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购买了已抵押房屋,我该怎么办? 2011-04-24

https://m.biud.com.cn 2011年04月24日08:40 家居装修知识网  

  编辑同志:

  一个月前,我与刘某签订了一份《房屋买卖合同》,约定刘某将其所有的一套房屋转让给我。我付清60万元房款后,才得知刘某因还债,早在半年前就已经将该房抵押给了李某。现李某以抵押在先,且以我与刘某的房屋买卖影响了其权利完成为由,到法院起诉,要求确认我与刘某的《房屋买卖合同》无效。请问:我该怎么办?

  读者:许楠

  许楠:

  《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定第(二)款已经明确规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。” 即如果抵押人的出卖行为会损害抵押权人的利益,其转让行为会因为违反强制性法律规定而无效。

  但这并非无法救济。一方面,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第(二)款中有一个但书规定,即“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。另一方面,《最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第(一)款规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”

  从这两个规定中可以看出,如果受让人清偿了债务,抵押权人的利益并未受损,那么抵押人不能以未经抵押权人同意为由主张合同无效。因此,只要你愿意代替刘某向李某清偿全部的盈余借款本息,就可以使李某的抵押权归于消灭,你与刘某之间的《房屋买卖合同》也就有效,但应当办理产权变更登记,你也由此获得向刘某的追偿权。 (江西兴国法院 廖春梅)

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