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地产调控政策多地出现“各种放松”

https://m.biud.com.cn 2012年02月27日12:52 家居装修知识网  

  上海易 居房地产研究院副院长杨红旭最近的一篇文章名为“奶牛病了,地方急了”,可谓一语道出玄机:最近全国各地接连出现各种形式的地产调控政策放松的“尝试”,而出现这种试探性放松的根源,可能还是因为地方政府暂时还离不开房地产,迫切地希望市场企稳、复苏。

  1多地楼市调控政策“各种放松”

  最新的报道是有关浙江象山的,媒体调查称象山实际上在操作层面限购令已经取消了,但是当地有关部门否认取消了限购政策。并表示已经开始对房产机构进行了检查,并称二手房产中介只是为了招揽生意而做出相关承诺。

  实际情况如何仍在争论过程中,但不可否认的是,最近一段时间不少地方开始“蠢蠢欲动”,对楼市调控政策进行各种形式的试探性放松。其中有的迅速被叫停,有的则仍以各种名义坚持。

  北京中原市场研究部统计,自去年下半年以来,包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策,内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。

  2地方频频出手因为“奶牛病了”

  杨红旭认为,全国各地接连出现各种形式的地产调控政策放松“尝试”的根源,可能还是因为地方政府暂时还离不开房地产,迫切的希望市场企稳、复苏。

  地方政府对于房地产业的依赖,主要体现在两个方面。一方面,是对地区经济的拉动作用,拉动作用又可细分为两点:一是行业本身的作用,当前全国房地产业增加值占GDP的比重平均超过5%,部分地区超过10%,房地产开发投资占固定资产投资比重为20%左右;二是房地产业关联度大,涉及50多个行业,可谓牵一发而动全身。

  另一方面,房地产收入是地方收入的主干。同样体现在两点。第一,房地产税收。近日,国家财政部公布了2011年度财政收入情况。2011年全国税收总收入完成89720亿元,同比增长22.6%,与上年增速基本持平。分季度来看税收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走势,各个季度增速分别为32.4%、27.2%和22.6%和6.8%。其中房地产相关的税种增速明显回落,房地产营业税和契税同比分别增长14.9%和12.1%,比上年增速分别回落17.5和30个百分点。

  第二,还是土地出让金。按财政部口径,2010年全国国有土地出让金收入为28198亿元。当前,土地出让金并未列入财政预算,而是列入政府性基金,而且属于地方政府性基金。2010年全国地方政府性基金本级收入33609亿元,也即土地出让金所占比重高达84%,占全国政府性基金收入(36785亿元)的77%。由此可见,地方政府对于土地出让金的依赖度有多高。

  3部分地区“刚需”又现

  与此同时,各地政策频现微调,业内人士认为,压抑许久的“刚需”再次释放也是诱因之一。

  记者走访石家庄市场发现,位于南二环某楼盘近来到访量和销量确有小幅上升,售楼员告诉记者,前来咨询项目的多为年轻夫妻,大部分考虑购买婚房。而为了把握住这部分人群,他们也特别推出了一个“浪漫婚房计划”,推出数套特价房。

  石家庄资深地产分析人士赵猛介绍说,进入2月份,特别是正月十五之后,石家庄楼市确实迎来了一波回暖行情,多个楼盘的到访量、成交量均出现明显上升。这波回暖行情的特点是:低单价、小户型项目受到购房者热捧。特别是二环附近的一些单价在5000元左右的项目,如南二环外某现房项目,每日成交3-5套小户型;北二环某项目,正月十五后累计销售超过50套。而与之相对应的是,大户型的去库存化仍比较缓慢,库存严重。

  赵猛认为,石家庄楼市之所以出现回暖,一是前期压抑的自住性需求的一波集中释放,二是针对自住需求的调控政策微调,首套房贷利率回归基准;三是目前石家庄房价比较稳定,不少楼盘都在打折促销。

  但他同时认为,在政策没有明显松动的形势下,预计这波自住需求引发的回暖难以持续。开发商仍需理性面对,小阳春后可能还是寒冬。

  根据石家庄市房地产业协会有关数据测算,2011年石家庄新增商品住房库存114万平方米。数据显示,2011年石家庄市商品住房上市面积442万平方米,同比增长7.4%;成交面积为328万平方米,同比下降22.5%。来自世联地产全国重点监控的40个城市潜在供应压力测试显示,石家庄2011年潜在供应量增速居首。石家庄楼市累积可售面积预计在400万平方米以上。

  不过赵猛提醒说,这对今年开发商的销售思路应该有所借鉴,特别是调控政策的“差异化”下步可能更明显,包括首套房贷利率下调、税费优惠等。自去年下半年开始,一些先知先觉的开发商已经开始调整规划,增加中小户型的配比;还有一些项目调整推盘策略,率先推出小户型,还有一些项目大幅调低开盘预期价格。2012年,楼市两极分化将更明显,具有品牌优势、卖点鲜明、高性价比的楼盘将脱颖而出。

  4调控未到松绑时

  业内人士分析,作为打击投资投机性需求最为有效的措施之一,限购政策短期内难以放松,北上广深等一线城市更是如此。

  住建部政策研究中心主任秦虹认为,去年中国房价改变了单一上涨的格局,开始逐步回归合理水平。今年房地产投资增速将会下降,行业调整仍将继续,目前仍看不到限购政策退出的合适时机。秦虹表示,房地产宏观调控政策的方向是控制投资投机性需求,保护真正的居住性需求。目前市场正在向着调控预期的方向变化,而政策的关键就是要巩固调控成果。

  链家地产市场研究部冯联联认为,部分城市楼市政策微调被误读,很可能会加大市场对于调控松绑的预期,对房企降价产生不利的影响。

  北京中原地产研究总监张大伟认为,房价拐点出现的迹象已经相当明显,预期在6至12个月内房价还有可能出现10%至20%的下调,尤其是一线城市的房价下跌趋势将更显著,2012年全国楼市成交量可能延续2011年第四季度的趋势出现下调。

  部分城市楼市调控放松“尝试”

  马鞍山 2011-8月

  税费优惠

  常 州 2011-9月
    公积金放宽

  佛 山 2011-10月
    放松限购条件(被叫停)

  南 京 2011-10月
    公积金放宽

  杭 州 2011-12月
    购房补贴

  成 都 2011年11月
    放松资格审核(被叫停)

  吉林市 2011-11月
    公积金放宽等

  长 春 2011-11月
    购房落户

  北 京 2011-11月
    住宅标准

  重 庆 2011-11月
    购房补贴

  武 汉 2011-12月
    税费优惠

  合 肥 2011-12月
    公积金放宽

  中 山 2012年1月
    调整住房限价

  从 化 2012年2月
    购房入户

  天 津 2012年2月
    调整普通住宅标准

  芜 湖 2012年2月
    购房补贴(被叫停)

  上 海 2012年2月
    普通住宅标准

  二套房政策新解释

  象 山 2012年2月

  限购放松(官方否认)

  (据中原地产统计资料)

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