本月16日上海市市长韩正在两会后表示，今年计划将申请门槛从家庭人均可支配收入每3300元放宽到5000元。即当三口之家夫妻俩平均月收入在7500元以下，就可以进入到申请行列。有望一季度正式推出实施。

　　同时，韩正市长表示，将计划进一步放宽普通商品房每套总价门槛，内环以内调整到每套330万元以下，内外环间每套200万元以下，外环外每套160万元以下。

　　笔者认为，上海的上述两条政策中，经适房门槛已临近极限，而放宽普通商品住房门槛的微调措施，有助于房地产市场的成交量回暖。

　　过半上海家庭可申请经适房

　　目前上海市的经适房已经进行了两批，门槛逐级放宽。而今年一季度即将实施的人均5000元月收入标准，按照三口之家计算，家庭月总收入达到了1.5万元。按照商品住宅的贷款标准来看，月供不高于家庭月收入的一半，也即月供不超过7500元，即使不使用公积金贷款，完全使用商业贷款，以30年等额本息计算，可获得110万元的商业贷款。

　　按照2011年1月25日上海市政府新闻发布会公布的，2010年上海市全年城市居民家庭人均可支配收入31838元计算，一个处于上海平均生活水平的三口之家，即使无房贷无房租等支出，其家庭的月均可支配收入也只有7960元。几乎毫无悬念，2011年上海的人均可支配收入增长速度是超过物价增长速度的。

　　考虑到相当部分处于上海平均生活水平的家庭是有房贷支出的，因此即将按照新规申请经适房的家庭，其扣除房贷后所剩余的7500元月收入完全足够上海普通三口之家的生活。

　　因此仅从收入角度来看，一半以上的上海家庭达到了经适房申请的标准，这个门槛的宽松度处于全国前列，也因此一步到位地透支了未来再放宽的空间。而另一项家庭资产标准，其放宽的幅度将直接决定了上海经适房的需求量和供应量，政府必须相当的慎重。

　　110万商业贷款足以购买商品住宅

　　三口之家月总收入门槛是1.5万元，可用一半收入贷款110万元，按照首套房首付三成计算，加上47万首付，足以购买157万元的商品住宅。

　　按照昨日刚公布的“外环外每套160万元以下”普通商品住宅标准，上海外环外的普通商品房，不论是新建商品住宅还是二手商品房，可售量都巨大，157万随意选。75平米两房两厅，单价2万元/平米的房源已经是商品住宅里中档略高的档次了。

　　对于“需要保障的中低收入家庭”来说，其本身居住购房的定位就应当是在外环外，而且绝大多数经适房也都在外环外，因此月收入1.5万元的三口之家，完全可以使用一半的收入贷款购买一套外环外的商品住宅，并且还依然过着上海平均收入水平的生活。

　　保障过度养懒汉，扼杀商品房市场

　　至于首付的47万元，很难想象月收入1.5万的家庭没有这点存款。如果日常生活过得很奢侈，却凭借月光来申请保障房，那保障两字，就成了歧视勤俭节约了。

　　虽然政府保障中低收入家庭的方向和用意完全正确，上海市民也非常欢迎，但如果经适房的客群定位与商品住宅严重重叠，那显然政府不是弥补市场经济的不足，而是直接扼杀了市场。

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