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精装房装修款能不能贷款 还看银行信贷政策

https://m.biud.com.cn 2013年07月22日12:13 家居装修知识网  

  从事媒体行业的柯小姐,最近遇到了购房难题。5月份,她在城东看中了一套精装房,总价60万元,在打算交首付款时,置业顾问说要支付25万元,而不是她理解的18万元(注:柯小姐为首套房,按照银行政策首付为总房款的3成)。突然之间,首付款多了7万元,这让柯小姐很是不解。

  那么,柯小姐遇到的情况是否为普遍现象?精装房在备案时是否需要分开备案?相关部门是如何规定精装房装修部分的金额?……带着这些问题,记者采访了开发商、购房者、房管局、银行和成都公积金管理中心,试图揭开精装房贷款的团团迷雾。

  事实上,早在2011年,成都商报曾对精装房装修部分贷款难的现象进行过报道,《成都精装房的精装部分难贷款?》一文解析:城西某精装房项目在网签备案时多出两个选项:装修价格和申报装修价格。这就意味着,精装房要分成清水房房款和装修款分别备案。据报道显示,2011年6月15日前,拿到预售许可证的精装房不用分开备案,但15日后拿到预售许可证的项目“执行”分开备案的政策。

  分开备案,意味着购房者首付款肯定会有增加。譬如前文中提到的柯小姐,就要比原计划多支付7万元首付。据了解,柯小姐遇到的情况是这样的:60万元房款分为50万元房款和10万元装修款两部分。由于分开备案,首付款按照50万元的三成计算为15万元,10万元装修款则需要在签订合同时一次性支付。所以,需要支付首付款实际为25万元。

  【记者调查】

  并无装修款不能贷款的明文规定

  分开备案,到底是开发商的自行做法还是相关部门确有此规定?

  经记者从多家企业证实,目前,在实际操作过程中精装房网签必须分开备案。那么,相关部门是否出台过这方面的政策?8日上午,市城乡房产管理局相关部门负责人告诉记者,“我们没有出台过这方面的政策。”

  市房管局部门另一位负责人解释首付增加的现象说,“买清水房一样要装修,只是,购房者提前支付了装修款而已。”而对于装修款的认定,该负责人解释称,“我们只负责审核(清水房)房价。目前执行的审核标准是:同区域、同地段、同物业类型,新增房源备案价格不得超过均价的10%。装修款,不在我们的审核范围。”

  数字游戏是在钻空子

  “如果不分开备案,很多高端项目肯定办不了预售许可证。因为,售价明显高出成交均价10%。”行业人士魏浩告诉记者,该方式还有一个优势———满足了开发商调价的空间。他举例说,如果开发商想将房价从1万元/平米调整到1.3万元/平米的话,开发商就可通过调高装修款来调房价。

  记者了解到,开发商玩的这种数字游戏其实是钻了政策的空子。“在购房合同上,开发商只会注明装修工艺和用材用料,不会注明装修成本是多少。但是,当购房者获知无法办理全额房款进而增加首付款时,这个问题就暴露了。业内人士告诉记者,“其实大开发商与银行谈判时,一般会要求对方提供装修部分的贷款服务。”但成都商报记者实地调查显示,并非每一家银行都愿意接受这部分贷款。

  精装房的装修部分能否申请贷款要看银行信贷政策

  阳光100总经理助理李则林透露,目前精装房精装部分能否贷款,主要看各家银行的信贷政策。首创置业营销总监鄢睿进一步解释说,“每家银行的政策都不一样,甚至同一家银行不同分行的政策都不一样。”

  真实情况是这样的吗?记者采访了解到,交通银行、汇丰银行等多家银行均可以办理精装房精装部分贷款。对此,华润金悦湾项目经理陈圆表示,“一般来说,精装房办理按揭贷款没有问题。只不过,如果遇到贷款金额大的客户,银行会要求客户附带购买金融产品,或者是办理大额定期存款。”绿地集团相关负责人也表示,银行也要评估风险,理财产品和定期存款都是资产证明,有了这些能够让信贷评审更容易通过。

  尽管如此,但并非每家银行都能办理装修房贷款业务。中信地产信贷部人士倪树勇表示,“能否办理装修部分贷款,主要看房价是否分开备案。”他说,装修属于消费贷款,信贷政策完全不同。

  两种备案方式

  首付款金额差别明显

  如下图所示,首套房面积50平米、总价50万元、装修价格按1000元/平米、单价10000元/平米的精装房,分开备案会比集中备案多出3.5万元首付款。集中备案方式下,首套房的首付是房屋总价×0.3。而在分开备案的方式下,首套房的首付与物业总价的关系是:(房屋总价-装修款)×0.3+装修款。公式简单变形后,首付=房屋总价×0.3+装修款×0.7,也就是说,无论房价怎么变化,两种备案方式的首付差就是装修款的70%,差额还是比较明显。

  【给您提醒】

  买精装房先问清楚备案方式和银行政策

  针对开发商采取不同的房价备案方式,绿地集团相关负责人支招,购房者在买精装房前,一定要问清楚备案方式,了解贷款金额。因为,两种不同的备案方式,直接决定首付金额的差异。

  成都商报记者还了解到,一个房地产项目通常会与多家银行合作,其中,不同银行执行的贷款细则也不一样,因此,购房者在买房前应咨询合作银行,看其是否办理装修款的贷款服务。不过,目前有些精装房项目针对装修款推出了“分期付款”以及与小额贷款公司合作的方式,以其降低购房者的首付金额。

  精装部分不能办公积金贷款

  柯小姐被告知无法办理装修部分的贷款,是因为她选择的贷款方式是公积金。随后,成都商报记者向公积金管理中心求证后获知,按照有关规定,公积金本来就是不向装修部分发放贷款的。此前,精装房在申请住房公积金贷款时,如果装修部分是可以分开的,那么他们只向清水房部分发放贷款,精装修部分是不发放贷款的。如果装修部分不能分开,那么精装房的贷款,一般需要提高一成首付。

  “公积金的目的是解决购房者的基本需求,让居者有其屋。因此,装修款部分我们不提供贷款服务。”该人士表示,长期以来,公积金管理中心都是执行该政策。成都商报记者从公积金管理中心官网了解到,公积金贷款是定向向购买自住住房的职工发放的个人住房贷款,不做其他用途。

  嘉进地产总经理李昕说,住房贷款只针对个人住房,不含消费品。其中,装修贷款属于消费贷,原则上不在住房贷款之列。譬如,如果开发商卖房子送车位,那车位就属于消费品贷款,需要单独签订贷款合同。

  【新闻背景】

  力争5年内,全省新建商品住房中成品住宅占比6成

  日前,四川省住房和城乡建设厅发布《关于加快推进成品住宅开发建设的意见》(以下简称《意见》),明确提出:“我省力争通过5年的努力,使全省新建商品住房中成品住宅开发建设比例达到60%以上。”

  对于“成品住宅”的定义,《意见》中规定,“成品住宅要求在房屋竣工验收前,所有功能空间的固定面和管线全部粉刷或铺装完成,厨房和卫生间的基本设施全部安装到位,达到入住条件。”

  省住建厅房地产处处长程刚在之前接受成都商报记者采访时曾表示,成品住宅与现在市场上的精装房是不同的,成品住宅可以说是简单装修,注重的是使用功能,以普通购房者作为购买对象。而目前市面上的精装房,基本是高端住宅的装修标准,是豪华住宅的标准,并不适合大多数普通购房者。 (责任编辑:JN103)

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