近年来，随着AI与IoT的加速融合，不断加速向场景落地，地产/物业的线下场景逐步成为价值探讨焦点。XLINK地产物联网研究院联合易居克而瑞、云智易、乐居财经、地新引力共同举办2018 AIoT+地产未来峰会，与行业精英深度对话。

  12月26日，继广州站的圆满落幕，峰会第二站在上海建滔诺富特酒店再度启航。易居企业集团CEO丁祖昱、绿城中国信息事业部总经理陈霄、蓝光集团互联网创新总经理從申、华为中国区物联网生态总监黄凯利、ARM嵌入式市场总监耿立峰、云智易CEO雷巧萍与现场上百名来自地产/物业、科技的行业精英展开激烈的思辩，就AIoT与地产智能化展开了深入探讨和高度的总结。

  《新时代下的房地产市场发展与行业趋势》

  易居企业集团CEO丁祖昱从宏观市场和政策层面，为大家解读了目前房地产的行业现状和未来趋势。

  自今年的9月份起，房地产进入调整期，除了东北之外，其他地区的市场情况不容乐观。自宏观调控政策出台，房地产的价格受到一定的遏制。但从前几天起，明显可以看到部分城市的政策开始放松，因此，未来的房地产价格有望回稳。

  房价的高速增长在2015-2018年，明年市场整体容量、规模即将下一个台阶，成交面积将会减少，而且空间会更大。对于房企而言，应当做好最坏的打算，准备好现金流，确保开发业务是关键。

  在房企的延伸业务上，物业是最为看好的一块。一方面，其与房地产开发销售非常相关，另一方面，为未来二十年中，物业将不断聚集能量，促使资本倒逼；另一块则是商业。目前参与商业领域的企业非常多，但真正做得好的企业并不多，未来，商业地产需要率先解决资金问题，从而实现规模的持续放大，让企业得到满意的投资回报。

  租赁和养老，则是未被看好的两个领域。在租赁方面，由于目前租赁的存量巨大，而增量缺乏，因此中国在近两年的空置率还将再上一个台阶。在养老方面，由于目前老人的身体状况良好，加上观念原因，除非是失智、失能的老人，否则大多数老人无法住进老年公寓。随着观念的改变，丁祖昱预测，10年之后，老年公寓的消费将会提高。

  旅游地产、产业地产由于政策变化太多，因此难以得出统一的定论。

  对于房地产企业而言，2019年需要重新反思多元化，基于良好的基本标准，重新发力。由于需要调控总价，因此在未来的刚需产品面积将会继续趋小化，而改善型产品面积将会变得更大。因此升级是普遍性的，降级是部分总价上面降级。

  《AIoT智慧地产突破之路》

  云智易CEO雷巧萍认为，基于目前整个楼市的宏观环境的变化，产品的追求最终会回归本质。对于房地产的物业和商业板块，将线下的产品化实现资产的数字化及运营成为关键，人、交易和数据都是核心，核心的结合点是打造能够持续生长的生命有机体。在智慧城市的神经网络中，智慧社区是最小的结点。碎片化的智慧地产建设现状，对每个结点的灵活性要求非常高，而物联网平台作为决策部分，可以让智慧社区具备大脑的功能，实现自我决策。

  “鉴于服务了众多地产集团的物联网项目，云智易总结了地产物联网实施的章鱼模式方法论。为什么叫章鱼模式？除了头，章鱼每个触角都可以独立决策。”集团上层具备了大脑，下层的吸盘——各种各样的传感器、物联网设备，可以实现数据采集和实时感知，在统一体系之下，遵照标准，通过边缘计算，让每个触角——社区、商业等各种业态都可以灵活地应对市场变化，激发创新。

  在保障集团的统一性方面，需要从地基开始建设，让“章鱼”实现真正的协同。“集团定义了统一的平台和统一的标准”，隐藏在背后的统一标准，让物联网的体系构建异常清晰，也成为未来可执行落地中非常关键的部分。

  落地场景中需要符合物联网真正赋予场景的价值入手，满足各场景个性化的产品和运营诉求。分别分享了云智易智能化与公区智能化的应用趋势，涵盖智慧家庭、智慧社区、智慧 园区等的实际案例、产品与经验。

  在执行层面，组织为所有的策略落地提供了强有力的保障。“整个模式要落地成功是自上而下的，由集团统一牵头规划，横向联动产品部、成本部、科技部、运营组织（物业等）、项目公司，才能确保顶层规划统一及执行的到位”。

  在促进房地产各业态实现产品价值的目标之下，云智易的整体架构和体系中，涵盖地产物联网平台、产品和场景解决方案三方面，同时具备了开放的生态，目前已构建了100多类设备标准协议、连接件，目前已支持华为、阿里、百度、腾讯等企业的IoT、AI能力联动。

  最后，雷巧萍告诉大家，XLINK地产物联网研究院作为跨界整个物联网和地产的研究组织，核心关注的是地产和物联网结合的技术发展趋势和实际的应用价值，接下来，研究院将陆续发布相关在资源和课题成果，希望和各位行业人士有更多的交流。

  《智慧杜能住宅，引领产品创新》

  绿城中国信息事业部总经理陈霄以智慧场景建设为切入点，告诉现场观众如何通过线上线下的融合，用科技重新定义住宅。

  智慧社区应当是通过对新一代的信息技术和各种资源进行整合，最后实现对业主，对人们美好生活的追求。实际上，是应用一些新的技术来给园区提升管理和服务水平。其中涵盖智慧家庭、园区、政务、服务等方面。而智慧社区的建设，可以用五个关键词——平安、宜居、绿色、便捷、乐活进行总结。“ 沿着5个关键词我们在不同的应用空间里提炼了101项场景，组成比较完整的场景或者产品设计核心的理念。”

  在“平安”方面，绿城建立了小区围墙以及设施设备来构建全方位的安全体系。通过大量的安防系统，不单只能够保证事前的积极预防，还能够促成事后的快速调查。“安全的逻辑一方面是来自于我们对公安或者政府制定安全过程当中方法的移植，也加上我们自己在安全方面的经验和积累。”

  在“宜居”方面，绿城中国与云智易、阿里和华为的物联网平台进行深度的融合，从而对智慧物业的服务体系、生活服务体系、智慧家居的生态系统实现打通。

  在“绿色”方面，节能、环境治理、资产有效运营三方面是重要组成部分，包括垃圾桶、灯光、有效设备设施的应用等等。

  “便捷”在小镇类项目的内容很多，不单需要把所有人的车辆初级信息、车辆状态一手掌握，还需要进行预测化，以实时交通打造智慧出行的场景。

  构建智慧社区商业，通过线上线下服务一体化，为居民打造涵盖健康、教育、餐饮等完善的生活服务体系，打造“乐活”的智慧生活场景。

  陈霄表示，未来绿城将把五个场景全方位移植到传统一二线城市的高端住宅或者别墅项目，以及社区类或者小镇的项目中，持续为用户打造出智慧生活服务体系。

  《新技术红利下的地产智能人居生态构想》

  蓝光集团互联网创新总经理從申从能力、场景、数据三方面，为现场观众描绘了关于地产智能人居生态的构想。

  在智能人居生态的核心能力方面，物联的生态必不可少，其次，设备的接入、技术的储备以及数据的价值都是关键。“无论是新房市场还是旧改，对于存量的改造都会涉及到AIoT和能力的植入，都需要构建统一的集团化标准。”

  在人居方面，可以分为技术能力、场景能力和各业态的解决方案，以及用户的交互落地点。地产企业可以借助强大的技术生态，构建属于自己的智能人居平台，从而实现大量技术能力的储备。在沉淀设备能力方面，除了实现设备协议的打通，还有能力的共享，“只有去共享，才能够有一个持续的正向循环，能够借助的能力才会越来越大。”

  对于场景，也是同理。“场景是地产企业的核心竞争力，共享给一个厂商，共享给你的伙伴，让这些伙伴能够更好地在其他的试验和案例中持续迭代，也会让你自己的场景进行持续迭代。”

  在场景的落地中，C端场景是0.1，B端场景是1，场景矩阵是N，通过产品矩阵快速构建出基于不同的产品体系，AIoT的场景支撑非常重要。作为地产企业，需要整合各种资源，实现内部标准的统一和产品的快速迭代，这也是实现从1到N的关键。

  在数据建设方面，在未来五年、十年、二十年存量端，商业端需要持续挖掘。IoT让建筑在线并产生数据，AI让海量人居数据有能力转化商业价值。AIoT+地产一定会是一个由建筑在线引发的地产颠覆式创新。

  地产科技化势在必行，但业务与人之间的差异决定知易行难。面对科技与多元创新在回报周期上与地产业主的差距，我们需要理性看待它们对地产的贡献，业主、科技、多元的合理布局是千亿房企，必须思考与面对的问题。

  《IoT开启智慧地产新起点》

  华为中国区物联网生态总监黄凯利以智慧 园区的建设的市场情况、转型痛点为切入点，为大家呈现了华为以IoT赋能智慧地产成果。

  目前市场上了解到的关于业主反映物业不作为、设备维修不及时等情况，从技术上看来，可以拆解为三个方向——和人的连接不足、和设备的连接不够、服务的需求入口或方式太少。因此，通过构建具备人的连接、物的连接、连通通道的智慧小区尤其重要。而对于房地产行业而言，除了大面积的绿植和水系以外，小区智慧的管理和平安人性化是提高溢价能力中最为关注的重点。

  在平安小区建设中，由于人为监控各种设备非常不稳定，一键报警、人脸识别、智能分析等，可以为小区解决物业管理关于电梯、设备的维修监测问题；智慧家园的建设里，华为通过接入低功耗的无线技术，对老人、孩子和狗进行重点监测，为社区实现安全监控。

  在小区的室外环境中，华为通过在消防栓加装传感器，实现小区的压力监控；运用智慧路灯，实现视频监控、信息发布等功能，让城市更加人性化；井盖的传感装置，可在它发生震动或被搬动时报警，通知管理人员，甚至与路灯联动，从而实现安全管理。

  在智慧停车方面，华为利用NB-IoT地磁感应单元，检测路面车位情况，同时与行车道闸及停车服务系统整合，实时同步泊车状态，引导车辆有序准确停放。

  智慧小区的建设，在架构上，最下面是终端层（感知系统），通过中间层包含有线和无线的网络连接，实现对设施设备的统一对接。目前华为拥有着1600多个生态，通过大规模的产品之间的不断对接，实现了丰富的场景落地和应用。

  《开放式生态系统，赋能智慧地产的科技创新》

  ARM嵌入式市场总监耿立峰从芯片的角度，向大家传递了智慧地产建设的硬件基础建设的重要性。

  随着房地产企业对于科技创新的诉求越发明显，以芯片为载体的技术不管在政府层面还是投资层面，都受到了极大的关注。智能建筑、智能社区与芯片的关联，将随着行业场景和应用的延展，变得更加丰富。智能化新的爆发使得不同行业对于智能化、计算能力产生新的诉求，因此目前市场的增长非常迅猛。在此背景下，ARM通过在中国成立合资公司，带来更多的灵活性，从而通过与地产企业围绕科技创新，实现更多场景的探索和融合。

  在科技创新的诉求方面，目前产业正逐步依靠不同层面的制造业基础和上下游打造闭环。在这过程中，芯片作为关键的环节，成为企业重点推进的内容。对于地产企业来说，坚持科技创新，找到适合自身的结合点，掌握话语权和决策权，通过芯片对设施设备赋能，对场景落地的精准掌握，显得尤为重要。

  芯片的打造，对于技术的要求非常严格，ARM通过成立合资公司，创造了自主的可能性。耿立峰表示，虽然ARM的出发点是以硬件为载体的，但是后续将会进一步拓展到拓展到系统、软件、服务，最后通过跟房地产企业一起合作提供赋能的服务，满足现在对于科技创新。

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