房地产开发的几大基本环节与要点提示

（甲方运作管理基础手册）

项目选择及项目起动的有关工作 ：（略）

组织专业人员完成“详细可行性研究报告”，完成“项目建议书”审定。

特定项目的市场研究与前期准备：

特定项目的市场价值判断与目标客户选定，项目决策分析；

“投入产出比”分析，成本收益预期与现金流分析，报批“投资估算”；

特定产品的定性、定量化确认与同类竞争产品分析；确定“投资限额”；

资金筹措方案与项目开发周期策划； 专人负责——“投资控制”环节。

组建项目运作专业团队（项目公司成立）：

含“营销管理、设计管理、投资管理及工程管理”等专业人员。

其它相关前期准备工作。

勘察设计与产品定型深化价值塑造： 专人负责——“设计管理¬¬”环节。

根据规划要求，确定方案设计任务书，建筑规划设计与景观资源规划；

建筑方案设计(规划概念设计，调整、确认方案设计)，“投资概算”；

建筑施工图设计(初步设计及施工图设计)，“投资预算”；

景观园林设计、室内设计、泛光照明、产品VI系统设计等相关设计工作。

报批、报建环节(甲方的工作重点)：专人负责——“报批报审”环节。

必须专人负责，配合整个开发流程，全程跟进有关主管部门，办理各种报批、报审、验收环节，确保各种手续齐全。

如土地使用证、规划许可证、消防审批、人防批文、建设许可证、施工许可证、预售许可证等。

各类施工准备手续，临时用水、用电、占用道路、环保等市政设施手续。

开工后的施工全程管理阶段：专人负责——“施工管理”环节。

施工“总包单位”的招、投标管理及合同管理；

组建“招投标管理部门”，应含设计、施工、投资、营销等管理人员参与；把好“招投标”关，是工程建设管理的最关健环节。

对总承包施工要进行严格的合同管理、专业施工监理工作；专人负责——“合同管理”环节。

施工监理单位的招标确认工作，合格的监理公司，是项目管理的必要条件，也是我们实现规范化、制度化管理的科学保障。

“总包”选定之后，重点“分包”大项的分包及技术难点管理：

○1基坑工程的单项技术方案论证，专家评定与招投标分包管理：

土方开挖、基坑及施工降水、护坡、运输方案；迁移地下管线、文物管理、市政、环保等手续。

○2桩基工程的单项技术方案论证及招投标分包管理；

桩型选择、造价控制、施工方案、验桩等专项内容。

房地产开发的几大基本环节与要点提示

○3地下室工程及人防工程专项技术管理与实施：

地下室施工难度高，周期长，各类规范要求高、安全隐患多，要求总包单位有极强的施工能力和相关经验，其中，专项地下室防水工程与人防工程应单列分包与专业公司。

○4主体结构施工及分包工程专项招标： 专人负责——“主体结构¬¬”环节。

主体结构施工是对“综合质量、工期、成本、安全”影响最大的环节，也要求我们选择最合适的主体施工总包单位（主体结构必须由总包单位完成）。

各类分包必须服从“总包管理”及“监理管理”，配合总体进度、质量要求。招标时须明确水电费，施工界面、与主体施工单位的各类配合费用（如脚手架、提升机使用）等问题。

对于有专项“幕墙”施工的楼宇，主体结构施工必须与外“幕墙”施工同步进行，做好“幕墙”的结构预埋工作。

（专项幕墙施工必须由专业的甲类幕墙公司施工，专项招标，深化幕墙施工方案和技术节点方案，幕墙施工方在主体结构开始后，即进入现场同步开工，以确保吻合度与综合质量及工期。）

○5室内公共部分的装修工程； 专人负责——“二次装修¬¬”环节。

售楼处、样板间、中庭大堂、过厅、电梯间、公用卫生间、宾馆、酒楼、主要会议厅等必经过二次装修，应单独招标，另行深化设计、由甲类装修公司专业施工，以确保品质。

○6主要大宗设备采购(甲方重点工作)： 专人负责——“设备采购”环节。

冷水机组、风机盘管、风柜、专用小型中央空调机、发电机组，电梯选购，冷却塔、水泵、主干电缆、桥架、防火设备、铝合金（塑钢）门窗、专项涂料等，以上设备、设施应由甲方控制价格与质量。

○7园林广场环境景观工程：

应对整体景观设计进行控制，在完整的施工图指导下，应由专业景观公司配合土建总包单位，共同完成总平景观工程。含各类景观、道路、水景、场地、照明、标识系统等，要分配好各类工作的衔接界面，合理划分合同范围。

○8大厦夜景“泛光亮化”工程(专项招标)：

“泛光照明设计”应在主体施工结束前完成细化，由专业景观灯光工程公司完成。