房地产钱从哪儿来

  近期地产公司不断高价拿地，钱从哪儿来？21世纪经济报道记者从银行、公司债、海外债、信托、理财机构等多方面挖掘房地产企业的融资情况。

  本期先推出前三者的调查结果：

  银行方面今年上半年提供约超过10万亿资金，兵分四路，表内贷款和表外委托贷款逐渐降温；而自营投资和银行理财则在增加输血量。

  公司债这一年来突飞猛进，去年5月到今年8月债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿。与此同时，房地产公司的融资成本不断下降，发行利率低至3%。

  冰火两重天。国内发行量不断上涨，而境内房地产公司在海外发债的数量和规模都极速下滑，今年前8个月的发行规模才47.6亿美元，较去年同期下滑63%。

  未来我们将继续推出信托和理财机构为房地产融资的情况，敬请期待。

  导读

  “土地融资委贷的路子也走不通了，现在总行审批和表内信贷一样，也要四证齐全。”有华北股份行资管人士表示。

  银行究竟有多少资金流入了房地产，在回答这个问题之前，首先要弄清楚银行资金流入相关领域的通道有哪些。

  表内是贷款和自营投资；表外是银行理财和委托贷款，即委托人委托银行给借款人放款。

  根据21世纪经济报道记者整理公开数据及微观调研，整体而言，表内房地产贷款无疑贡献了很大规模。截至2015年末，该数据为5.63万亿元。但今年以来规模增速减慢，个别银行和区域已出现规模负增长。

  其次是自营投资和理财。公开数据显示，理财流入规模明显增加，截至今年上半年余额达2.09万亿元。

  另外，虽然按照相关规定，委托贷款要参照表内贷款管理方法，但由于银行不承担信用风险，相对执行比较宽松，实际借道委托贷款流入房地产的规模也不容小觑。

  由于自营投资中流向房地产的规模很可能大于理财，银行四路资金流入房地产相加，截至今年上半年银行为房地产提供的资金或超10万亿元。

  表内贷款和表外委托贷款降温

  表内贷款可以从监管统计数据和上市银行报表来看。

  根据银监会的统计，2015年房地产业贷款为5.63万亿元。2014年和2013年的数据分别是5.38万亿和4.54万亿元。可见，2015年的规模增速比2014年有所下降。

  这一趋势在上海尤其明显。从去年下半年开始，上海地区表内房地产开发贷规模甚至不是增速下滑，而是余额一路下跌。

  根据央行上海总部的统计，去年一年，辖内房地产开发贷减少了304.4亿元，同比多减515.5亿元。今年以来，除了1月，也都是负增长。截至今年上半年，共减少587亿元，同比多减841.7亿元。

  从上市银行报表也可窥见该趋势。

  21世纪经济报道记者梳理17家上市公司中报发现，房地产业贷款占贷款总规模比重普遍下降，仅有中信、华夏和北京银行略有上升，幅度最大的中信，也仅提升 了0.67个百分点。值得注意的是，与去年底相比，房地产业贷款规模下降的银行有6家，分别是农行、建行、交行、招行、兴业和南京银行；其中，兴业和南京 银行下降较多。

  加总这17家上市银行（含今年上市的浙商银行）的数据，截至今年上半年末，房地产对公贷款总量为4.096万亿元，2015年底是4.056万亿元，即上半年仅增加了400亿元。

  按照这17家上市银行占商业银行业的贷款比重，以及上半年新增房地产贷款的规模，截至上半年末，估计商业银行投入房地产业的贷款不会超过6万亿元。

  实际上，监管对银行信贷进入房地产一直有着较为严格的管理。相对而言，委托贷款的要求低一些，银行分行在操作上也可能“路子较野”。但对于通过委贷有多少资金流入房地产，目前难有公开渠道获取相关数据。

  “土地融资委贷的路子也走不通了，现在总行审批和表内信贷一样，也要四证齐全。”有华北股份行资管人士表示。据21世纪经济报道记者了解，目前已有多家股份行提高了委贷流向房地产的门槛。

  理财输血房地产增多

  在银行自营和理财中，投向房地产，主要有债券、非标准化债权资产和股票这三项。

  监管方面对于银行自营投资，统计科目中细分为：债券、股票和其他类。其他投资类中，按投向行业和领域来分，政府融资平台、房地产和过剩产能是监管部门的重点关注对象。

  有接近监管层人士向21世纪经济报道记者表示，自营投资中的“非标”监管要求实质重于形式，要穿透来进行现场检查。银行自营投资中，约六成为债券投资，涉及的非标资产有十几万亿元，其中对接房地产的规模加总，应超过理财。

  根据中债登披露的数据，截至今年上半年，银行理财通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向实体经济资金余额为16.03万亿元，其中13.06%流向了房地产，规模占比从去年的第三升至第二，即共计有2.09万亿元。

  可以比较的是，根据中债登统计，截至去年末，银行理财投向实体经济15.88万亿元，其中投向房地产的占比为9.68%，即余额为1.54万亿元。这也就意味着，今年上半年银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。

  由于目前银行理财投资中存在多层嵌套的情况，可能还有小部分资产并没有真正穿透到最底层，因此，这一数字还可能略小于实际情况。

  微观层面，有华南股份行资管人士告诉21世纪经济报道记者，今年的创新业务基金中，分支行上报的，除了政府引导基金，房地产类仍是重点。

  不过，值得指出的是，商业房地产也是理财投向的重点监控领域。根据中债登2015年的报告，截至去年年末，非标准化债权资产中，银行理财投向商业房地产（保障房除外）的余额为847.5亿元，比2014年末增加80.2亿元。

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