“诚意金”买断委托有陷阱

可供房源少，中介企业多，这是目前房地产中介业务的困境。近来就有不少小中介相继使用“抢付诚意金”的方式以取得小业主的“独家委托”，增加业务量。
　　
所谓的“抢付诚意金”分为两种。有的小中介打出“快速成交”的旗号，凡是上家挂牌委托，小中介就付1万元至2万元诚意金，并承诺两个月内成交，否则上家可不予退还诚意金。还有的在接到上家委托后，短期内迅速告知上家已有一些诚意客户，并代为付出数千元至上万元不等的意向金。两种操作方式让买卖双方感觉到这些公司房源多、客户资源广，而且对成交把握十足，于是相当一部分人自然而然地选择这类公司进行交易。
　　
“抢付诚意金”，其实质是小中介欲取得“独家委托”所采取的一种竞争手段。上家收到中介诚意金后不可多家挂牌委托，只能由过去的一般委托转变为独家委托。一旦上家收取了中介意向金，其他中介公司就不能参与交易，即便大中介公司有下家客源也对其奈何不得。小中介即使在短期内找不到下家，也不怕业务丢掉。有的选择与其他中介公司合作，佣金对半，这意味着小中介自己找不到下家也能获利。
　　
部分大公司则表示，这种操作方式风险性高，不利于二手房公平交易。大公司视独家委托为双方的信任委托，在交易前，大公司会将不同委托方式的利弊明示，让上家自由选择。
　　
小中介“抢付诚意金”，会损害上下家利益。通常，小中介为急于快速推销产品，会过于夸大产品的优势，对房屋所存在的一些隐患因素往往对下家隐瞒；还往往利用上家对市场行情不熟，通过“诚意金”方式引诱客户，压低委托价格，然后自行收购从中赚取差价。

定金改为“诚意金”

　　现象：

　　房地产中介公司要求买方支付“诚意金”，并说明“诚意金”并非定金。如果买方提出不买，中介就会没收“诚意金”。

　　案例：

　　去年11月8日，市民林女士与某房产中介签订经纪合同。双方约定：林女士支付“诚意金”一万元，作为中介与卖方谈判及进行价格条件确认的凭据。第三天，由于个人原因林女士决定不买了，当她想要回“诚意金”时，中介出示卖方的确认，拒绝返还“诚意金”。

　　律师支招：

　　表面看来买方付出的不是定金，产生纠纷也不会有损失。但实际上“诚意金”具备定金性质。购房者应详细了解“诚意金”的处理方式，并留底所签订的协议。

购房注意：视点：购房诚意金到底是在表达谁的“诚意”？
栏 目 ： 智囊团
关 键 词 ： 诚意金
时 间 ： Fri, 26 May 2006 03:26:33
发 自 ： jxzj <jxzj>


视点：购房诚意金到底是在表达谁的“诚意”？
http://dgbbs.soufun.com/2819054593~-1/1770054_1770054.htm

今年“五一”期间，广州的楼市出现一种怪现象：一些楼盘的售楼部只收诚意
金派发一个或多个排队号码，却并不开盘销售，也没有具

体的销售价目表。这种吊购房者胃口的做法，将诚意金这个本来不起眼的事
物，推向了公众关注的前台。


而所谓诚意金，原本是表达购房者买房诚意的一种手段，由购房者交给销售
商，一般在几千元到数万元之间。如果事后不想认购，诚意

金会在规定的时间内退回。一旦认购，诚意金即转为定金，随后进行购房签
约。


走马当前楼市，人们的一个切身感受是，相当部分楼盘在开盘前收取诚意金，
在当前楼价高涨的情形下，诚意金不但无法扮演诚意的角

色，而且成为开发商用来操纵市场的工具。


一方面，诚意金无法或不能实现购房者的诚意。一路上涨的楼价，正在强化购
房者买涨不买跌的心态，并催生楼市的跟风效应。跟“诚

意”相比，真正的购房者在交付诚意金时的心情更多的是：对楼市走势的迷
茫，不交怕买不着合适房子的慌张，交了怕房子涨价的无奈

。记者还发现，有些人怕买不到房子，一下子交了10多份诚意金。但是即使交
付了诚意金，这些准购房者仍然无法把握买与不买的命运

。一般说来，开发商收取诚意金之后，会与交付者签诚意金协议，或者出具诚
意排号声明，甚至有些开发商只打一张白条给交付者。交

付者能得到的只是一些虚拟的优惠说明，但到底房价多少、有多少套房子可选
则要等到开盘。


法律界人士指出，开发商收取的诚意金，在现有的法律法规中没有相关的条
文，不具备有实质的约定和担保作用。更何况大多数商家都

把“保留对诚意金的最终解释权”写在相关约定中，购房者处于被动、从属状
态。


视点：购房诚意金到底是在表达谁的“诚意
，诚意金更是无法换取开发商的诚意。


自去年以来，全国各地明令禁止房地产开发企业在取得预售许可证之前，不得
进行销售或以内部认购、内部登记、内部认筹等形式变相

销售商品房。


这一规定使楼盘以前的派筹期、储客期被迫“消失”了，商家无法测试市场底
线了，楼价也不好操纵了。但主管部门这一调控楼市的举

措，还是被开发商巧妙地绕开和“化解”了，于是出现了“惜售期”、“捂盘
期”：领证前不让卖，领证后让卖我偏不卖。


一些专家分析认为，在领取预售许可证后，收取诚意金不开盘，其实是开发商
在内部认购等行为遭遇政策碰壁后，出现的一种新的操作

市场行为。如果说以前的内部认购可能给购房者带来个人资金风险，那么诚意
金的大量收取则可能给整个楼市带来虚高的风险。


黄金周期间，许多楼盘收取的诚意金份数已经远远超过了开发房屋的套数，新
的供不应求的局面正在被“炮制”出来。这其中并不乏投

机者、炒房者，他们甚至雇人排队交付大量诚意金造势。


而真正对市场行情心知肚明的开发商，却远远地躲在幕后，像姜太公一样悠然
观察。他们可以根据诚意金交纳的多寡，“看碟下菜”使

得利润最大化，另外还可以凭借信息的不对称，依靠拖长距离开盘的时间来营
造楼盘的虚假繁荣。由此看来，诚意金的确表达了开发商

控制市场的“诚意”。


房屋是特殊的耐用消费品，房价牵一发而动全身，是涉及国计民生的大事。各
地主管部门在加强对房屋销售、空置信息公布的同时，还

要对各式各样的捂盘、惜售行为采取有力措施，让楼市走向清晰、明朗。