新盘入市踊跃却扭转不了供需失衡 改善型购房需求成为“新刚需”
8月30个新盘预计入市 通州冒出8个
虽然7月北京的二手房成交下滑明显，但新房似乎并未受到明显影响，不但多个新开盘项目入市即告售罄，而且更多的新房住宅开始排队入市。根据最新统计数据显示，8月份大约有30个新盘计划入市，新盘数量连续多个月维持在30个以上。业内人士分析，二手房的冷淡和商住房的受限制，让更多普通住宅看到了机会，急于入市填补市场空缺。这类项目往往会在8月份亮相蓄客，以求在“金九银十”期间热卖。
30个项目预计入市
根据亚豪君岳会统计数据显示，8月北京住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括电建·金地华宸、都丽华府等9个纯新盘，以及包括江南府、香江别墅、首创中心等在内的21个老项目后期。而在这其中，普通住宅再次成为主力，上半年风光无限的商住项目仅有7个，其余23个均为普宅或别墅项目。
亚豪机构市场总监任郭毅分析认为，进入7月份之后商住成交已出现快速回落，截至7月20日，7月商住类产品仅实现成交3709套，相比上月同期减少56%。成交的回落也使得商住供应对应下滑，7月已入市的20个项目当中商住项目仅有5个，商住产品的供需热潮也暂告一段落。不过虽然商住入市量锐减，整体市场月度开盘量仍能够维持在30个左右，这其中，普宅项目开始接棒发力。郭毅认为，这一阶段普宅项目的发力，一方面是抢占商住退出之后的市场空缺，另一方面则是受到市场需求与价格因素的拉动。
新盘不断入市 供需比却越拉越大
虽然新盘供应量连续多个月维持在30个以上，但很多项目都采用了少量推货、多次开盘的策略，导致楼市的实际供应始终赶不上需求。根据亚豪君岳会数据统计显示，虽然受到商住类产品的挤占，但2016年(截至7月20日)普宅类产品仍实现成交403.19万平方米，相比去年同期增加16%，不过供需比却从1：1.3跌落至1：1.7。供不应求的局面也拉动了普宅价格的上涨，2016年(截至7月20日)普宅市场成交价格高达34851元/平方米，同比上涨25%。
不仅是价格上涨，同样是受到供给端的限制，新房的成交量也是同比缩小的。上半年北京新建商品住宅(含保障房、自住房)38571套，同比下降20%。然而在交易价格上涨带动下，北京的新建商品住宅交易额持续上涨。上半年总交易额1928.43亿元，同比上涨73%，达到历史最高值。进入销售额前十名的门槛从21.3亿元上涨到30.08亿元。
郭毅认为，今年来住宅项目普遍入市即热销的现象，证明目前市场需求仍较为旺盛。需求旺盛并且价格已攀升至历史高位水平，两方面的原因刺激着更多的普通住宅开始加快入市步伐，并且也刺激着入市价格的继续攀升。例如江南府、天恒金融街公园懿府等项目均为前期热销之后继续加推，而其中江南府项目7月入市价格为50000元/平方米，8月预期售价已上调至53000-55000元/平方米。不过郭毅同时也提醒，考虑到二手成交已转向下行的影响，新房市场的去化也将开始受到一定制约，尤其是价格涨幅过快的老项目后期，一旦性价比不敌周边二手，就会造成客户流失，其去化速度也将受到一定影响。
改善型购房需求成为“新刚需”
从入市项目特征来看，30个新盘中，23个是普通住宅项目，而这23个普通住宅项目中有15个都是主打大户型的改善产品。其中老项目后期江南府主打110平方米三居，纯新盘电建·金地华宸主力户型则为120平方米三居及140平方米四居。仅有京投发展·公园悦府等少数几个项目仍有小户型产品提供。
开发商的推盘风向也代表了当前市场中购房人的组成，改善型需求无疑成为楼市成交主力。数据显示，从2014年下半年开始，140平方米以上的大户型成交占比显著增加，与此相反的是90平方米以下的小户型比例在明显下降。本轮的调控政策、信贷及税费的调整，都对改善型购房需求有较大刺激。在2016年上半年里，北京二手房市场的改善型需求大约占到七成左右，已经成为市场的主流需求。而二套住房，不论是出于改善居住环境、节约时间成本，还是满足入学条件，对于购房者来说，其实都是刚性需求。随着居住改善和生育政策全面放开，未来住房换房的频率还会提高，改善型住宅成为主流产品。
链家地产研究院的报告就分析表示，随着住房自有率的提高，以及二胎政策的放开，改善型需求会成为房地产市场的“新刚需”。这也是房地产市场发展的进化，由满足急迫的居住需求，到改善居住环境。
郭毅也表示，大户型产品的盛行受到两方面的影响，从需求角度来看，自去年开始的楼市信贷政策的不断放宽，改善型需求受益良多，而这类客群出于面积改善和品质改善的诉求，多会选择较大户型产品。而受到限购政策的制约，部分首置型客群也多会在能力范围之内选择“一步到位”的中大户型产品。另外，从供应方角度来看，受到土地成本上升的制约，大量新盘项目预期售价或逼近或已进入豪宅行列，为了提供能够与价格相符的产品，这些项目不得不在品质打造上苦下工夫，而大户型产品无疑可供施展的空间更大。
通州8项目集中爆发
另一个值得关注的动向是，通州楼市时隔多个月后的开闸。在8月份计划入市的项目中，通州项目数量明显增多，而且不仅是商住楼，还有多个普通住宅产品。根据亚豪君岳会统计，8月份通州区预计入市的项目多达8个，其中包括保利大都汇、新北京中心等4个商住项目，以及华业东方玫瑰、京贸国际公馆等4个住宅及别墅项目。
自去年通州住宅限购之后，该区域住宅供应开始一蹶不振，只有商住项目活跃市场，而今年双限政策出台之后，商住也遭遇打压，供应市场更是持续低迷。至于为何在8月突然集中爆发，郭毅认为主要是受到两类产品的支撑。其中一类是少量拥有“商务型公寓”产品的项目，以保利大都汇与新北京中心为代表，这两个项目当中公寓产品仍能够向个人出售，因此在“双限”限制了大量商住项目之后，这类产品也加紧入市抢占市场空白；另外一类则是区域老项目住宅产品，以华业东方玫瑰、京贸国际公馆为代表，这些项目也是通州主城区为数不多的仍有存量的住宅项目，蛰伏许久之后这些项目也迎来了通州区区域价值与价格的新阶段，其中华业东方玫瑰预期售价相比前一期几乎翻了一番，已高达50000元/平方米。如果这个价格入市并获得市场认可，将会对更多区域内的住宅项目以鼓励，也将拉动其他老项目后期追随入市，通州区的价格也会被重新定位。
新盘靠科技健康系统等附加值拉高售价
由于新盘价格的不断提升，很多新盘与周围二手房的价格差距越来越大。如何让购房人心甘情愿地选择更贵的新房，就成了开发商们重点考虑的问题。为了提高各自项目的附加值，不少近期入市的新盘除了打造园林和户型等传统方式以外，更是高调加入各种科技健康系统，力求通过硬件升级，吸引购房人。
像上周入市的西山湖云空间和万年·广阳郡九号这两个纯新盘，都引入了科技健康系统。其中万年·广阳郡九号引入PM2.5空气净化系统、室内恒温恒湿系统等“十大生态科技系统”，而西山湖云空间也主打“智能精装”。开发商都希望借此拉开自身项目与周边二手房的差距。例如万年·广阳郡九号所在的房山良乡目前在售项目售价多在30000-35000元/平方米，而万年·广阳郡九号入市价格则高达42000元/平方米。为弥补这一价差，纯新项目不得不在产品打造上苦下工夫，增加科技健康系统等硬件设施，从而提升项目品质，创造项目在区域内独有的优势。业内人士表示，随着北京高价地接连入市，越来越多的新盘项目定价将明显高于周边二手房，而通过加装各种科技健康系统，达成升级目的，也将成为未来纯新盘项目的入市“定律”。
本版文/本报记者 李桁
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