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暴雨后家具厂被淹 老板要解除厂房租赁合同败诉

https://m.biud.com.cn 2013年02月22日12:42 家居装修知识网  

  一场暴雨过后,老张的家具厂被水淹了。老张认为暴雨属于“不可抗力”,起诉房东要求解除租赁合同,但败诉了。

  厂房租赁不到一年被水淹

  老张经营着一家家具厂,厂子搬迁到巴南界石镇的一处厂房。

  “一年租金28万元,分两次付清,每半年支付一次。”2011年7月25号,老张跟房东老刘签订了三年合同,老张也付了5万元定金,“厂房交付使用后,这5万元就转为保证金,租赁期满,再无息退还。”

  2012年5月21日,一场暴雨过后,老张的厂房被水淹了。厂房内的机器设备、家具、材料等被水浸泡,遭受不同程度的毁坏。

  “洪灾是不可抗力 要求解除租赁合同”

  大水退去,老张想起,当初签订租赁合同时,老刘曾经向他承诺,厂房周围几条小河不会因涨水导致厂房被淹。但老张向当地村民和村委会了解到,这个厂房在自己承租之前就多次被洪水漫入。

  “房东故意隐瞒了厂房曾多次被淹的事实。”老张在跟律师商量后,以“无法承受将来必然面临的"洪灾"这一不可抗力因素”为由,向巴南法院起诉要求解除与老刘签订的《厂房租赁合同》,要求退还自合同解除那天起计算的厂房租金,同时退还保证金5万元。

  房东拒绝解除合同

  2012年11月27日,巴南法院公开审理这起案子。

  庭审时,房东老刘辩称,签订合同之前,老张就到厂房附近看过周围环境,“下雨后厂房是不是会被淹没,他自己应该有个预判。”

  老刘的辩护律师也认为,“因不可抗力致使不能实现合同目的”该一条指的是不可抗力发生后,合同已无法继续履行。但老张和老刘的租赁合同在这次洪水过后并不是不能履行,“如果不可抗力对合同的影响程度不严重,还可继续履行,则不能解除。”

  法院一审判决:

  暴雨引发河水上涨

  导致厂房被淹 只是个例

  暴雨致厂房被淹,是否符合法定解除中“因不可抗力致使不能实现合同目的”是这起租赁合同纠纷案件争议的焦点。

  “如果要解除合同,要么是约定解除,要么是法定解除。”庭审法官李娅解释说,暴雨降临的确为不可抗力,但其发生后并不必然导致合同无法继续履行。老张举示的证据不能证明他租赁的厂房曾多次被洪水淹,“2012年5月的暴雨引发河水上涨厂房被淹只是个例,并非常态。”

  “如果一旦租赁物被水淹就可解除合同,那每年被涨水淹没的菜园坝、磁器口片区的承租人,不是随时都可以解除租赁合同?”李法官举例说。

  巴南法院作出一审判决,驳回原告老张要求解除合同,退还租金和保证金的诉讼请求。

  昨天我们了解到,老张对一审判决不服,目前已经向市第五中级人民法院提起上诉。

  律师说法:

  需具备因不可抗力

  致使不能实现

  合同目的才可解除合同

  上海和华利盛(重庆)律师事务所律师袁能贵说,像地震、海啸、战争等都可以称为不可抗力。

  本案中合同目的是将房屋用作厂房用途,而该厂房的用途和功能并不因为被水浸泡等原因受到影响。

  因此,合同租赁的目的仍然能够实现并实现合同主体各方的经济利益。只有当上述不可抗力的出现致使房屋已经不能作为厂房使用,导致订立合同的目的落空时,任何一方当事人才有权解除合同。

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