编者按：接触李总有些年头，他很亲切，却总是很忙。此次专访之前，为节约时间，我收集了很多他的资料、经历和项目运营的情况，但当我们真正坐下来，开始促膝长谈时，我才惊讶的发现，这一切的准备工作只是徒劳。他对市场现状的认知，他对各种业态发展形势的见解，他对自身项目的思考和运作，无一不蕴藏着他特有的睿智。

　　采访结束，细心整理文稿，发现洋洋洒洒几千字的采访稿竟不需太多修饰。我也在整理的过程中，再次全方位的了解了李总谦虚严谨的处事方式和鹿鼎集团强大的品牌影响力。

　　成功不是偶然。正是这样一群有着灵活创新意识、站在消费者和合作者角度上思考、解决问题的鹿鼎人，才给我们的生活带来了那么多精彩大不同。

　　下面，请跟随搜狐焦点网，一同走入鹿鼎集团企划总监李敏的世界！

　　搜狐家居：李总，您好！非常感谢您在百忙之中接受搜狐焦点网的独家采访，首先想通过您的视角来聊一聊春节过后楼市的状况和您个人的经历，和我们搜狐网友一起分享!

　　记者：近一年的宏观调控政策给南昌的楼市特别是住宅市场带来了沉重的打击，虽然目前的成交量有所回升，但总体成交量低迷，这是否意味着对蛰伏已久的商业地产迎来了一个崭新的契机？

　　李总：我觉得这是肯定的，因为很多投资渠道在住宅市场受阻后，意味着要选择其它渠道进行投资。近段时间住宅市场回暖，和政策有一定的关系：一年期的限购、一些大盘的降价促销，使有承受能力的刚需能够接受，所以出现了局部的小高潮，这个也是正常的。然而，作为大的方向，住宅市场在经过了一二十年的充裕发展后，老百姓的居住需求已逐渐转向对商业配套的需求。所以，商业地产在这个时候发展，特别是没有纳入到限购范围，确实会迎来一个不错的契机；而商业地产在经营方面，也会有一个非常好的前景。我本身是做商业出身，在运营这一块我也期盼，商业地产能够向前拓展。

　　搜狐家居：鹿鼎集团一直以来都是运作家居卖场，缘何会投入到商业地产的运作？

　　李总：其实在我的想象空间中，设置了这样一个模型，住宅的话是一个三角形，三个顶点：一个开发，一个销售，一个规划，它支撑三角形面的大小，换句话说将来产值大小取决于这三块。开发里面本身产品的品质，将来它价格卖得咋样；第二个是销售销售卖得越高产值越大；还一个就是规划，同样是这个情况，这三个点支撑它将来产业的总值。但商业不同，它是一个多面体，在开发、销售、规划的基础上还得增加招商和运营两个方面，在住宅模型的基础上加上招商，变成了一个四边形，它本身的面比三角形的面大，第二个运营将来也能产生更大的附加值，好比是多面体的高度，高度越高所产生的利润就更大。

　　对我们商业企业来说，考虑到将来商业的空间也更大，商业产生的价值会高于住宅，它很多面可以产生利润，能让钢筋混泥土产生不可估量的价值反应，所以我们集团对商业项目的开发，包括我们对鹿鼎的开发，不断在运营不断在壮大；包括我们开发茶叶市场，招商进来然后在运营；下一步包括我们爱丁堡项目，我们是把它定位为洋货一条街。

　　每一次定位都是我们集团不同的创新，在做不同业态的时候都要做到独具匠心，家居目前做到几个第一，家具的专注做到第一，所以这么多年家具做到很丰富，高中低档、品牌类别、产品系列 涉及到家饰，包括即将开业的橱柜城，也是做到江西第一，红木也是最大卖点，也是江西第一，还有办公家具也是江西第一，这样把整个市场竞争力拉起来，另外茶叶市场也是我们最早做，但是也做到第一，店面热销也说明市场有活力，鹿鼎爱丁堡也承载集团下一步发展的中心，打造成独具特色的洋货第一街，建筑英伦风格很漂亮，跨度600多米，建筑本身是条风景线，洋气时尚，第个店面纵深街宽4-5米，长11、12米，上下两层，利于以后做沿街商业的布局，定位为洋货街，当特色来打造。

鹿鼎爱丁堡楼座图

　　搜狐家居：鹿鼎旗下有很多业态，有很多项目在行业里做到了第一，可以看出鹿鼎集团强大的品牌影响力。能否简单介绍鹿鼎将如何打造鹿鼎爱丁堡？

　　李总：可能很多人期待那种爆发式的，商业好比马拉松，你得在起跑的时候控制好速度，要保持匀速运动，不能企图去冲刺，所以我们站在商业运营的角度，以长远的角度做这个项目，更多注重商业本身的包装和运营，能让老白姓将来在这里无论是办公还是居住，都能得到更高的品质，爱丁堡是个有趣精致的盘，所有东西都会做到精品极致，包括对商业认识的东西会驾驭到项目上来，鹿鼎消费者及合作者应该清楚鹿鼎做商业的话很“恰噶”，更期待项目以完美的姿态呈现给南昌广大市民，也希望能得到搜狐网友的支持。

　　搜狐家居：据我了解项目位于莲塘和南昌市区这样一个城郊结合处，定位和其它大卖场和商业街有不一样的意识形态，怎样做好城郊结合体项目定位？

　　李总：城郊结合体这个概念是很早就提出来了，其实两个城市的结合带应形容为一条纽带更合适，本身那个区域目前规划得比较好，后期做规划和产品的时候会更全，也非常适合将来的居住和商业，包括地铁和昌南客运站，交通动脉承接两个地方，那是一块宝地，而且异域风格也形成一条亮丽的风景线，住得舒适安心体面。

　　搜狐家居：据我所知，李总您涉足的行业颇广，无论是在家居市场、茶叶市场，还是在集汽车房产为一体的商业综合体，都在业界造成了巨大的反响，一路走来，想必也经历了多番历程，向广大网友分享下您的经历？

　　李总：每一个人的职业道路和所处环境、以及企业的发展道路有很大的关系，从学校毕业到深圳发展再回到南昌进入鹿鼎，从企划基础员工到企业管理层，企业发展壮大涉及的各产业让我接触到各个业态的发展形式；也让我学到不少，包括去各地对地产对商业项目考察，逐步了解整个公司、上层团队从开发到运营角度战略上的构思等······让我每一步都走得相当稳，家具、茶叶是我们企业值得骄傲的地方，确实也给我们老百姓提供了很多方便。从我们自身企业战略角度发展的话，我们也将不遗余力做更多更好的作品，我们也是一个负责任的企业，做一个产品就要做好，让投资者、消费者感受到鹿鼎是一个负责任的企业。

　　搜狐家居：从2003年鹿鼎MALL的全程开发，到茶叶市场的运营，李总经历了这么多项目的运作，对您来说最难忘的一件事是什么？

　　李总：当时做购物中心的时候，购物中心在全国还处于萌芽状态，shoppingmall的概念，我们做的是最早的，因为没有案例可学，大家都是摸着石头过河，所以当时的一些定位可能现在还没有实现，都是一步步在朝这个方向运营，尽量去做它，我记得那个时候第一波售楼很轰动，在当时我们做到了中英文双语售楼，我们的代理公司和团队做到当时最大的一个卖点，里面是中英文解释整个卖场气氛很好；第二个那种人头攒动，大家在抢盘的概念现在很难找到；第三个就是商业，我们当时涉足业态面很广，趣味性强，所以让消费者有很多感触，所以说那一段也是最大的一个辉煌。

　　搜狐家居：据我了解鹿鼎集团是江西第一家引入城市综合体概念的企业，然而纵观近几年南昌房地产的开发，很多开发商都把城市综合体的概念植入项目运营中，对城市综合体项目运营的关键点是什么？

　　李总：城市综合体关键在规划、招商、运营，在规划当中就得考虑车往哪停，人往哪走，对我来讲车流、人流很关键，很多大卖场车位无法解决，也是将来发展的束缚，第二个人流，商业综合体项目都不小，在设计当中肯定会有很多死角，人必须到最后最死角的地方去，你把什么业态的东西放到死角去吸引他过去，还有一个问题，多层物业，人肯定要上得去，把影院放到顶层也是有目的的，人要往里面走还要往上走，只有人流才能带来财气，让商场每个地方都能活，这个跟规划、招商各个环节都很重要，总结两个关键点：前期要注重未来的运营，招商的过程中也要注重运营，现在哪怕卖得好，运营得不好将来也会出现一些美丽的烂尾楼或者让投资者蒙受损失，商业成功在于未来的运营能让这个片区带来什么样的效果，特别是商业综合体不同于郊区的盘，不像物流企业，洪城大市场这种批发企业，它是为城市和城市之间进行配套的，但是综合体不一样，它往往会成为城市的一个标志，为城市居民提供高端服务之外，还得为外来旅游人口采购提供便利，商业综合体是提升整个城市商业发展的标志。

　　搜狐焦点网：刚听到李总对运营商业综合体项目的见解，我觉得不仅要有长远战略眼光高度，还看到开发商在用心做产品，就像鹿鼎集团一样很多业态在行业里名列第一，李总进入鹿鼎13个年头，有今天这样的成绩，离不开您的个人努力、机遇，刚您也提到这个集团培养了您，帮助您成长，每一个企业都有自已独到的企业文化氛围，鹿鼎集团在发展和成长过程中对企业影响最深的文化是什么？

　　李总：灵活！创新！我们 企业很灵活，就拿我们家具运营来说，我们可以随机应变，随时做出策略调整，我们本土民营企业，我们南昌也引入了很多外来的东西，但很多也被淘汰掉了，我们得学习人家好的地方弥补自己的短处，另一点就是创新，做不同的项目定位不同，做到独树一帜，做不同东西的差异化也是企业的一种创新。

　　搜狐家居网：那么，企业文化给企业带来怎样的发展动力？今后的发展方向是怎样的？

　　李总：作为企业本身来说，做大做强是根本，作为企业目前来说，商业地产开发作为企业重心，作为集团整个投资方向，但是我们也会坚定不移的把现有的每一个产品做好，因为他们本身也是企业的造血功能，所以在走每一步都会很认真很精彩！

　　搜狐家居网：非常感谢李总在百忙之中接受搜狐焦点网的独家采访，听您的诉说，也看到您十三年来在公司的点点滴滴，我们企业在用心做产品，包括他以后发展的脉络，预祝李总工作顺利，预祝项目有更多的新产品，期待鹿鼎爱丁堡的全新亮相！

　　外展场近期或将对外开放，地址位于青山湖区南京东路988号鹿鼎家居中心。项目现场售楼处预计2012年3月份开放，开盘时间待定；预计首批推出11栋联排，面积190-250㎡不等；房源为英伦风格，宜居宜商。

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