新房的门窗密闭性好不好，冬季验房怎么检查室内温度，做闭存水实验要与楼上楼下邻居一起进行……100多个待验点考验买房人―――

　　年末又是开发商交房、买房人收房集中的时间。近日，读者过女士打进本报热线电话，向《广厦时代》询问验房相关事宜。据了解，过女士买的房子是位于大兴区庞各庄的丹麦小镇，总面积为117平方米。 虽然即将于月底交房，但是过女士对如何验房并不是很了解。那么房子在验收前应注意哪些问题？验房的基本流程和常见问题有哪些？当业主发现问题后该如何维权？带着这些问题，《广厦时代》邀请业内专家一同梳理答疑。

　　房屋验收前应看好“两书两表一图”

　　对于月末即将收房的业主来说，虽说验房才是整个收房过程中的“重头戏”，但是在实际验房之前，业主就应该进入“积极备战”状态。那么，在房屋正式验收前，业主应该注意哪些问题？对此，“《中国3・15年度报告》榜样力量――令人感动的九位消费维权人物”之一的崔鹏律师表示，购房者在收到开发商发出的收房通知后，应首先审核开发商交房手续是否完善，是否具备交付的全部法律文件，必要时业主可以要求查看相关原件。具体讲来，购房者应查看“两书两表一图”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《住宅面积实测表》及《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》。

　　崔鹏律师认为，购房者有要求查验以上文件的权利，因为只要开发商手续不完整，即使该房屋可能实际上并不存在影响实际居住的问题，那也不能视为法律意义上的按约交付，购房者有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。

　　验点达100多处 要有一个清晰的步骤

　　业主查验完上述文件，这就意味着实际的验房过程马上就要开始。对于以往“先交钱后验房”不成文的规定，第三方验房公司优嘉优筑常务副总经理庞永军表示，自2008年1月1日以来，北京市建委出台了《北京市预售商品住宅交付若干规定》，这表明从这时起，购房者不用在验房前先交物业费、公共维修基金、契税等费用。“任何建设单位不得以缴纳费用为由阻挠业主看房，如果再有楼盘采取‘先付费再验房’的方式可视其为‘违规’操作，业主有权提出异议。”庞永军说道。联美地产集团总裁助理史明表示，前些年因开发商普遍处于“买方市场”的位置上，其态度有时的确会比较强硬，但是现在情况已经普遍好转，如果客户提出要先看房，开发商一般不会拒绝，主要是看业主的意愿。

　　对于验房的基本流程，优嘉优筑首席验房师兼项目总监赵朝杰表示，验房的基本流程一般是先从门窗验起，然后依次查验给排水、强弱电、土建、通风采暖及燃气。“每一个方面都包括很多细小的问题，总共验点达100多处。”赵朝杰说道。

　　在验房程序方面，崔鹏律师也有心得与大家分享。崔鹏律师认为验房是一个繁琐的、具体的过程，最重要的是业主一定要有一个清晰的步骤。具体说来，验房可供参考的原则有如下几点：

　　首先是先外后内。外部包括外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道等；内部包括入户门、门窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水等。

　　其次是先大后小。着力从整体到其所涉及的相关部位，循序渐进地展开。

　　最后是先人后己。这个方面是说业主在检查完自己的房屋后，诸如水表空转等问题是必须与楼上、楼下的邻居配合查验的。“尤其是在做闭存水试验的时候，除一层和顶层外，其他楼层的业主要关注你的楼上和楼下邻居有没有做这个试验，避免以后漏水给楼下的业主带来不必要的麻烦，同时也避免楼上忘记做漏水而给自己带来不便。”崔鹏说道，“按照这个步骤，业主就不会‘乱了阵脚’，更有利于我们把握一些重点。”

　　冬季验房问题集中在门窗采暖等方面

　　虽然每间房屋有100多处验点需要检验，但是据赵朝杰介绍，在冬季验房时，业主要着重留意以下几个方面。

　　一是门窗。“普通业主会从直观感觉出发，看门上是不是有坑或掉漆的现象，如果有则直接影响其收房心情，此外还会看窗户是不是能顺畅开启。”赵朝杰说道，“但是更为主要的是看门窗的密闭性好不好，因为冬天气温比较低、偶尔会出现风沙天气，如果门窗密闭性差的话则会直接造成室内气温下降并影响室内清洁度。”

　　二是墙面。这方面最容易出现的问题集中在裂缝、粉墙及空鼓等方面。除目测外，有时还需借助相应的仪器进行检测。“像墙面开裂会使密闭性下降，其隔音性、抗风性、抗雨水渗漏性等都会下降。”赵朝杰说。

　　三是采暖。对于采取集中供暖的小区，业主会知道房屋室内温度够不够、暖气有没有出现渗漏水的情况，但是在采取自供暖的小区，业主不具备这样的条件，有时会出现由于气温过低而造成室内管道爆裂的现象，影响正常使用。同时，崔鹏律师也谈道，特别是对于房屋采用地暖的业主来讲，就更要做好相应的检查工作，以免带来隐患。因为一旦装修完出现漏水情况却又找不到漏水点，铺的地板则要完全弄开，这将是件非常麻烦的事。

　　史明认为，一般交房分毛坯和精装，毛坯房相对简单一点，要特别注意一下防水和暖通的使用问题，还有一些基本的方面，包括阴角、阳角、地面找平等，另外还要看看一些材料是不是具有保温的作用。精装房所要注意的问题是，它的室内会比较干、屋内屋外温差会比较大，这样会在一定程度上出现墙壁开裂的现象，业主应注意及时修补。

　　如有瑕疵可要求整改必要时学会维权

　　验房时，业主难免会对一些地方不满意，发现一些瑕疵或者是有关于房屋质量的重大问题，在问题出现后，业主该找谁整改？崔鹏律师认为，业主首先应找开发商解决。如果是在房屋的使用过程中遇到了相关问题，业主更多的是去找物业公司或者是通过物业公司与开发商进行协调。购房者应要求对方给予一个合理的整改期限并尽量采用信件的形式与对方沟通，这样做目的有三：一是消费者可以把问题说得很清楚；二是能够保证信息有效传递；三是留下一个沟通的证据。

　　此外，依据问题的大小，消费者采取维权的方式略有不同。对于并不能导致合同解约的“小问题”，若相关部门无法及时整改，业主可先自行修缮，满足日常的生活需要。然后保留好相应的收据，对于费用如何解决，可以在合适的时候找开发商进行商谈。对于那些房屋质量可能会对业主居住安全性产生根本影响的“大问题”，可能导致合同目的不能实现，这属于根本违约，那么业主就有权要求开发商退房并赔偿相应的损失。而对于那些需要急迫得到解决的问题，崔鹏认为，购房者完全可以通过出具律师函的形式，督促开发商尽快解决。“出具律师函的形式不是很麻烦，这样做的好处首先是律师可以把法律后果、双方的权利义务在律师函中用专业语言予以明确。其次是开发商会因此对业主的问题更重视一些。这在一定程度上也起到了督促整改、保留证据以及专业人士提前介入的作用。”

　　崔鹏律师建议，业主应首先采取与开发商及物业方友好协商的方式解决问题。因为很多问题通过积极协商可以消除一些误会或是增进双方对共同问题的理解。其次在通过协商不能解决问题的情况下，消费者可以采取诉讼或仲裁的方式。崔鹏律师还特别提醒消费者要注意诉讼时效。“我国法律规定诉讼时效为两年，这其实是在督促消费者可以积极地行使自己的权利。”崔鹏说道。

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