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关于商品房的所有权年限? 2011-06-07

https://m.biud.com.cn 2011年06月07日15:13 家居装修知识网  
出让金具体为多少,实际上各地的政策不太一样,像福州市,出让金一般分为三档,为基准地价的30%,15%,10%,举例:比如你的房屋所处位置地段等级为一级地,相对应的政府公布的土地基准地价一级地段为600万元,则补交土地出让金=600/666.67*10%=900元/平方米 ,对应你的住宅单元房分摊土地使用权面积为18平方米,则补交土地出让金为900*18=16200元。但是实际上到期后是不是如此标准呢,说实话中国的政策一直在变,很难保证七十年后,他的计费标准依然按此模式。

实际上房子的使用期牵涉到两个方面,其一为地上的建筑物的使用期限,其二为它对应的土地使用权的使用期限,由于我们国家实行的是土地国有制,所以我们买的商品房所拥有的只有地上建筑物的私有权(房产证),以及对应的土地使用权(土地使用证,而没有土地所有权证)。
(1)先来说第一个地上建筑物,一般现在较多开发商所建设的房屋均为钢混(框架)结构,正常而言,钢混结构的建筑,其经济耐用年限为60年,砖混结构住宅耐用年限为50年(所谓耐用年限,通俗的讲即在正常的自然条件下,业主不投入维护,顺其自然,那么耐用年限期满,房子就使用的差不多,快无法住了,有的成为危房或快成为危房。故在建筑物经济耐用年限范围内,应该说是我们正常都可以达到的使用年限。当然目前由于我们业主均有对楼宇进行了不同程度的维护,有些楼宇虽然到了耐用年限,但是依然可以正常使用。
(2)其次为土地使用权:根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年
(3) 故从上面两点来看,有一个孰短原则,举一个例子,一间钢混结构的店面,由于对应的商业土地法定最高使用年限为40年,可是房子正常可以使用60年,那么它的使用年限到底是多少年呢?
按法律规定,当到了40年后,此店面的土地使用权到期,国家规定可以无偿收回,当然收回时有的也会视地上建筑物的具体情况给予适当的补偿(最多仅限于建筑重置成本范畴),当然无偿收回的前提,是国家有新的项目要上马,比如公益事业,重点发展工程等等,需要拆除时,可以无偿收回。但是如果没有这些项目,那么土地使用者按正常可以提前1-3个月向土地局提出申请土地使用权延期,补交土地出让金,那样又可以重新获得一个新的土地使用权期限。所以有可能店面的使用年限到80年都有可能。
(4)只是由于目前法规仍未完善,而且对到期问题如何处理尚未具体接触个案(由于我国的商品房基本上都没有达到70年,商业达到40年的,由于改革改开放也才28年呀,规定的第一宗出让地的使用年限都还没达到)所以还要看日后的具体实施情况而定。

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