近日，日本房产投资领头羊“谷町君”公司举办了线上线下多场说明会，谷町君CEO刘洋及其团队投资顾问，就日本房产投资、日本投资签证、日本企业并购、赴日医疗等各项内容进行全面讲解，详细解答中国客户关于日本投资各方面疑问的同时，还特别提到投资日本房产时需要注意的“陷阱”或误区。

一、“表面回报率”陷阱

日本房产投资和国内投资情况不同。国内一线城市房产投资收益主要是房产升值带来的差价，租金回报率低，仅为2%左右。而日本房产投资的收益主要靠的是长租净回报率，这个回报率一般可以达到4~8%。

全球租金回报率

回报率分为表面回报率和实际回报率两种。很多不动产中介为了尽快售出房源，把表面回报率提供给客户，这其中并没有扣除每年的房产持有税（固定资产税、都市计划税）、管理费、修缮基金、保险费等各项费用，仅仅是看起来回报率非常高。如果客户根据表面回报率购买日本房产，会发现实际收益远远低于最初的承诺值。

二、“入住率”陷阱

回报率高也不意味着实际收益一定会不错。很多不动产中介在推荐房源时，按照100%入住率计算，如此计算出来的回报率，即便是实际回报率，往往也很高。然而，实际情况是，租客退租的一段时间里，需要寻找新的租客，房屋空置期间是没有收益的。

日本不动产常见房源推荐表

谷町君根据实际经验，在推荐房源时按照85%~95%计算入住率，这是最接近客户实际投资收益的计算方式。

面积方面，100平以下在中国属于中小户型，而在日本，二十平左右的一居室，是最具人气的户型，租住率极高，至于七八十平米的房子则属于大户型。

谷町君房源户型图

日本经济高速发展期为上世纪七八十年代，房屋的建筑年代也多为这一时期。日本房屋建筑标准严格，且定期修缮维护工作十分到位，房屋长期保持新建水准。

四、“假租”陷阱

在日本不动产服务领域，利用信息不对称进行假租的现象十分普遍。一些不动产中介会暗中抬高房价，然后以极高的投资回报率出售房产，骗取客户投资。

可在日本不动产官网查看房价和成交量

然而，这些公司在支付第一年投资回报骗取客户信任以后，往往就此消失，不再为客户负责。此后，投资者会发现房产的租金回报率急剧下降，再也无法回到当初承诺的回报高度。

谷町君促进信息透明化

与利用信息不对称现象欺骗客户、牟取暴利的机构不同，谷町君首创双赢商业模式，最突出的就是承诺回报率模式：你购房，我承诺，利益深度绑定，彻底杜绝信息不对称弊端。谷町君提供承诺回报率，在日本属于首家，多家不动产公司争相模仿。

谷町君模式改变了日本不动产行业的工作方式，将购房做成行业标准，优化购房流程，解决跨国购房信息不对称的问题，让投资者真实地看到日本房屋细节，拒绝虚假信息。

谷町君CEO刘洋在日本留学期间，发现日本有众多经营时间在几十年甚至上百年的企业，认为这种脚踏实地、诚实进取的商业模式才是健康的商业模式，从而产生了将公司做成百年企业的想法。

未来，谷町君会在促进日本房产投资信息透明化、优化日本购房流程等方面继续努力，做您日本投资的贴心管家和可信赖的合作伙伴。

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