个最根本的市场转向指标。他甚至表示，未来三年之内，杭州楼市或经历一次调整。

  2014年的杭州楼市，有目共睹，市场竞争激烈，库存高的板块大幅打折降价的现象屡屡发生。这样的观点得到了部分开发商的赞同。“土地大量出让，地价凭空跳涨，这样的市场不存在可持续性，调整的可能性非常大。”杭州某本土房企营销负责人说。

  事实上，转变已经在悄然发生。昨天，2宗被认为大热的钱江世纪城（奥体）宅地，意外爆冷，分别仅以1.21%和1.49%的超低溢价率成交。

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