3月8日，连杭经济区所在的盐仓首座城镇综合体——杭海商业中心开工。6大主题商业，380余停车库，4方位10余部双向直达自动扶梯，众多商家蜂拥而至，打造连杭经济区精彩生活——这样的硬件与配套，放在任何一座大都市，都不觉得落伍。
盐仓镇上的商业综合体
海宁盐仓，钱塘潮水拍打着堤岸。眼下，在这个古老的乡镇，一股商业地产潮悄然涌动。
3月8日，连杭经济区所在的盐仓首座城镇综合体——杭海商业中心开工。6大主题商业，380余停车库，4方位10余部双向直达自动扶梯，众多商家蜂拥而至，打造连杭经济区精彩生活——这样的硬件与配套，放在任何一座大都市，都不觉得落伍。
杭海商业中心坐落于浙江海宁连杭经济区核心区域。附近120万平方米超大型生活住区星星港湾的业主们，正在期盼着这个家门口的商业巨无霸，憧憬着轻松购物的愉悦。杭海商业中心以游乐为核心，涵盖购物、娱乐、休闲、餐饮，将给这座小镇的人们带来都市般的旅游体验、消费体验、欢乐体验……
商业综合体，对日出而作，日落而息的乡镇人们来说，无疑是一个新鲜的名词。
商业综合体走进新市镇，是我省地产开发的新动向，其背后涌动着强大的地产推力。
第一个新市镇商业综合体
杭海商业中心，并非省内首个乡镇商业综合体。
2011年12月11日，嘉兴濮院佳源中心开盘面市。而就在此前三个月，该公司旗下第二个新市镇商业综合体——王江泾佳源中心广场开工。
这是一种全新的商业地产开发模式。
日前，记者前往嘉兴佳源集团总部采访。据介绍，这种新的开发模式，不同于城市综合体，不同于MALL，不是专业市场，更非社区商业。新市镇商业综合体，是为了改变新市镇原有商业散、乱、差的低端形象，满足新市镇居民生活与文化需要，集餐饮、娱乐、休闲、演艺、购物、宾馆等多种功能于一体的新型商业平台。
“目前在嘉兴的许多新市镇，人们不是没有消费能力，而是苦于没地方消费。虽然现在很多新市镇都已有大卖场进驻，但总体呈现一种散、乱、低端的商业业态。所以很多人是在城镇里赚钱，到城市里消费”。佳源集团有关负责人如是说。
小城镇需要拥有多个建筑体组成的建筑群，包括从单一的商业零售发展到不同业态的组合，把商务、办公、休闲、演艺、购物、酒店、居住等功能融为一体，满足城镇居民购物、休闲和娱乐的一站式需求。在这种需求下，新市镇商业综合体应运而生，将极大提升城镇的三产服务水平，拉动农村消费能力，提供与城市接轨的生活模式和生活方式。
佳源中心广场为濮院人描绘了一幅标准的城市生活图景。这里，不是单纯的生活，而是一个时尚、休闲、活力十足的开放空间。人们可以在电影院里观看刚上映的世界大片，可以买到最新款式的衣服和新上市的数码产品，可以坐在街边的咖啡馆里享受精致的美食，可以在下班后与朋友一起K歌、溜冰、玩电玩，还有步行可达的大型超市、娱乐休闲会所、游乐中心……在这里，每个人都自得其乐，实现自己的生活梦想。享受生活，在家门口就可以实现，何须跑到嘉兴、杭州、上海、香港。
佳源的这种新市镇综合体，在功能上定位集约土地、整洁城镇、方便居民、繁荣经济的现代化一站式消费服务居住集聚区，在业态上划分为购物中心区、文化娱乐中心区、商务服务中心区、美食餐饮中心区和城镇高端住宅。
浙江佳源房地产集团有限公司董事长沈玉兴说，房地产业跌宕起伏，住宅市场频临调控，品牌地产商必须针对形势，为企业的未来布局，作出有针对性的前瞻性的调整，寻找企业可持续发展的先机。浙江佳源集团契合国家统筹城乡发展的宏观政策，结合其深耕三四线城市的发展脉络，创造出佳源特色的小城镇开发模式——新市镇商业综合体，把新市镇商业综合体作为佳源集团商业地产发展的重点。
选址的秘密
地段，地段，还是地段。乡镇，能否有足够的消费力支撑相对庞大的商业综合体，选址至关重要。
在新市镇商业综合体开发中，佳源集团发展了一个CTD——中央城镇区概念。C指中央，意味选址是在当前或者下一个区域发展中心位置，具备较好的地段优势;T指城镇，意味着拓展的对象是城镇，具有发展的潜力;D指区域，意味着项目并不局限于行政区划的设置，而是要以综合体带动整个片区的成熟与发展。
濮院佳源中心广场面对的，就不仅仅是濮院镇本身，它至少要辐射10公里范围内的人口，包括洪合、桐乡东部等地，从而建立一个区域商圈。而王江泾佳源中心进入的王江泾镇，则是浙江省首批“强权扩镇”试点改革的27个经济强镇之一。据介绍，今后每一个佳源中心广场，均要选择具有较强辐射能力的中心乡镇，这些中心乡镇应该具有十万以上的常住人口，有较为鲜明的产业集群和经济支撑，具有小城市发展的可能。
再来看看杭海商业中心，在选址上，它与佳源集团的选择异曲同工。
杭海商业中心瞄准的不仅仅是盐仓街道，而是涵盖整个连杭经济区。连杭经济区总面积180平方公里，人口30多万。目前，已有包括美、法、英、德、日、韩等国家和台湾、香港地区的投资者在经济区投资兴业。产业的兴旺，促进了商业潜力的勃发，沪杭高铁海宁西站的开通及沿钱塘江大道的打通，更为经济区的蓬勃发展注入了无限活力。
这就是杭海商业中心选址的广阔背景。
采访中，业内人士认为，商业综合体规划建设和经营管理，首先在于项目区位选择合理。如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，那么，项目也就成功了一半。
目前省首批27个试点小城镇，对佳源集团的新市镇商业综合体抱有浓厚兴趣。那么佳源集团新市镇综合体在选址方面有什么要求呢?
据透露，佳源集团选址遵循三个原则。经济原则：长三角且经济发达的中心镇或全省百强镇;人口原则：乡镇人口在6万人以上;中心原则：在交通比较便捷的乡镇区域中心或未来镇区发展中心。
世界500强企业入驻
开发新市镇商业地产，可以说进入了地产开发的深海，难度和风险可想而知。
经营是所有商业项目的重点和难点，尤其是在新市镇。为了破解这个难题，佳源集团在销售方式上租售并举，租售比例定为50%。并且出售的物业带租约销售，由其旗下专业商业管理公司管理，以保证开业初期就能保持良好的商业氛围。
经过一系列整合，濮院佳源中心广场定位领先当地五到十年，放在大城市也不落后。现在，肯德基、华润万家、国美电器、银河院线、钱柜娱乐会所、美高国际大酒店等几十家世界500强企业、国内上市公司和区域知名商家签约入驻。
不能单靠开发商一己之力
目前国内的商业综合体建设如火如荼，但主要集中在一二线城市，而以佳源集团为代表的地产商，将开发目光瞄准了小城镇，引起国内地产界的密切关注。
原省建设厅副厅长唐世定认为，佳源集团将开发的区域瞄准了小城镇，不同于目前国内集中在一二线城市的商业综合体建设，而是介于区域级商业区和社区级商业地产，既有区域级商业功能，也有完善城镇配套的功能。符合统筹城乡发展政策导向，可有效推进城市化，提升城镇和社区居民群众生活质量。
包春华，浙江商业地产网副总编，浸淫商业地产多年。
他认为，商业地产核心的城市综合体，近几年在各大城市建成营运后，不断引领着大众消费，同时也吸引了一些住宅开发商。长三角地区聚集了大批富裕的县镇，有较高的生活水准和较强的消费能力，容易接受新事物，容易认同城市综合体。目前正是开发商开发乡镇综合体的良机。
但乡镇和一二线城市不同，必须注意综合体的体量和消费群体对等问题。一个县镇居住人口和未来发展人口都有一定的规划，综合体的体量必须考虑现在和将来的发展，过大和过小都会对项目运营不利。其次要加强城市综合体的建设能力、经营管理。开发商不能简单仅考虑投资价值，更重要的是要考虑招商、运营的问题，毕竟县镇和大都市有很大的区别。
采访中，不少专家提出，更重要的是，县镇综合体的开发不能单靠开发商一己之力，必须和当地政府紧密合作，对城市规划和商业网点布局契合，真正做到一个综合体繁荣一方经济和代表乡镇的形象。而政府对综合体的开发需要大力支持，在土地出让、税收优惠等各方面进行扶持。(来源：浙江日报)
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