价内税变价外税，二手房交易和自然人房屋出租税 负只减不增 营改增这一个月里，不少纳税人反映“真的少缴税了”，在办税服务厅看到，市民林姨拿着刚开出来的二手房增值税发票，仔细核对着票上数目，兴 奋不已。林姨交易的是一套位于白云区某小区的一套二手房（购买不足两年，非双方唯一住宅），成交价约420万元，买卖双方原应缴税费为40.32万元，现 缴税费为38.4万元，比较之下足足节省了1.91万元。“办税不换地儿，手续流程样样从前，可这税就少缴了”，这一个月，不少纳税人像林姨一样，真切感 受到了营改增带来的政策红利。
市地税局相关人士介绍道：“营业税改增值税，征收率依然是5%，但税负降低的原因在于价内税转价外税”。以林姨的房子为例，在营业税这一价内税 体系下，计税价格=成交价格，营业税计算公式为：420×5%=21万元。现在改成增值税，要先将成交价格换算成不含税价格，计税价格就变成了420÷ （1+5%）=400万元，增值税简易计算公式为400×5%=20万元。光这一项就能节省1万元。市地税局工作人员还介绍道：“按照上级文件，不仅增值税的计算会换算成不含税价，个人所得税、契税等其他税费的计算也会先将成交价换算成不含增值税价。尽管税率都不变，但是计税价格下降了，等于所有税种全面减负”。
据统计，5、6月份，全市共受理二手房交易2.9万宗，征收增值税3.13亿元，营改增为二手房交易纳税人减轻负担合计约1600万元；全市个 人出租屋税款征收业务达25万宗，征收增值税5500万元，实现税收减负276万元，税收减负率均超过4.8%。税负“只减不增”落实到位！ 国地税合 体发力确保“三不变”， 最大限度方便纳税人 二手房交易和自然人房屋出租业务涉及范围广，涉税金额大，为确保各项业务在最短时间内实现稳定过渡，国家税务总局明确了纳税人这两 项业务的增值税，由国税局暂委托地税局代为征收。为了最大限度地方便纳税人，市国税、地税局紧密联系、升级合作，在联合推出的“全面服务营改增纳税人的十 项措施”中郑重承诺：将保持征收机关、征收场所和征收流程“三不变”，最大程度方便纳税人。
据了解，为了确保二手房交易和自然人房屋出租这两项涉及广大纳税人切身利益的业务平稳过渡，市国税、地税局充分发挥各自优势，联手采取多项措施 服务纳税人。迅速调整系统保证市民办税不间断。“五一”假期全面实行不间断服务，针对二手房交易、自然人房屋租赁业务营改增后的税收征管、发票开具、系统 改造等问题，加班加点测试调整到位，确保市民正常业务办理不受影响。加大服务资源倾斜保证服务质量不下降。为应对因税负减轻和楼市回暖导致房产交易涉税业 务明显增加的情况，市国税、地税局合力加大对一线窗口力量的增援，多个区局都增设业务办理窗口和资料预审窗口，帮助纳税人填写预申请资料，缩短前台办理业 务时间，并积极延长工作服务时间，努力满足市民的办税需求。提高办税人员素质提供优质服务，为使前台征收人员更加熟练掌握地营改增后二手房交易和自然人房 屋出租税收的业务变动，市国税、地税局分批组织征收工作人员利用节假日和下班时间集中培训，确保每名办税人员熟悉业务知识和操作流程，以过硬的业务素质推 动营改增工作顺利过渡。据了解，5、6月份全市二手房交易宗数比去年同期增长了50%，自然人房屋出租业务同比增长7%，但各征收点秩序井然，并未因税制 转换影响市民正常交易。 税务部门提醒：个人出租不动产放弃增值税减免税资格存风险 随着营改增试点工作进一步推开，目前，我市二手房交易和自然人房 屋出租税费业务运行平稳顺利，基本符合各项工作要求。但对于广大市民来说，增值税毕竟是个新鲜事物，税制转换过程中难免有一些与过往不同的地方，需要引起重视。这里提醒广大市民，个人出租不动产放弃增值税减免税资格存在风险，需慎重考虑。
税务部门相关负责人介绍，按照相关规定，纳税人享受增值税免税政策的，不得开具增值税专用发票。例如，目前单月租金未达增值税起征点（3万元） 的，因为不需要缴纳增值税，也就无法开具增值税专用发票，只能开具普通发票。现实中有不少纳税人需要开具专用发票，这就需要他们放弃减免资格，缴足增值 税。对于类似情况，税务部门提醒广大纳税人注意，按照《营业税改征增值税试点实施办法》，放弃免税、减税后，36个月内不得再申请免税、减税。纳税人应慎 重考虑，并填写书面“放弃声明”，以避免日后产生纠纷。相关知识
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