业界聚焦产权式商铺:只售不租vs只租不售？
焦点房地产网 tj.focus.cn 2004年04月05日14:22 天津置业网


　　 从 2002年开始，天津商业地产的开发引起了社会关注，特别是去年商业地产项目大量涌现，从市中心到新商圈全面铺开，导致中小投资者的投资热情空前高涨。商业地产投资开发赢利模式具有多样选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资；二是只租不售，好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以坐待物业增值，甚至可以将商业物业投入资本运作。目前，多数地产商需要通过出售商铺以求得资金的快速回笼，实现滚动开发。据统计，在天津已经推向市场的商铺项目中，超过 80%的采用了只售不租的方式，这样的商铺被称为“产权式商铺”。通常的情况下，开发商作为物业的开发单位，通过将商场分割成不同面积单位进行出售来获取开发利润，同时在保证业主每年一定收益率的前提下，要求业主签订与大型商家租期一致的承包经营合同，然后开发商再同大型超市或品牌店签订租赁合同。在2004商铺经营总裁对话活动上，业界再次聚焦产权式商铺：是只售不租好，还是只租不售好？

　

　　 融创集团副总经理王进：


　　 商业地产开发与住宅开发最大的不同在于市场结构不同，商业地产包括四个层面的参与者：开发商、投资客、未来商场的经营者和管理者。一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是投资商铺的认购者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营者赚取经营利润，四是商业物业管理者赚取管理利润。关键的问题在于，评价一个商铺经营成功与否的标准是哪个层面的，谁的成功才算真正的成功？真正的成功不在于售出的第一、二年，而是十年后、几十年后的结果。


　　 隆侨房地产开发有限公司副总经理魏卓宇：


　　 商业地产项目由于投资回报周期较长，一般大型项目预计在 20年左右才有良好回报，这种资金的压力不是很多公司可以承受起的。我们现在可以首先做到炒火地块，然后带动整体商业圈的形成，在做好租赁市场的前提下，再寻求商铺销售的出路，让两者有机地结合。


　　 天津新世界公司销售总监阮志彪：


　　 考虑到天津国际化进程的速度，可以开发大型商铺做长线投资的准备，将商场运作经营成熟后，将来由外来基金公司收购，也可获得很好的收益。这时候，开发商要具备将所开发物业作为优良资产进行长期经营的心态。当然，每家公司的情况不一样，还是要量力而行。


　　 现代集团总经理庞坚波：


　　 我们属于外来的和尚，浙江省是市场意识和投资意识强烈的大省，近些年也有温州购房团活跃在全国各地。此次进军天津，主要还是看准了天津会有一定的长期投资效应，其实短期内的回报值还不是很理想。对于商业资本市场来说，资金链是一个很大的考验，一定要有坚实的经济基础才可以有所作为，而资金优势正是我们外来企业具备的。


　　 龙都房地产开发有限公司总经理王岳军：


　　 现在的商业项目越来越难做了，不仅要做出好的产品，更要摆正零售商、消费者、商业管理人之间的关系。一些开发商急于收回成本，将商铺分割出售，然后采取返租或包租的形式来后期经营，并承诺投资者高额的利润回报。但由于开发商已经丧失了物业的产权，无法协调零售商和小业主之间的冲突，或是缺少统一经营商铺的经验，并无法兑现当初承诺的回报，最终导致整体项目的失败运营。而我们正在研究电子商务，试图打造一种全新的购物环境，但是最终能否可行还是要由市场检验。


　　 美震公司研发总监王克非：


　　 现在市场以卖商铺的方式为流行，而且以小面积商铺为主，但将来的成熟趋势应该是只租不售。其实，我们的投资者也要在观念上有所改变，不能只看重短线投资，想要一口吃成个胖子或者是一门心思只想升值赚钱，这是一个极大的误区。在众多的商业地产开发项目中，产品的类型越来越细分，要求消费者在入市时更加理性。据有关资料显示，天津商铺供求关系呈现出街铺、门面房供不应求，购物中心、商场、店中店供应略大于需求的格局，所以在进行投资选择的时候应保持一个谨慎、冷静的心态。


　　 综合业界观点，我们发现，无论是只售不租，还是只租不售，其销售方式的不同仅仅是表象，实质差别在于商铺经营权是集中还是分散，并由此决定最终回报率是否可观。作为市场上的中小投资客，短期期望值不宜过高。作为开发商，首先应考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式。其次，投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，再据此设定科学合理的赢利模式。