■本报上海讯 记者王丽新报道
“你现在才来看房，太晚了！一套房至少涨了100万元。”距离迪士尼5公里以外的已入住社区阳光城丽景湾的保安人员向《证券日报》记者透露，迪士尼周边3公里内几乎没有一手房，而自迪士尼动工以来，周围10公里之内的一手房房价都开始上涨，尤其今年开园后，同迪士尼动工之前相比，有个别楼盘房价翻倍上涨。
然而，据《证券日报》记者了解，尽管川沙板块有商业设施，但仍处于上海外环外，6年前，迪士尼刚动工时，这里的一手房成交均价不足1.9万元/平方米，但现在部分项目成交价达到5万元/平方米，且有开发商封盘惜售的传言。在当地有多年操盘经验的销售人员告诉本报记者，预计将来周边住宅用地出让后，房价有可能摸到8万元/平方米，甚至10万元/平方米的顶。
值得注意的是，在距离迪士尼12公里处的新场板块核心区，一手房几乎没有供应，最贵的二手房售价3万元/平方米左右，但今年最新拍出的地块楼面价已经超过3.8万元/平方米。此外，在距离迪士尼5公里以外的周康板块，别墅已经叫价5万元/平方米。
“迪士尼乐园开园后，整个相关区域投资价值提升，加上上海房价大涨的整体市场环境，住宅、酒店等物业利好非常明显。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者直言，在这种市场背景下，不排除开发商捂盘惜售的现象。
川沙房价或进入8万元时代
进入7月份，上海迪士尼乐园开园已经一个多月。烈日之下，30多摄氏度的高温，有的项目排队超过一个小时甚至几个小时的等待……
这些都挡不住暑期涌向上海迪士尼乐园的大小游客。仅是一期开园，对周边的住宅、酒店、餐饮等行业的经济拉动作用，已经开始突破当地人的想象。
“你要看房？现在太贵了。”在迪士尼乐园门口，《证券日报》记者打算奔赴3公里外的川沙板块，在出租车上，开车师傅忍不住开始向记者说道，“从迪士尼开始拆迁，川沙房价就开始涨，最近两年涨的最快，三五年前，房价也就1万元(每平方米)，现在贵的都卖到5万多元了(每平方米)，那你还不一定能买到呢”。
出了高速路，进入川沙板块后，记者发现，这确实是一个相对成熟的板块，公交、地铁、商街、医院、学校等配套设施都很齐全，核心位置还有数栋玻璃幕墙外立面的办公大厦。在出租车李师傅的口中，川沙板块是迪士尼乐园周边最近最成熟的区域，很多游客选择住在这里。在商街的一条主路上，路旗都是蓝色的“绿都绣云里”广告。街口处，巨幅广告牌上打出了迪士尼的概念，“迪斯尼时代1号资产 迪斯尼5KM 惟此可售综合体”。不过，虽已达午餐时间，核心区域的商业街餐厅人迹罕至，但这并不影响这一区域房地产市场的热度。
即使妙川路上还有杂草丛生的地块，但核心区外都是大片空地和工地，到处是建筑围挡，林立的高楼仍未有居民入住，但房价早已脱离上海外环外的预想范围。
“我们项目已经卖光了。”在阳光城愉景湾销售中心，记者径直进去，却并不见销售员，整个售楼中心空空如也，转了一圈，才有一位保安出来跟记者言明，房子已经售罄了。至于房价，别墅的成交均价直逼5万元/平方米，普通住宅也在3万元-4万元/平方米之间。
“在川沙板块，有个别项目已经封盘，不是你想买就能买到的。”当地一位项目操盘手向本报记者透露，迪士尼乐园开园后，有些开发商是想捂盘惜售的，坐等提价。
《证券日报》从克而瑞数据库获悉，阳光城愉景湾一期于2014年8月份首次开盘，当时的实际成交均价尚不足4万元/平方米，其开发商阳光城集团于2013年摘得土地。在最近的7月份，虽然上述销售员说已经售罄，但该项目还有成交，成交均价为接近4.8万元/平方米。
“部分房企项目显示售罄，是否真的售罄还是要打一个问号。近期部分上海房企预期后续房价会上涨，捂盘销售的可能性是存在的。”严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，当然，若非房企主动推销，有时候很难查证。
距阳光城愉景湾几百米之外的商业公寓项目绿地云悦坊正在排卡。“我们项目原打算每平方米涨价5000元，但为了回笼资金，集团最后决定没有提价这么多。”绿地云悦坊的销售人员如是告诉记者。
但从现有的成交数据来看，来自克而瑞数据库的数据显示，2011年迪士尼动工时，川沙板块新建住宅成交均价为1.8万元/平方米左右，2016年则上涨至接近3.1万元/平方米。以此来看，成交均价并未翻倍，可是在进驻当地的开发商来看，地价已经高不可攀。
另有川沙板块的楼盘销售人员向本报记者透露，迪士尼开园后，川沙板块因有轨道交通和郊野公园等区域优势利好，房价已经达到6万元/平方米左右，预计将来住宅用地出让后，其楼盘可能会卖到8万元-10万元/平方米之间。
对此，严跃进表示，迪士尼周边投资的潜力大，很多项目集中在川沙和周浦等区域，其受迪斯尼乐园项目的直接辐射效果虽不大，但受预期效应影响，周边投资活跃。实际上，川沙板块后续还会继续涨，尤其是综合考虑的川沙的区位优势、周边近期的土地出让以及市场预期等，都决定了此类区域的价格涨幅会继续强化，后市房价或将进入单价8万元时代。
新场现单价近4万元地王
相对而言，川沙板块在迪士尼3公里之外，受其利好影响相对比较明显。但《证券日报》实地走访的另一个区域新场板块，在迪士尼12公里之外，该区域却已经于今年6月29日拍出了楼面价约为3.8万元/平方米的地王地块。
6月29日，中粮地产以总价24.4亿元摘得上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，楼板价35744元/平方米，溢价率235.62%，扣除不可售部分实际楼板价达到38266元/平方米。这意味着，这个位于上海郊环以外的住宅项目，未来保本售价可能超过6万元/平方米。
公开资料显示，浦东新场旅游综合服务区A10-1地块，位于杨辉路以东，新环北路以西，属于郊环以外区域。虽然也要求建设5%即3400平方米的保障房，还有约1100平方米的公共设施，但没有自持要求，相比6月17日出让的嘉定新城E27-1地块出让条件宽松许多。
据业内人士估算，该地块楼板价达到35744元/平方米，扣除5%的保障房等不可售部分后，实际楼板价达到38300元/平方米。以两年时间计算，该地块未来项目保本售价估计要在6万元/平方米以上。而目前新场二手房房价都在2.7万元/平方米左右，其中东方冠郡、丝庐雅苑、汇锦城单价在2.6万元/平方米，而万科清林径相对较贵，在3万元/平方米左右。
“新场中心位置几乎没有新建住宅供应，万科清林径基本是该区域内最贵的二手房项目。”万科清林径物业人员告诉《证券日报》记者。在万科清林径的社区门口，记者看到了两个告示牌上有该项目的租售信息，其中有一条为“一手更名，毛坯房，120平方米，355万元”。
该小区保安还热情地向记者表示，“在这个小区向东，没多远就是新拍的地，将来要卖6万元/平方米呢”。
而在号称“中国历史文化名镇”的新场，记者确实看到了几家二手房中介，显然，该区域的二手房交易相对较为活跃。
周康别墅叫价超5万元
如果说，川沙和新场板块是迪士尼乐园或者整个上海房地产市场的受益者，距离迪士尼5公里之外，在高新河桥附近的两个项目可能更为明显，其分别是已经售罄的阳光城丽景湾和正在销售的保利艾庐。
在距离迪士尼车程10多分钟的周康板块，阳光城丽景湾业主几乎已经全部入住。据相关人士介绍，该小区外地人较多，多是在浦东上班。“这个项目2014年开盘销售，当时高层每平方米卖2万多元，现在则卖到3.5万元/平方米，还不见得有房。”
该小区保安向本报记者直言，每套房至少涨100多万元，别墅赚的更多，别墅开盘价在3万元/平方米左右，现在售价每平方米都超过4万元，甚至5万元多元。该保安直呼，“我认识的一个上海人，原来住在这个小区后面，这个楼盘刚开盘时想买，但是觉得贵没有买，后来后悔死了。”据该保安透露，同属于周康板块的丽景湾PLUS项目，开盘时卖3万多元/平方米，现在已经卖到5万多元/平方米。
与阳光城丽景湾比邻而居的是在售项目保利艾庐，该项目2015年3月份开盘，目前销售均价为4.5万元/平方米。在该项目销售中心，记者并未发现看房的人，人气冷清，房价也很高冷。据其销售人员介绍，高层3.6万元/平方米左右，现已售罄。至于别墅，其叫价则直接超过5万元/平方米。
值得注意的是，在这条路上的两个项目，相对比较“孤单”，对面都是田地，尚未开发，与之比较近的则是医谷。不过，保利艾庐项目的销售员并未向记者重点打出医谷的利好“招牌”，反倒是更强调迪士尼概念，其项目围挡广告则是“双谷精华处，邂逅迪士尼”。
“迪士尼后劲动力较强，因此周边投资预期向好，房地产行业是其中之一。”严跃进表示，预计还有上涨空间。
周边酒店入住爆棚
由于迪士尼仅一期开园，整体配套并未完全展示出来，但除了周边楼盘已明显感受到利好外，酒店物业开始发力，甚至涉及违规运营的农家乐也开始成为市场的“香饽饽”。
在《证券日报》记者走访的川沙板块，目前承接了一些迪士尼游客的居住需求，暑期酒店预定火爆。正在加紧入市的出租类物业也备受关注。
“这个项目是LOFT产品，预计价格在4.7万元/平方米左右，购房者购买后将把房产交于雅高集团运营，这些房产将作为酒店式公寓运营，每年向业主支付百分之五的收益，头三年一次性付完收益，可以直接抵扣房款。”绿地云悦坊销售人员向本报记者透露，借迪士尼板块助益，现在很多来迪士尼的人就住在川沙，预计将来这个酒店式公寓入住会爆满。
对此，严跃进认为，迪士尼项目可能会改变过去很多旅游地产项目“到此一游”的尴尬，即出现重游的现象，这样就会降低相应的营销成本，同时比预计的客流规模大。对于川沙来说，针对迪斯尼乐园背后的人流等来进行业态设置，有积极作用。但若不推陈出新，则会对后续商业类业态的盈利水平提升有一定负面作用。
值得注意的是，《证券日报》记者此行注意到了另一个现象，迪士尼周边农家乐借机招揽住宿生意。
“我住在一个农业生态园内，就是在迪士尼周边的一个村子里，房价不低，打车去迪士尼要将近30元左右。”某位受访人士称，重要的是，这个生态园并不能开住宿发票，显然是有问题的。
“有一些农家乐租赁当地农民土地，搞餐饮住宿生意，服务来迪士尼的游客，很多都涉及违规运营，有的已经被政府关停。”另一位受访者向本报记者如是透露。
有业内人士称，对于迪士尼周边酒店等商用物业的运营，确实有区域优势，客源有保障，未来也有盈利空间。但对于迪士尼整个板块而言，合理规划周边行业业态，才能保证园区及相关行业的消费需求不断提升。
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