2016年上半年，房地产市场在短短6个月内跌宕起伏。18日，国家统计局发布6月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，6月70个大中城市环比上涨 城市数量55个，较上月减少5个，与4月价格上涨个数相比，减少10个，连续两个月下降。涨幅方面，环比、同比最高涨幅有所收窄，具体来看，环比最高涨幅 较5月的5.5%收窄0.6个百分点，同比涨幅较5月的54%收窄6.6个百分点。
对此，业内人士表示，房地产行业周期已缩短，下半年或提前进入下行周期。而政策方面，未来政策将更有针对性进行调整，不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策。
走势 楼市上演“过山车”
2016年上半年房地产市场经历了“过山车”行情，从2015年的低迷到春节期间的一二线不冷，三四线不热；从3月一线市场整体爆发，到“四小龙”的诞生；从4月房市的全面复苏，到5、6月的回调，房地产市场的剧烈变动超出人们的想象。
具体来看，今年2月之前，一线城市领涨全国，尤其深圳新建住房价格环比涨幅达4.1%，同比涨幅更是高达52.7%。而一线城市收紧后，二线城市便借机突 击，3月，房价涨幅环比最高的三个城市分别为，厦门环比上涨5.4%、合肥上涨4.6%、上海上涨4.3%。4月，房价涨幅环比最高城市则分别为，合肥上 涨5.8%、厦门上涨5.3%、南京上涨4.4%。5月、6月则延续该趋势。
中原地产市场总监张大伟表示，此前二线城市涨幅超过一线城市的最主要原因是政策因素。他指出，3月，一线城市相继出台不同力度的约束性政策抑制了一线城市 继续大幅上涨。另一方面，二线城市政策却从限购、限贷方面呈现最大宽松，导致在前4月资金宽松的情况下市场活跃，促使厦门、南京、合肥、苏州加速去库存。
而在政策收紧与市场预期的影响下，现阶段房地产市场降温明显。亚豪机构市场总监郭毅表示，楼市正在进入新一轮盘整期。一方面，环比下降城市数量再次扩容， 但另一方面，同样是三、四线城市，其中牡丹江、泉州已连续两个月出现价格环比下滑，而锦州商品住宅价格已连续15个月环比下滑。
同时，亚豪机构数据显示，6月北上广深四个一线城市均出现商品住宅价格涨幅放缓的迹象。相比5月的环比涨幅，其中北京涨幅减少了0.7%，上海下降了1.2%，广州下降了0.6%，只有深圳环比涨幅微涨0.3%。
上海易居研究院研究员朱光表示，今年以来，全国楼市以去库存为主要目的，绝大部分城市仍将延续宽松的购房和信贷政策，再加上居民受制于投资渠道有限，往往将投资房产作为资产增值的主要工具，因此楼市成交活跃，但从历史上来看，如此高速增长，很难维持较长时间。
中金公司也有类似判断。中金宏观组报告预测，房地产行业“三年周期变两年”，下半年或提前进入下行通道。
警惕 风险加剧泡沫凸显
2016年上半年25家企业半年业绩预告看涨，多家房企上调销售目标。
中原地产数据显示，截至目前，35家官方公布销售业绩的房企合计销售业绩高达12425.92亿，比2015年同期的7285.54亿上涨幅度高达 70.6%，而销售面积也达到了10146万平方米，同比上涨47.5%。具体来看，35家房企平均完成年度任务指标64%，首次出现上半年平均完成指标 过半的情况。
中原地产市场总监张大伟表示，市场未来越来越恐慌，一二线恐慌性上涨，三四线恐慌性调整，地王恐慌出现。
货币方面杠杆突增，风险增加。央行日前发布的最新数据显示，今年上半年，个人购房贷款新增2.36万亿元，同比增长1.25万亿元。个人购房贷款余额同比增长30.9%，同比上升13.9个百分点。
值得一提的是，今年以来，居民中长期新增贷款月度规模在不断上行，绝对额从4月开始就超过非金融性公司新增中长期贷款规模。如6月居民中长期贷款月度新增 量为5639亿元，而非金融公司中长期贷款仅仅增加了4105亿元。同时，上半年数据显示，开发商企业到位资金中，来自个人按揭贷款的收入有1.12万 亿，同比增长57%，而同期开发商全部到位资金仅增长15.6%。
张大伟表示，本轮市场火爆的主要导火线与原因都是信贷释放，居民杠杆在不断增加，从而形成了泡沫。从现阶段来看，虽然整体新增加贷款降速，但居民户长期贷款依然天量，趋势难改。一旦房市转向，因杠杆带来的风险将加倍。
而郭毅也认为，虽然在房地产调控放松下，天量货币大水漫灌，但部分经济基础薄弱、产业提振不利的三四线城市，地产调控政策的刺激只能对区域楼市产生短期的 利好拉动。长期来看，区域楼市在缺乏就业机会、人口吸附力不足的背景下，库存压力难以得到根本性扭转，仍会对楼市的持续向好形成巨大阻力。
前景 调控趋向“一城一策”
“上半年尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大。因此预计下半年房地产调控政策将从‘因城施策’升级到‘一城一策’。”张大伟表示。
的确，从上半年来看，房地产政策频出。中原地产数据显示，据不完全统计，截至目前，有多达54个省市发布房地产去库存政策。
例如，厦门于7月15日起调整住房信贷政策，其中最受关注的是二套房首付的变化。变化最大的应该是，对于名下有1套房但未结清贷款的或2笔及以上贷款记录的，首付从原本的执行40%提升到60%。停止向三套房发放公积金贷款。
张大伟认为，过去全面宽松的趋势已经出现变化，政策开始“托底盖帽”。这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现约束性的政策。而未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策。
发改委日前表示，下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大 住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。
此外，有报道称，18日上午，住建部部长陈政高带队调研万达、保利、融创和恒大四家房企，摸底当前市场情况，尤其是一二三四线城市的土地市场情况和库存压 力，并为下一步政策调整支招。据悉，住建部将分别听取房企、央行以及众金融机构的看法，了解目前市场状态、风险程度，进一步细化政策重点。
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