谈房地产投资信托基金在我国房地产融资中的应用一、国外REITS的发展概述 　　房地产信托基金对于我国来说是一个新生儿，而在国外已经有几十年的发展历史，特别是美国、德国、加拿大等国家，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITS），是一种专营于房地产投资项目的投资基金，它通过向证券市场发售可自由流通的受益凭证，集聚众多中小投地资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资组合，最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者，它本质上是一种投资金信托型投资基金。 　　美国是目前REITS发展最完善的国家之一，其运营方式一般分为三个阶段：第一阶段是成立筹资阶段，这时房地产投资信托基金依照法律规定成立，并在证券市场挂牌交易，并通过证券市场向各大中小投资者发售房地产信托投资收益凭证，以获取资金；第二个阶段是房地产投资信托基金将其筹得的资金投入到房地产及其相关权益的投资项目当中，并将实际管理当中的工作分包给一些专业的承包商来完成，从而从中获得利息、资金、资本增值等投资收入；最后一个阶段是利润分配阶段，广大中小投资者凭自己的收益凭证按时领取股利，分配红利，当然也可以通过证券的流动性在市场上通过低买高卖来获取投机利润，它与以往的房地产融资项目相比具有以下显著的优势。 　　（一）政府的税收优惠 　　美国政府对REITS免收所得税，其规定是把利润的90％以上分给股东以后，只针对个人征收个人所得税，在基金的层面上是不收税的,在初期许多公司就是为了避税而成立REITS，税收上的便利是推动其发展的主要推动力。 　　（二）广大中小投资者进入的门槛低 　　美国的股份公司要求股东最低投资额不得小于15000美元，而REITS每股通常都低于25美元，适合广大投资者。 　　（三）REITS据有跟股票一样的变现性和流动性 　　REITS可以在证券交易市场交易，在二级市场上进行买卖，而且其投资回报率具有稳定性，由于其专业化人才管理和风险分散机制，使得其投资种类能够进行有效的组合，选择不同地区和不同类型房地产物业，有效的分散非系统风险，使其获得较高的利润回报。 　　（四）REITS与企业的经营与财务状况无关
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