“二孩时代”如何买房？

●巧妙选房和装修 提高房屋利用率 让“三房”变成“四房” 

●阳台、飘窗、过道、卫生间等改造提高使用率

飘窗改成餐边柜

入户飘窗改造成休闲区

  房价如果处于高位，对于不少人来说一辈子也许只会购买一套房，而如何让这一套房满足从两口之家到“二孩家庭”转变后的需求，成为当下房屋设计的热点话题。业内人士表示，全生命周期住宅将成为接下来楼盘户型开发的方向，通过提高走道的利用率、洗手间三室分离，利用飘窗、阳台、增加收纳功能等，或能让同样面积的“三房”变成“四房”，提高使用率，满足业主在不同人生阶段的居住需求。

  数据

  三房、四房成市场主流

  随着二孩政策的放开及尽可能的“一步到位”，减少换房频次，2018年一居、二居的成交占比有所减少，三居及以上户型的成交占比有所上升。东莞中原战略研究中心介绍，此现象在二手房市场表现明显。东莞进入换房时代，部分购买力较强的改善换房需求支撑成交；在一手房方面， 2018年洋房供应、成交、库存中，建筑面积为70~114平方米的三房、四房产品成为市场主流，整体供求占比均超六成。

  乐有家研究中心统计数据也显示，在东莞购房的客户中，近五成选择了90~120平方米区间的2~3房。另外相较于2017年，东莞90平方米以上大户型的房子整体成交占比上涨约10%，这也说明随着二孩政策放开，大家更倾向于选择大户型的房子。

  东莞中原建筑中心相关负责人介绍，二孩政策放开后，为第二个孩子准备一间房成为购房者新的诉求，三房仅满足两个孩子与夫妻的家庭最低用房刚性需求，四房则可满足与老人同住或客人暂住或是其他功能的改善性要求。这将使得三房、四房产品成为市场主流，且预计未来四房的比例会越来越大。

  巧选房妙装修 提高使用率

  一、学会看户型，户型方正利用率更高

  如何看户型挑选好房子，以较少的钱让“三房”达到“四房”的实际使用价值？巧选房，妙用装修，或可以达到提高使用率的目的。

  户型方正是许多楼盘在户型图上进行宣传时常使用的一个词汇，方正的户型比三角形等不方正户型的实际使用率更高，可以很好地减少建筑面积的浪费。

  户型的实用率并不等于使用率！户型实用率=套内建筑面积/户型总建筑面积*100%，主要反映套内建筑面积大小，从而判断公摊面积是否合理。购买房子时购房者可以向销售人员咨询户型的实用率，一般来说，实用率越高，可以获得的实际使用面积就越多。但同时，还需要到样板房进行了解，户型是否方正，实际的使用率是否够高。

  东莞中原建筑中心介绍，不方正的户型会影响家具布置，造成空间利用率低和心理突兀。

  二、 提高过道使用率，刚需房也用横厅设计

  客厅的设计一般有横厅和竖厅两种方式，在以前，横厅多在豪宅中使用，不过近年来横厅设计增加实际使用面积，也出现在越来越多的刚需楼盘中。

  东莞中原建筑中心介绍，横厅设计把大部分的过道划归餐厅和客厅共同使用，弱化了过道功能的单一性，盥洗间兼通往卧室的过道，或者过道兼做衣帽间等，增加过道的利用率，提高实际使用率。

  不过，与竖厅相比，横厅设计也存在着一定的不足，由于过道狭小，坐在客厅中就可以直接看到卧室，缺乏私密性；同时，沙发一般布置在客厅的中间，不能靠墙，对于部分购房者而言或有些不习惯。

  三、卫生间内“三室分离”，增加卫生间利用率

  吴小姐家三代同堂，为了让家庭成员都获得相对隐私的空间，她想将家里的小三房改成四房，但是由于建筑面积只有90多平方米，改变格局后房间面积比较小，增加一个卫生间的可能性不高。吴小姐说，由于家里四个大人需要上班，早上起来使用卫生间就成了一个难题。

  东莞中原建筑中心相关负责人介绍，可以通过卫生间三室分离来缓解家中人口多，卫生间使用困难这个问题。“合理做法是把盥洗间、厕所间、淋浴间三功能分离独立成室，做到各个功能空间互不干扰，提高卫生间利用率。”该负责人表示，“二孩家庭”人口增加，也可以通过这样的方法缓解卫生间使用问题。但难点是处理好通往三室分离卫生间的过道面积，要使面积增加控制在最小，如将原有的玄关过道改为盥洗间，再把入户门调整为外开等，增加可利用面积。

  记者在石碣阳光城愉景湾样板房看到，该样板房在次卧门口的小过道上专门设置了一个盥洗间，即使家里人口多，早上使用洗手间时，也不会紧张。

  四、 客厅和房间阳台相连，方便改造

  “偷面积”被明令禁止后，房企如何提高房间的利用率？

  记者了解到，开发商们巧妙地利用阳台、凸窗等来提高实际的使用率问题。

  东莞中原建筑中心建议，开发商可以把客厅与房间的阳台连在一起，处在主体结构外，并在阳台转角处设置一个非结构墙或柱，方便后期把部分阳台划归房间，让空间变得更合理。

  不过，也会存在一定的问题，即可能改造的成本增加但获得面积少，房间会存在横梁压顶等情况，需要后期加装吊顶化解。但如果不改造，房间利用困难且浪费严重，也存在一定的风险。因此购房者在看房时就要考虑清楚，收楼后如何巧妙利用阳台的部分面积。

  五、“百变”飘窗，多种利用方法

  走进万科金色城品的样板房，入户就可以看到一个长长的飘窗，销售人员告诉记者，大飘窗可以给客厅提供充足的采光，还可以放上一个小茶几，作为茶室使用；或者变成餐厅的坐垫位置，如果业主不喜欢，还可以将其改造成收纳空间，大飘窗有多种使用方法。

  业内人士介绍，飘窗可以通过增加坐垫或床垫改造成餐厅的座椅或卧室的床体部分，厨房则可以把飘窗改造成操作台，提高空间利用。

  记者在踩盘时发现，“百变”飘窗的使用很高，最常见的是将飘窗下方打造成收纳格子，收纳东西；或者装上升降桌，里层用来收纳东西，外层则化身为小茶几。另外，有的还将飘窗改造成衣帽间等。

  在万科首铸东江之星的样板房，开发商将飘窗改造成厨房洗菜池，既保证厨房的采光通风，又能够扩大厨房的使用空间，该样板房的餐边柜也是由飘窗改造而成，飘窗利用率极高。

  专家解读：“全生命周期”户型，不用换房就可满足不同需要

  东莞中原建筑中心相关负责人介绍，“全生命周期”户型空间改造划分更加灵活可塑，具备更好的适用性和成长性。无论是二人世界、三口之家、二孩时代或三代同堂，都可以通过空间不同规划，来契合家庭不同阶段的功能需求，使户型拥有更高的利用率和使用价值。

  不过，该负责人也表示，主要问题是各个阶段装修改造会耗掉大量时间和金钱，另外改造后的卫生间或厨房，可能会出现在下层住户的餐厅、卧室等功能空间的上方，不合规范同时还容易激发邻里间的矛盾，“建议在全生命周期户型设计时，将厨房、卫生间和管井三部分相对固定不动，再改变其他功能空间，以满足业主不同时间需求的变化。”（来源：广州日报）

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