“先生您考虑武清的房子置业吗”、“这里是固安孔雀城，有置业需求吗”，最近一段时间以来很多北京人全会接到这样的电话，伴随着北京非首都功能的转移，京 南地区承接了大量的企业，产业发展迅速，特别是围绕着首都第二国际机场。同时伴随着冬奥会落户，京北区域的度假类房地产项目也出现了爆发式增长。而传统的 北三县区域由于受到限购政策影响，未来成交量将会出现下滑。这是日前在由北京房地产业协会、北京娱乐信报社和北京商报社共同主办，北京娱乐信报传媒有限公 司承办的“置业京津冀 共享新机遇-环北京置业时代价值论坛”上北京商报记者获得的信息。
南北两头热 在北三县限购之后，围绕着新机场和冬奥会，环北京的南北两个区域成为了置业新热点，围绕冬奥会主打度假地产的多个大型项目，主要集中在怀来、张家口、滦平等地；在京南围绕着新机场，武清、廊坊等地今年来新盘井喷式入市。
在北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志看来，环京房地产未来发展的机遇非常明显，各种资源、各种要素会在未来一段时间内迅速融合，给企业和市场提供非常广阔的前景和巨大的发展空间。
陈志认为，分析环京房地产市场的未来，离不开对京津冀整体规划发展纲要的理解，站在北京的角度看向周边发展几个方向，更多的是向南部、西南部发展。比如京 津走廊，比如“4+N”，也就是京津冀协同发展四大功能区——曹妃甸协同发展示范区、新机场临空经济区、天津滨海中关村科技园、张承生态功能区，以及河北 周边节点城市或者枢纽型城市，很多产业都有很大的发展空间。
同时，清华同衡发展策划研究所副所长彭剑波表示，像崇礼、怀来这样比较特殊的区域，因为冬奥会这样的机遇，在冬奥之前有良好的成长性，赛后可持续发展或者 将来可持续发展是一个关键。这些地方实际上是人口消费的目的地，不能作为一个定居目的地，夏天避暑，冬天滑雪，作为旅游目的地，它的发展跟固安、北三县是 不一样的，他的价值随着冬奥的推进，包括京张高铁的开通、京奥专线的建设等等，这个区域也是有一定的成长性。
北三县失宠 伴随着房价的快速上涨，北三县被纳入了限购范围之内，房地产市场降温明显。
以燕郊为例，汇福悦榕湾副总经理刘振刚介绍称，今年一季度燕郊的成交量仅为3000套，而去年全年在5万套以上。同时陈志也认为，伴随着《京津冀协同发展规划纲要》的出台，未来燕郊的规划和定位还需要调整。
“其实燕郊早已经饱和，现在可以说是超负荷运转。”刘振刚表示。他介绍称，燕郊的行政单位是镇，这就决定了在行政资源划分上只能对应镇一级的待遇。比如公 安、交警，燕郊总堵车，警力根本不够，但是没有办法配备。包括供水，燕郊一个镇级别，常住人口将近60万，加上流动人口将近100万人，仅仅供水问题就超 负荷运转了。
“北三县，最近一段时间，个人研究感觉，这块价格有点透支，有点超前消费，应该做好风控。”彭剑波指出。北三县中间，燕郊抗风险能力相对较强，一方面大家 对区域的认知，一方面对交通，过了通州第一站。再有交通配套发展比较快，而且将来北京行政中心或者北京副中心的建设肯定对周边会形成强势带动作用，带动不 是在一个体制里面，这里面可能还是会有一些差异。燕郊下一步如果说要获得更好的发展，在产业方面的这种提升是非常重要的，然后跟通州之间同质化的公共服 务、城市管理也非常重要，只有这些做好了，燕郊才会有更好的发展空间和发展前景。
企业新机遇 新发展区域的出现对于房企而言无疑是巨大的机遇。
K2地产是北京的一家本土企业，特别是在通州区域布局了多个项目。但是伴随着北京土地价格上涨，其把战略重点转向了环京区域。 K2地产品牌总监徐振峰则表示，对于环首都的布局基本围绕京东、京南、京西进行，而在产品方面则仍以刚需产品为主。
而在合生创展华北地区营销与资产运营中心总监孟祥熙看来，“从城市发展加速度的角度看，京津冀有些区域超过50万人口，50万人口的保有量为产业打下基 础，也为房价上涨提供了支撑空间。而在配置方面，北三县的配套尤其是燕郊，这几年有一些变化和提升，教育配套开始完善，医疗健康城、养老也在兴起，燕郊、 北三县的发展其实就是一个时间问题，人口有了，那些配套自然而然会很快提升”。
对于未来市场，旭辉集团北京区域事业部副总经理张晓强则表示，“从去年下半年到今年上半年，北京房地产不管销售价格还是销售面积都应该是最近这几年来最火 热的时候，在这种情况下，如果一定要来判断一下下半年市场走势，其实是非常难的事情”。他进一步表示，“任何一个周期不可能直线上升，是螺旋式上升，有涨 有跌，什么时候出现拐点不是我们需要去考虑的。顺势而为，在房价高速上涨的时候，你要有高速上涨的措施，当市场出现拐点，你对下行市场或者平稳市场要有应 对方案，这对每一家房地产企业来说都是很重要的策略”。
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