人民币升值对我国房地产市场的直接影响

目前我国实行盯住美元的汇率制度，人民币与美元之间的汇率基本维持在1 美元=8.277元人民币这一水平上，并重申人民币不升值，但预期未来人民币汇率上浮的趋势已形成，这样，以人民币表示的人民币预期投资收益率将上升，从而引起外商投资企业在我国境内投资的增加，尤其是增加人民币利润的再投资，这样在短期内会减少外商投资企业投资利润汇回母国的外汇流出量。另外， 在预期人民币升值和当前美元已大幅度贬值的情况下，意味着在人民币升值前，同样的美元投资额可以兑换成更多的人民币而兑换成较少的其他货币，这会导致外商在他国的投资减少而对我国的投资增加，中国已成为美元外汇的“避风港”。总之，在预期人民币升值的情况下，外商投资企业会加大在我国境内的投资。
人民币升值的预期将对国际化程度较高和外汇风险暴露程度较大的外商投资房地产企业产生直接影响，从而影响我国的房地产市场，这种影响主要表现在投资、消费、房价等方面。
1．外商直接投资增长迅速
从2001年至2003年11月，房地产开发的资金来源中利用外资数增加明显。2003年11月，利用外资和外商直接投资金额分别为164.08亿元和96.45亿元，比去年同期增长28.3%和8.4%。近期，国外资金以不同方式进入中国，使这种趋势更加显著。据报道，全球排名前五的欧洲最大金融机构——荷兰国际集团将把一个亚洲房地产基金投放于中国市场，使其在中国的房地产投资总额达6亿美元。总部在新加坡的东南亚最大房地产开发商凯德置地在北京成立凯德全资子公司，未来三到五年内，将凯德的在华投资翻一番，达人民币100亿元。
外资进入中国房地产业是由多种因素决定的，但对人民币升值的预期是其中一个重要因素。大量外资希望在人民币升值前进入中国房地产市场，待升值的预期目标达到后，抛售其投资的房产，获得利润，同时获得超额的汇兑收益。可以预期，在未来几年，如果房地产市场没有大的波动，外资进入我国房地产市场的增长势头仍将继续，随着人民币升值趋势的明显，很有可能出现加速增长。
2．境外企业、人士需求旺盛
随着中国加入WTO，北京申办奥运会、上海申办世博会的成功，越来越多的海外企业、人士来中国投资、就业和居住。目前世界500强企业大部分已进入中国，其他境外企业、机构也正大量地进入中国，与此同时，境外人士的数量大幅增加。近两年，由于对人民币升值的预期，已进入中国的外企、境外人士纷纷扩大了购买、租赁办公用房、商铺、住宅的规模，对我国房地产市场已产生一定的影响，在部分地区已成为房地产市场繁荣、中高价房屋需求十成的一股重要力量。以上海为例，目前已有三分之二以上的世界500强企业进驻上海，2002年底外企总数达到5382家，在沪工作、居住的港澳台、境外常住人员已达61610人，而在上海生活的外国人达10余万人，这些企业、个人对办公楼、商铺、别墅、高档公寓的需求，使近两年的商品房销售量、销售额增长明显由于人民币升值后将增加房地产支出成本，而在人民币升值前购房会相对减少成本、增加收益，这是目前境外企业、人士加速购租房产的主要原因。随着人民币升值趋势的日益明显，外资购租房地产的意愿加强，对房地产市场的影响也更加明显。

人民币升值使我国房地产市场面临潜在风险

1．投资波动
近年来，国家对高档住宅、商业用房的信贷进行了严格控制，国内房地产企业在这类房地产项目的投资受到限制，而外资企业凭借外来资金的实力，所占的投资比重逐渐上升，开发规模不断扩大。人民币升值预期对外资有明显的影响，升值前，外资积极进入中高档房市场，待人民币升值到一定程度，在获得利润和超额汇兑收益后，由于成本增加，收益下降，外资回撤，中高档房的投资会大幅下降，这种由热到冷的变化会对中高档房投资产生十分不利的影响。
2．消费波动
在人民币升值预期的影响下，境外企业、人士的购房消费也会经历一个由旺盛到疲软的过程。升值前，需求旺盛，销售量大大增加，升值后，外资需求减少，销售量明显萎缩。由于外资需求主要集中在中高档房市场，由其引起的需求变化会使中高档房消费产生明显波动，甚至影响整个房地产市场。
3．价格波动
中高档房的价格会因以上供给和消费两方面的共同作用而产生明显波动，表现为：人民币升值前，外资需求旺盛，而外资投资的房产会惜售以待升值，在市场中其他因素不变的情况下，需求总量增加，而供应量不变，房价因供不应求而上涨；升值后，外交需求逐渐减少，而外资投资的房产会因升值的预期目标逐步达到而开始抛售获利，在市场中其他因素不变的情况下，需求量减少，供应量增加，房价会因供不应求而滞涨或下跌。由于可以获得超额汇兑收益，即使价格不变或在一定量内下跌，也不会影响其收益。


总之,
人民币升值对房地产市场的影响主要表现在外商投资、境外企业和人士对房地产需求、中高档房价格三个方面。这种影响在外资占房地产投资、消费比重较高的城市和地区将会表现地比较明显，如北京、上海；在外资参与相对较多的中高档房市场，也会表现地更加明显。一方面，在人民币升值前，短期内房地产投资、消费会显著增加，这会使中高档房市场在一定时期内供需旺盛，房价上涨，呈现出繁荣景象；另一方面，由于人民币升值引起的投资、消费的增长出现在不同时期，从而使中高档房市场先后出现供不应求和供大于求的局面，同时在人民币升值的过程中投资、消费、中高档房价格会经历一个由热到冷的过程，这将使中高档房市场面临较大的风险。