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精装房猫腻:标价每平4000 真实成本不到800

https://m.biud.com.cn 2012年03月16日15:09 家居装修知识网  

  一个“地板门”事件把一个家居行业内的知名品牌、一个国内最大的房地产企业推向浪尖。事实上,近年来,精装修质量问题的曝光屡见不鲜。地板甲醛超标、门窗不平、卫生间洁具以次充好……记者深入调查,将精装修房背后的内幕层层揭开、示众。

   问题1四五千元精装价多为“注水”。不久前,刘先生在大兴某楼盘看房,售楼员向其介绍精装修标准“5000元/平米”。刘先生不禁发问:一个中低端的普通项目,房价才18000元/平米,精装标准5000元/平米,可信吗?类似刘先生遇到的这种情况,许多人都感同身受。不少人在买房的时候,售楼员都会说项目采用了“2000元/平米”或“3000元/平米”的精装标准。真的是这样吗?精装真的值这么多钱吗?对于开发商宣称的精装标准,业内人士对记者表示,首先看开发商宣传精装标准的动机,是为了让买房人认可房子的售价,“精装这么好,所以房子值那么多钱。”逻辑很简单。因此,许多开发商为了涨价,有时就会把毛坯房改成精装房,放大精装成本,房价就一下子涨了几千块钱。其次,买房人对一般住宅项目的精装修成本应有基本的识别技巧。对于普通住宅项目来说,精装投入最大的是石材。如果石材铺装比较少,精装成本就不会太高。诸如此次安信地板事件中,甲醛释放量低于0.5mg/L的实木复合地板,即使用柚木等偏贵的木材,2009年开发商大批量采购也不过115元/平米。其余诸如普通洁具、卫浴等折合在整个房子每平米上,价格就都平均下来了。“一个很好的科勒龙头,2000元就了不起了,平均给每平米增加一二十块钱的成本。”针对楼市中精装修房每平米达数千元的装修标准,记者也专门走访了北京某知名的家装公司,其负责人一再要求匿名后才道出了精装修房成本基准数据:“地产商报出的精装修价格,其成本一般情况下只占到五分之一左右。在北京,我们与开发商合作的一些项目里,一平米合计下来大概在300多元,不到400元。”“一般的项目真实成本能达到1000元/平米就算不错,超过3000元/平米的是屈指可数的顶级住宅了。”一位不愿具名的开发商如是说。

   问题2用料成本是算不清的糊涂账。如果你恨一个人,就让他去装修房子吧!”不少经历过装修的人对这句话深有体会。因为不愿意和装修公司无休止的纠缠,以及为没有时间到工地监工而抓狂,王尧和老公坚定地选购了一套精装修房屋,虽然购入时的单价比周边的毛坯房每平米高出数千元,但能够免受后期装修的诸多烦恼,小两口依然觉得心满意足。随着交房日期临近,王尧再次拿出购房的装修改造协议翻看,心中却生出了不少疑虑。在精装修交房标准的附录表格中,厨卫装修所选用的产品大多给出了明确的品牌,如“水槽、龙头(“摩恩”或同档次)、电磁灶(“方太”或同档次)”,但是地板地砖、壁纸乳胶漆等并未有相关品牌的指定。记者了解到,摩恩是当今全球著名的高级水龙头、厨盆、卫浴五金配件的专业制造企业之一,但是当记者在北京的建材市场走了一圈后发现,仅仅摩恩的水龙头就有数十款,不同型号的产品价格也从几百元到数千元不等。因为王尧手中协议里的摩恩水龙头并未指明型号,所以面对市场上琳琅满目的产品也无据可依。“‘或同档次’这四个字,本身就是开发商为自己留下的后路。如果提前指明型号,万一后期产品降价,不能兑现承诺的装修成本难以服众。还有一种可能,就是标榜着高端品牌吸引购房人注意,最后交房时,产品采用品牌最低档次的型号或偷梁换柱成其他品牌,购房者也无计可施。因为没有指明型号,而且‘或同档次’的解释可以有很多种。”京城某知名家居卖场负责人分析,开发商模糊化操作合同,无论是对选材的成本把控还是避免维权纠纷都有利,然而对于购房人,就成了一本难清算的糊涂账。

  问题3样板间“不样板”实际落差大。在买精装修住宅过程中,不少人也遭遇过这样的心理落差:样板间看着很动人,实际交房感觉很伤人。明亮通透的空间、高级品牌的部品、看不到瑕疵的施工工艺,这是很多样板间留给买房人的印象。但最后收房时落差往往是全方位的。一位参与过多个楼盘样板间建造的设计师介绍,开发商打造样板间,无论是在临时建筑还是在实楼里,首先都是精心设计或选择的好户型,容易打造出装修效果。其次,许多部品样板间和实际采用的会有悬殊,诸如洁具、地板、门窗等。“内开上悬的窗户,德国诺托的一个配件可能就得七八百块钱,这是用在样板间的;但实际给多数买房人用的可能是国内仿制的,价格也就100块钱。”此外,为了凸显样板间的效果,施工工艺必然是按照程序进行,不会抢工期,施工人员的水平也是较高的。但大面积给买房人进行精装修时,难免会赶工期、不按照程序进行,施工人员的水平也有高有低。所以有时候会出现这样的情况:样板间的瓷砖或地板贴得严丝合缝;但自己收房检查,“一敲,里面空空的。”对于样板间与实际交房装修的差异,不少房企人士觉得在所难免。而这在买房人看来,房企这种态度也恰恰造成了对实际装修质量的放松甚至放纵,留下了精装修质量的隐患。

  问题4建材产品最易滋生猫腻。从事装修行业十多年的程师傅告诉记者,同样是多乐士的墙漆,如果是零售家用通常是小桶装,有的卖100元一桶,也有的卖300元一桶。“等房子装修好之后,谁能看出来是用什么品牌或者什么型号的漆刷的,更别说分辨出刷了几遍了。”程师傅直言不讳,同样的墙漆品牌还有工程专用产品,都是大容量的桶装,比一般小桶装的价格更低,但质感也较差。“从房地产角度看,交房时有验收标准;从家居层面看,建材生产的标准也有,只要投入市场就不会有太大问题。但是当两者叠加的时候,因为监管存有空当也最容易滋生猫腻,其实也是目前项目精装修暴露问题最多的部分。”京城某知名家居卖场负责人透露,与家具等大宗产品相比,掩埋在墙体内的管线、墙面涂料等建材产品更容易滋生猫腻。只要可以批量购买,建材产品厂家就乐意做这种生意。制作的工序和材料同等情况下,订单式的批量生产相对节省了人力和材料成本,建材厂家更愿意“牺牲”部分纯利润以价换量。在采访中,记者也发现建材品牌厂家身处产业链末端,在竞争趋于白热化的当前,为了获得开发企业的青睐,除了品牌说得过去之外,价格是最重要的考量指标。据一位知情人士介绍,与消费者在各大家居卖场自主选购的同样的产品相比,房企大部分是通过与品牌厂家直接联系建立合作关系,省去了中间卖场和经销商的利润,同时,房地产商把集采价格压得很低,一般比市场价要低出1/3,甚至一半,所以想让厂家来保证质量特别难,但是出了问题,还需要包修包换包退包赔,很多供应商都认为难度很大;其次,开发商对于付款方式要求也很苛刻,一般都由供应商垫资金,做完后统一结算,对于供货商而言形成巨大的资金压力,他们只能找一些便宜的或者其他贴标品牌来代替。据这位知情人士透露,这也是一些建材产品被曝出质量问题的根本原因。“可能是同样的品牌,但是因为给的价格过低甚至不够成本,就要想办法,一想办法就会出问题。”

   问题5精装修验收标准存疑。目前北京对于住宅质量实行的是分户验收,由建设、施工、监理等相关单位共同参加验收。但如果是精装修住宅,通常的做法是在毛坯房验收后,进行装修后,开发商再组织业主二次验收。目前市面上提到的精装修楼盘基本就是将所有不能动的部分安装好。大致包括:水电、墙面、吊顶、地板、橱柜、卫浴中的坐便器、台盆以及空调等基础设施。据了解,装修验收属于住宅再装修范围,如果按照普通的房屋质量验收标准,只针对建筑本身,比如墙面、地面等是否存在质量问题,和规划设计是否相符等等,至于厨具洁具什么品牌是否合格,不在验收范围之内。此外,购买精装修住房出现纠纷有个最大的维权难题:精装修住房的房价一般是按面积来计算,如果合同中对地板、门窗、厨具洁具等材料的品牌、型号或者价格进行具体约定,或者说样板间装修标准仅当作参考的话,那么一旦出现纠纷找到开发商交涉时,开发商经常会用“装修成本均摊入每平方米计算,不是单件材料的叠加,地板方面用了便宜货但可能在其他方面用了高档产品”等理由搪塞,开发商不分别提供单件产品的价格的话,维权难度非常大。

  就像有业内人士提出的精装修“惩罚性赔偿”,这不是目的,但可以作为一个手段。精装修的价格、精装修在房价中的占比,这是市场因素决定的,企业有自主性;但是精装修的质量、起码应达到的水平,这就需要制度的保障。而从低碳发展角度出发,国家倡导精装修,对房企推进精装修不仅要有约束,还要有激励。精装修涉及的部品产业化、目录化,也需要能与建筑的产业化、标准化对接。这一切都亟待制度的完善。

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