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丈夫未经妻了同意擅自卖房合同无效
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2004-08-26 09:10:52 来源: 北京青年报 　不良信息举报 发表评论 查看评论


本报讯　丈夫买了经济适用房后转手卖给同事，由于没有得到妻子的同意，妻子认为损害了自己的利益，将丈夫及其同事起诉至法院，要求认定该房屋买卖合同无效。8月24日下午，北京市第一中级人民法院作出终审判决，支持了妻子的诉讼请求。

彭某于2001年7月购买了一套经济适用房，并于一年后拿到了房屋产权证。2003年5月彭某与同一公司的刘某签订房屋买卖合同和委托办理房屋产权过户协议。合同约定刘某向彭某一次性付清全部房款，彭某保证房产权证清楚无纠纷，否则由彭某负责，并承担由此产生的一切后果。



2004年2月，彭某的妻子起诉至法院称，彭某私自将家庭共同购买的房屋卖与刘某，损害了自己的利益，要求法院认定房屋买卖关系无效。彭某、刘某均辩称，因为刘某的户籍不在北京，不能直接购买北京的经济适用住房，最初购买房屋时只是使用了彭某的名字，所有的购房款均由刘某支付。因此，应该认定双方的买卖关系有效。

法院查明，彭某在购房的同时曾与刘某签订了一份协议，协议表明刘某利用彭某的名义购买房屋，刘某享有房屋产权，彭某不享有此房的任何权利，房屋所有款项由刘某承担。

一中院经审理认为，按照婚姻法的相关规定，在彭某与妻子婚姻存续期间，在没有特别约定的情况下，彭某取得的财产应属于夫妻共同财产。彭某在妻子不知晓的情况下与刘某签订房屋买卖合同，应该视为彭某擅自处分其他共有人的共有财产，侵犯了妻子的合法权益。对于刘某提出的对于房屋的出资购买，法院认为应另案解决。李罡 范红萍


最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》6月1日起施行

　　最高人民法院于2003年5月7日公布、6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何具体适用法律作了较为明确、具体的规定。作为买房人，该怎样正确理解《解释》？买房时为保护自己的合法权益，又该注意哪些问题呢？本刊特请房地产资深律师、北京市英岛律师事务所邓泽敏律师和许昭霞律师为广大读者解惑答疑。

2003 版房地产买卖合同示范文本自今年7月1日开始启用。对二手房买卖上下家和中介公司来说，如何签好新合同成为大家关心的一个问题。笔者认为，审查下面五个问题是签好新版买卖合同的关键。

　　（一）权属审查。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。实践中，权属不清是引发二手房买卖纠纷主要原因之一，由于上家对房屋没有处置权而导致合同无效的诉讼也不少。一般来说，售后公房、因婚姻或继承形成新的共有关系的房屋权属比较复杂，上下家与中介公司应当十分留心。

　　（二）房价与佣金审查。如今二手房买卖大多数通过中介公司，因此明确委托价格、服务内容、佣金数额就非常必要。审查内容包括两方面，1.上家的委托价与下家的买价是否一致；2.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。这样的审查能有效地防止极少数中介从业人员违反规定，赚取差价或谋取不当利益。

　　（三）付款审查。由于房屋买卖实行登记过户制度，因此一般不能实现“一手交钱，一手交房”。上下家或中介公司对付款方式进行审查是保证交易安全的关键措施。在实践中，通过中介公司的付款方式一般有两种，一是中介公司代收代付，另一种是上下家自行交接。代收代付是中介服务的重要内容之一，且中介公司一般不鼓励上下家自行交接，因为自行交接对下家来说风险较大。2003 版买卖合同示范文本对2000 版作了很多改进，但没有对付款附件作相应的完善，笔者认为这是一个缺憾，其格式仅适于自行交接的情况。目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款。对首付款和尾款，笔者建议采用如下流程：

　　由于客户需求各不相同，因此付款方式也不是千篇一律。比如，有先交易后交房的，也有先交房后交易的。笔者一般鼓励前者，因为若买卖不成功，交房便没有任何意义，还容易造成装潢款纠纷和房屋迁让纠纷。另外，若不通过中介公司交易，上下家交接房款时应尽量请第三方进行监管。

　　（四）交房审查。合同签订过程中的交房审查，主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线电视等费用，上下家维修金结清。在此要特别说明的是户口迁移，由于户籍管理是公安部门的行政行为，因此户口迁移处于民事行为和行政行为的交叉领域，涉及到买卖法律关系和行政管理法律关系，法院不能在二手房买卖纠纷中对户口迁移直接作出判决。这使得一旦因户口迁出而发生的纠纷，将十分头疼，而且会影响到下家的孩子入学问题。对此，2003 版买卖合同在特别告知中作了提示。

　　关于交房标志，2003 新版买卖合同第四条中有明确约定，而且示范文本首次将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，符合实际情况。