（原标题：为何这里商贾云集富甲一方？或因这种文化！）

之所以有四大一线城市北上广深之说法，在老傅看来，不仅仅在于其经济当量数一数二，更在于其人文环境的独树一帜。曾经有文化学者指出，中国文化主要有三大形态，北面的北京叫做官头文化，东面的上海叫做码头文化，南面的广深叫做铺头文化。所谓铺头文化，实质上就是指的商业文化。所谓“家家有铺面、一铺养三代”，就主要指的是广深长期以来形成的商业文化氛围。 因此，重视商业，投资商业，运营商业，正是千百年来生活在广深区域的普罗大众屡屡不歇、孜孜不倦、生生不息的人文习俗。毫无疑问，正是因为有着这样的商业文化氛围，造就了历史版图上广深区域或者说珠三角区域商贾云集、富甲一方的盛世景象。 今天，当商业模式在中国经济发展的洪流中发生着一日千里的变化和演进时，站在新时代新机遇的窗口上，站在粤港澳大湾区的背景中，站在历史、现实和未来的交叉口，深圳商业的“钱景”在哪里?“铺头文化”之辉煌如何再续?

从商业三大发展模式，窥见深圳商业之未来

城市建设到哪里，商业就开到哪里!这是城市发展的不二法则，深圳概莫能外。如果我们认真分析一下深圳发展的模式，其重要的引擎动能之一就是商业。

而深圳商业的发展分为了三个不同的阶段，或者说主要锻造出三大发展的模式，每一个模式都是那个时代经济发展的最鲜明印痕。

第一代商业模式，集散式步行街商业，中间一条路，两边是铺头。代表是东门步行街，这一承载着深圳早起商业梦想的墟市，即是深圳早期的城市雏形，也是深圳商业最早的发展模式，这一模式可以称之为步行街街铺商业。

与此同时，另一个新兴的商业版图华强北也随后崛起，如果说东门步行街是传统意义上的商业墟市，那么华强北商圈，则是新兴商业的另一个集市。本质上，都是步行街商业模式。而华强北商圈的意义还在于，衍生了第二代商业模式。

第二代商业模式，可以称之为一站式商业，也就是SHOPING MAIL等商业模式。代表性模式有位于深南大道东的万象城。这是最早也是最有影响力的SHOPING MAIL商业模式。它的特点在于，将商业多元业态以立体方式集约在一起，在一站空间内满足消费者多元文化生活的需求。

此后，中心区的COCOPAKE，南山区的海岸城，以及后期的各种各样综合体所附带的商业模式，都是SHOPING MAIL这一商业模式的升级版，本质上都还是一站式购物中心。

第三代商业模式，街区+绿廊+MALL的组合商业模式。这种商业模式可以称之为生态复合商业模式，所谓生态，就是街区与休闲、居家完美结合在一起，所谓复合，指的是商业业态多元而又极富个性化。

这一商业模式方兴未艾，早期在万科城可以看到它的影子。但过去对这一商业模式或许并不太重视，但随着网络商业的崛起，淘宝天猫京东互联网商业模式对实体商业产生极大冲击，街区+绿廊+MALL的组合商业模式再成热点，众多商家和业内人士认为，这种生态复合商业模式，或许是最能融合和挑战互联网商业的最佳模式。

三大属性，决定第三代商业模式的投资价值 之所以将街区+绿廊+MALL的组合商业模式称之为第三代商业模式，其特点和优势十分明显，主要原因表现在三个方面： 一是最能体现商业地产投资价值的“双重属性” 首先，商业地产也是一种不动产，不动产自身的恒久价值决定了商业地产所衍生的市场价值体系。业内人士认为，投资商业地产首先投资的是地产，其次才是商业。这一定位，实质上反映了商业地产投资的双重价值，即本位值和附加值。 其次，商业地产的兴旺起始于深圳城市化进程，城市化进程所衍生的造城运动，将社区不断拷贝，也将商业发展的“头啖汤”煲煨得“营养丰富”。 再之，商业地产所创造的附加值，有着庞大的想象空间和期望值。大约在10%左右的较高年回报率是一个方面，而不动产价值随着商业价值的水涨船高，则是令众多投资者“趋之若骛”的根本原因。 二是最能融合和挑战互联网商业的“体验属性” 互联网商业的挑战是十分严峻的，实体店面如何应对，的确需要运营者有所作为。融合创新发展，或是最好的应对方法之一。 作为将街区+绿廊+MALL三位一体的组合商业模式，正是有着与互联网单一的购物消费模式不同的消费模式，消费者在消费之余，还能享受到街区和绿廊生态文化。 最为重要的是，既然是街区，自然有着街区的生活和文化氛围。作为最讲究街区环境的城市民众，在家门口就能体验到活色生香的生活气息。 三是最能满足居家生活个性化需求的“快捷属性” 现代（现代装修效果图）人生活都讲究效率，尤其是像深圳这样的大都市，方便快捷的消费需求也不仅仅是一个奢求，而是一个标配。 街区因位于社区商业范畴内，自然与居家生活几乎零距离，对于诸多居家生活方面的诉求，可以最快捷的方式得以实现。 这是步行街和一站式购物无法做到的，也是互联网商业无法达到的。从某种意义上讲，社区商业，街区+绿廊+MALL代表着商业的未来。

云街，极富创新性和想象力的第三代商业模式

回到商业地产这个话题，实质上站在全球的角度也十分清晰，优质的商业资产始终都是资本十分看重的投资标的。

纽约第五大道、香港铜锣湾、巴黎香榭丽舍大道、伦敦新邦德街是世界公认的四大顶级商业街区。这四大商业街区资产，每平方米年租金分别是26.35万元、21.18万元、10.7万元、10万元。

现在，一个全新的优质商业地产投资标的横空出世了，她就是位于西丽留仙洞片区的云城商业投资力作——云街，一个有着诗意般名字的商街。

云街，是万科云城内极为稀缺的全临街商业。云街所在处即云城，未来一个周期，云城将拥有超过2500家企业，将会给云城内部带来17万的高新技术人才，总部基地内高端的就业和居住人口将达到60万余人。

在云城周围环西丽湖，一个科教新城正在崛起，清华、北大、哈工大、国科大等一系列高等学府已纷纷进驻;在云城3公里范围内，常规消费群体将达到100万人，5公里范围可辐射到南山宝安区，覆盖至少300万人。

这里被5条地铁线(5/7/13/15/29)环绕，规划中的“云城站”地铁口就在云街的街区之上。南侧1000米外，将会规划高铁西站，与地铁13号线、15号线、29号线、深惠城轨、深珠城轨、平南铁路及其他国家铁路汇集，将复制深圳北站对龙华的拉动力，预计未来平均每年有5000万的人流。

而万科云城在总部基地中间，是唯一一块有完整商业配套规划的项目，云街作为百万级综合体中的少量临街商业，集聚了周围高端的消费人群。周边10万 的公园绿地，也将吸引总部基地乃至更多的人到访休闲消费。

集合街区+绿廊+mall组合模式的云街，最大魅力在于拥有第三代商业运营模式的想象力。

目前，云街12000 建筑面积中，60%用于餐饮功能，能提供 7200 餐饮配套。万科mall 的30000 商业配套中(mall的使用面积约为65%)实用面积为17000平米，其中30% 用于餐饮功能，则能够提供餐饮配套的面积为5100 。万科云城内合计餐饮配套共12300平米。

餐饮，这个唯一不能被互联网所替代的商业，正在云街成为主要业态，这或许也是云街应对未来挑战的一个重要选项吧。

云街的“钱景”，其实已被云城未来不可限量的发展前景所涵盖。

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