博鳌21世纪房地产论坛第20届年会于8月8日在上海举行，其中一个词“旧改”成了热点话题。7月20日，国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，指出到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需要改造城镇老旧小区改造任务。8月11日江苏省政府针对这项民生工程又专门举行新闻发布会。今年以来，中央层面已经多次发文力推“旧改”。不同的是，这一次的关键词是“全面推进”。随着我国房地产市场逐步过渡到存量房市场，老旧小区的改造为建筑装饰行业带来新机遇。

（国务院《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》）

行业前景 “旧改”存量规模巨大

按照时间推算，第一批商品房推出也有39年的历史，根据《中国家装消费行为报告》，全国各地上报需要改造的老旧小区约有17万个，涉及建筑面积约40亿，涉及居民上亿人。换句话说，到2025年之前，全国要完成17万个老旧小区改造。根据老旧小区定义“城市建成区范围内建成使用20年以上”，在未来几年，旧改的潜在规模还将进一步扩大，到2022年底，潜在存量面积或达65.9亿平米。

（主要城市2000年前老旧小区占比）

这些老旧小区，主要集中于一二线城市的老城区。以北京、上海、广州、成都、南京、天津、武汉、济南等地为多。由于原来设计标准比较低，市政配套设施老化，公共服务缺失，再加上维护、养护不到位，问题突出。若考虑到自选类改造部分以及居民自发进行户内二次装修，或带动市场空间进一步提升。

需求释放 家居行业迎来巨大增量

根据指导意见，旧改的改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。自2019年来中央和地方“旧改”政策的不断加码，建材行业、建筑装修产业、家居等内部需求将受益于旧改。具体来看，旧改带来的机会可以做这样一个划分，涉及户外的改造与室内翻新两部分。而从“旧改”传导逻辑看，旧改有望形成二次装修的需求传导链。我乐家居董事兼总经理汪春俊表示：“美国家庭的装修换新频率为10年，中国家庭的装修换新频率不到20年”，无论是从时间频率还是政策加持，从户外改造到户内更新，部分老房翻新、家具家电更新需求等，可能随之释放。可以预见，“旧改”红利将为家居行业带来巨大增量。

（我乐全屋定制——珍妮系列）

这些变化已经在发生，据奥维云网数据评估推算，从住宅装修市场的产值结构来看，老房及二手房翻新市场在2019年合计占比超过40%，2020年将超过42%。反应到家居企业身上——欧派在北京二手房改造业务占到总业务量的7成；索菲亚客户订单新房从73%降低到66%，我乐家居也曾推出“七天换掉老厨房”活动。

新兴赛道 全屋定制成旧改内需市场主力军

面对存量巨大的老房和二次装修时代，老旧小区不仅是环境及基础设施面临缺失问题，室内的空间布局、功能及外观的严重缺失也是迫在眉睫的改造难点。一位网友表示，自己房子20多年房龄，当时是请木工打制的家具，如今有很多已经出现破损、功能缺失等状况，如今想通过全屋定制，把家里整体提档焕新。面对消费市场巨大需求，我乐家居、欧派、尚品宅配等头部上市定制家居企业则在旧房改造内需上占据绝对优势地位。

（我乐家居品牌形象代言人高圆圆）

旧改人群重视快修、局装，空间布局提档升级。传统的装修以及标准成品家具很难在旧改上有所突破。例如我乐家居，根据房主需求为其量身定制局部改造+全屋定制的方案，消费者可以选择厨房、客厅、卧室、书房、衣帽间、餐厅、阳台、储藏间、活动室等任一空间进行局部重装，也可以进行全屋的整体定制换新。此外，老房装修者对装修工期、环保、装修噪音和装修垃圾处理都有着特殊要求，定制家居企业多年来。也着重深入研究和研发新技术、新型装修方式等，以提升客户满意度。比如，我乐家居研发的新型护墙板产品，不仅具有耐脏耐磨耐擦、防火防腐防水和保暖隔音等特性。新型产品的不断迭代也逐渐取代工期慢、工序繁琐的传统装修市场。定制成解决老大难“历史遗留问题”最方便和最有效的捷径。

（我乐家居门店）

小结：旧改是巨大的红利，同时也给企业带来了新的机遇和挑战。旧改改掉的绝非仅仅是“旧”，而是人们对更美好生活的向往、城市更新与现代化家居方式的三重叠加。这些坐拥一二线城市最中心的“老”居民，也在探索属于他们的“新”。抓住他们的心，也就抓住了未来。

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