当前深圳楼市正处在微妙阶段，一方面开发商以所谓降价包装和小额优惠试探置业者底线；另一方面楼市成交量继续放大，一些置业者开始担心成交量“小阳春”会否带动价格的企稳反弹。在房价迟迟未降到心理预期时，置业者开始攥紧手中日渐稀缺的“房票”。

　　记者昨日从中介获悉，目前六成购房者只看不买，心理预期价低于市价10%~15％，房价并没有大幅下降是阻碍其出手的真正原因。在经过一番博弈后，房价仍会继续向合理水平靠拢。

　　底线差距10%－15%

　　昨日在深圳龙岗中心城，从一个楼盘售楼中心走出来的看房者杨先生表示：“太贵了！都说房价要降，可优惠实在有限，这都到龙岗了，一平方米还要1.7万元！”

　　准备结婚的孙小姐说：“最近打算买房，也看到了让自己心动的房子，但是价格还是太高，再跌10％我才买得起。”

　　一位开发商营销总监向记者直言：“最重要的是，我们现在无法把握购房者的心理底线，到底要降10％、15％还是20％，才能让购房者入市，这个我们也只能摸着石头过河。”

　　在成交量上涨制造的“小阳春”氛围中，一丝微妙变化正在楼市中发酵。

　　开发商在看到成交量上涨后，降价行为“由实转虚”，由直接降价转而送装修、送车款、送面积等变相降价；而置业者开始担心成交量“小阳春”会否带动价格的企稳反弹，进而放缓入市脚步，双方仍在观望对方的底线。

　　据世联研究监测，目前开发商的降价幅度平均为12％，然而第一季度世联购房者信心指数显示，深圳购房者期望价格降幅为19％。随着买卖双方底线的拉大，二者之间的博弈也在逐渐加深。

　　中原地产住宅部执行董事张建坦言，现在买卖双方对“合理价位”各有“一把秤”，房价降幅和购房者期望值有10%~15%的差距。

　　六成购房者仍选择观望

　　“买家观望氛围较为浓厚，直接反映在看房量上，同2月份相比，现在深圳新房市场的看房量萎缩了约五成。” 张建认为，开发商对楼价的坚挺态度，直接加重了买家的观望情绪。

　　记者从21世纪不动产多家分行了解到，今年二三月份看房客户明显增多，绝大部分都是刚性需求，但其中观望者还是占据大多数。华荣分行经理朱晓东说：“目前市场上业主放盘比较多，客户看盘也很多，市场成交也比较火爆，但其中大概有60%的看房客还是以观望为主。”

　　购房者放缓入市脚步在市场调查数据中得到佐证。《2012年1季度世联购房者信心指数报告》调查显示， 1季度七成购房者表示周边楼盘看房者较多，但真正买房的较少（57%），近六成购房者仍选择观望，说明楼市尚未真正完成探底。相比去年四季度，购房者感知到的降价促销活动正在逐步减少，认为周边楼盘降价促销活动“比较普遍”或“非常普遍”的比例从去年四季度的20%下降到本季度的15%，这将进一步影响置业者的购房积极性。

　　房价仍处于下降通道

　　温家宝总理在今年两会结束后的中外记者会上的一句“一些地方房价还远远没有回到合理价位”坚定了很多购房者对楼市调控的信心。“合理价位”，已经成为购房者和开发商的博弈关键。业内人士认为，相对开发商的多重压力，购房者明显胜券在握。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋表示，在存量、资金和调控三重压力下，降价促销似乎是一些房企的惟一出路。开发商以价换量，将推动房价继续向合理水平靠拢。

　　从去年四季度开始，深圳新房成交均价回落至2万元/平方米下方，至今年一季度，全市新房成交均价一直处于一个下降通道。

　　世联地产分析认为，困扰置业者购房的最主要因素依然是房价降幅过低。在经历了长期的买卖双方的博弈之后，购房者对降价的幅度有所放宽，显示出他们的购房消费更加趋于理性。此时，开发商如果能够采取有力的配合措施，必将提振购房者的置业信心。

　　张建表示，当前的成交是“不降价无成交、降得多成交多，完全是以价换量的阶段。”

　　降价就有人买，这在深圳楼市屡次得到印证。招商雍景湾尾盘降价约10%，很快就跻身3月全市成交套数的第三名；首地容御大户型以2.76万元/平方米推出，当天即遭抢购，数天就成交了100多套。

　　业内人士称，在当前市况下，开发商比拼的是出货速度，“以价换量”仍将成为二季度深圳新房市场的关键词。

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