苏州房地产市场调控新政或将在近期出台，苏州也很可能成为第一个重启限购的二线城市。

  近日，网上流传一份《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的文件，文件从土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、户籍居民信贷、非户籍居民信贷、公积金贷款政策等15个方面对苏州房地产市场进行新的部署和要求，可谓全链条、全覆盖、立体式的调控新规。

  其中最引人注目的当属针对非户籍居民购房。文件明确提出：非户籍居民申请第二套住房，需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明，首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款。这也意味着，苏州或将成为首个重启限购的二线城市，虽然针对的对象仅为非户籍居民的二套房。

  “除了土拍新规尚未确认，其他基本确认了，昨天住建局已经召集开发商开会，口头传达了上述文件内容，正式发布的时间待定。”苏州某品牌房企负责人说，此次苏州针对外地户籍居民除了限贷，还增加了限购，这是比较有亮点的地方。“本次限购只针对外地人，苏州本地人不限，而且外地人只限第二套，还是两年中有一年社保即可，所以总体比较温和，对市场的影响不大，可能只是心理层面的影响。”

  易居研究院研究总监严跃进表示，苏州此类政策，体现了供给侧结构性改革的思路，也体现了对于下半年房价管控的决心。由于强调的政策实施范围为苏州市区，这意味着昆山、太仓等下辖县市并不包括在内。

  高价地两个月内付清地款

  由于此前苏州已经针对预售管理、价格管理、户籍居民信贷作出了相关规定，因此文件在这几个方面只是做了重申，新出台的规定除了非户籍居民的限购限贷，还有土地出让方面的新规则。文件称，苏州将加大土地供应，今后3年，市区每年供地400公顷，其中普通住宅不低于70%，增加单批次供应。参与土地竞拍的房企，保证金由20%调整为30%以上，首付款由50%调整为60%以上，3个月内全款付清。同时，设定土地出让市场指导价，超过市场指导价，2个月付清全款，超市场指导价，工程封顶预售，超市场指导价10%，竣工验收后预售，超市场指导价25%，终止网上竞拍，转“一次性报价方式”竞价，此环节最接近所有报价平均价则为竞得者。公积金贷款政策方面，第二次使用，首付比例由20%调整为30%，利率上浮10%。

  苏州某当地房企负责人也称，调控政策原计划8月初出台，但考虑到要和南京同步，所以就放了一放，“土地竞拍的新规会增加开发商的现金流成本，使得开发商举牌会更谨慎，同时也会促进开发商联合拿地。”

  在土地竞价的规则制定上，应该说苏州颇费心思。通过设定土地出让的市场指导价，能够有效抑制高地价现象的出现。当然从此类规则来看，还是有很多新意的。比如说超过市场指导价，那么土地出让金缴付和工程项目等都有严格规定，需要2个月内付清全款，而且工程必须以准现房的模式销售，这都会增加房企的资金成本，所以拿地过程中自然会有所克制。而超过市场指导价10%的，那么就需要通过现房进行销售，这其实也暗示了现房销售的模式在苏州悄然启动。对于超过25%的指导价的土地，后续定价规则不是“价高者得”，而是最接近报价平均价的价格成为土地最终价，这会使得高价拍地房企失去拿地资格，最后会使得土地报价更接近房企意愿认可的价格。

  限购相对宽松

  严跃进说，在户籍居民信贷政策方面，对于苏州本地购房者如果第一次购房那么依然是两成首付，这是非常宽松的政策，也是合理的。对于有过一套房但贷款结清的，可以走三成首付通道。而贷款没有还清，那么就需要走45%的首付比例通道。而两套以上住房且依然有月供的，那么购置第三套住房，那就不能动用信贷资源，必须全款购房。这相对来说会抑制部分炒房的需求或动机。

  严跃进表示，对于非户籍居民信贷政策，和预期一样，此次需要提供纳税或社保证明，这有点类似一线城市的限购政策，但相对宽松，而且此类政策主要针对二套房的。首套房方面依然是宽松的政策，依然允许购房者进行购房，且不需要社保证明。在金融监管力度方面，强化了资金审核和购房资格审核的内容，此类内容一定程度上使得购房者后续的购房材料准备的成本加大，也防范了各类造假资格进行购房的现象。总体上说，这会使得后续后续购房市场的环境净化，防范各类炒房需求大规模的进入。在公积金贷款政策方面，收紧了公积金使用的政策。对于第二次使用公积金来购房的，首付款和利率都进行了上调，这使得后续公积金资源能够实现开源节流的使用效率，防范公积金透支等风险的出现。

  市场已经进入调整期

  “这个调控新政还没正式发布，预计会在本周吧，可能个别地方会有修正。”某上市房企苏州公司负责人说。

  该负责人表示，目前这个时间点出政策显然不合适，从实际上看，已经不需要出了，“从6月份开始，苏州市场已经出现下滑，成交量持续走低，新开的楼盘都是采取低开的方式，苏州市场已经进入调整期了。”

  克而瑞数据显示，7月苏州商品房供应面积64.61万平方米，环比下跌31.95%，成交面积60万平方米，环比下跌17.36%，成交均价19744元/平方米，环比下跌4.49%。7月苏州商品房库存量为421.5万平方米，在新老项目集中入市影响下，市场存量开始增长，去化周期回升至5.7个月。另据中国指数研究院8月1日发布的百城价格指数，此前曾一度领涨的苏州7月房价环比涨幅为0.28%，排名53，已经连续三个月告别前十。

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