2013年第六届AHF国际酒店投资峰会

　　——分论坛十：投资前瞻—国内外酒店市场的并购趋势与风险

　　时间:2013年9月6日 09:00—10:00

　　主持人：张经邦 君域酒店集团 总裁

　　对话嘉宾：陆豪 赛富投资基金投资 合伙人

　　张滇 德尔集团董事 总经理

　　左士光 汉能投资集团董事 总经理，

　　吴璟昌 永泰国际酒店管理有限公司执行 副总裁

　　主持人张经邦：今天我们这个话题接着聊，因为我们有两个人，我和吴先生是从事酒店行业的，中间这三个人，三个投资人，无论在酒店投资、商业投资和其他行业的投资里头具有丰富的经验，我们把几个热点的话题放在前面，我们把一些相应投资其他的话题摆在后面。

　　在过去的几年里，中国现有的一些，无论是商业企业，或者是我们酒店的行业，在海外的投资量增大，最近一段时间，在过去相应五年时间里头，很多投资项目林林总总非常多，整体的情况在欧美以及澳新的区域里头，整个中国相应的企业投资会比较密集。当然也有一些企业，包括原来的海航和其他的一些企业，选择了东南亚的一些投资的项目，我的第一个话题是总体的话题。作为投资人的角度，对于整个中国企业，无论是任何的企业在酒店这个行业或者是在商业上的投资，在全球的投资里大家觉得哪一个方向上是你们所推荐的？

　　陆豪：酒店也是我们一直在关注的一个行业，我认为就像我们刚才在底下聊，我们投资酒店就是要把我们现有的不动产打造成有价值的不动产，当然这里面有很多的分类，有豪华型酒店、有便利型重点，我不是做广告，我认为我们的维也纳中档酒店也是做的非常优秀的，他们在这个市场也做的非常好，当然第二个奢华型度假酒店我们也投了玉龙庄。我感觉酒店的细分市场，度假型酒店和中档酒店会有发展。第二，相对孤立大中型城市的奢华酒店还会有一些，但三四线城市可能会在这个市场上有一些挤压，所谓我们目前正在关注一些酒店管理公司，但是我们投入酒店切入点是投酒店管理公司，酒店管理公司会考虑到在中国酒店借助于外资品牌投入成本和资产收益率不平衡的关系。

　　第二个，我刚去美国的塞班岛和天宁，我看他的游客差不多40%住是中国的酒店，上面的酒店有凯悦等等一些酒店都不怎么样，我们做了一个动作，收购了选优的一家日航酒店，我们做完了可以这样说，我们把酒店改造一下，可能会让中国一个比较好的品牌去管理酒店，这个是在境外的方法，成本也比较低。

　　第三个，同样也挂了美国的1：5的项目，因为明年11月4日整个美国政府全部收回了把塞班和天宁的岛，也是一个很好的模型。从不动产资产的投资，我是跨区域的在并合，从中国来说，我不是看好的现有的不动产的拥有者，而是拥有不动产管理经验的像维也纳、悦龙，我不能报其他品牌，为什么不能报？因为我们在签约阶段。

　　主持人张经邦：看看张总对于中国酒店或者中国投资人迈向国际的步伐当中应该走哪样的方向，同时也给我们几个特别的和您的公司接洽比较紧的案例给我们做一个说明。

　　张滇：我想先比较快的介绍一下我们的德尔集团，德尔集团是在一个私募的基金，是91年由前万豪的总裁、迪斯尼的总裁和美国西北航空公司他们三个总裁一起建立了这样一个私募基金，这个当中我们做了一些收购，除了一个一个物业资产，我们在品牌上，我们一起收购了瑞斯康登，包括以前西北航空公司的收购，最近三年前，我们2010年3月份交割了一个，也是中国企业史上第一次由国有的上市企业私有化的一个纽约证交所的上市企业，这个企业也是一个全球最大的独立管理酒店，这是一个在中国、在亚洲是比较新的模式，在美国、在欧洲是比较成熟的。这个模式是什么呢？我们在这个行业当中，你有资产物业、有业主，你有管理公司，你有品牌，所以在美国你们看到的90%的酒店是自家门的，是由业主去雇佣了第三方去管理这些品牌。原因是品牌跟管理是有利益冲突的，业主如何保护自己的权益，对业主来讲，不管再强大的业主是一个弱势群体，所谓弱势群体，就是你跟品牌来相比较，你是很弱的，你没有谈判的足够的筹码，所以在管理当中，比如说这个酒店，你作为业主，你是根本没法控制凯悦，我不是说凯悦不好，凯悦希望大堂里每天都是鲜花，地毯6个月换一次，这些都是业主埋单，但是消费者认可品牌。所以在美国，尤其是机构投资者，是非常注重这里面利益之间的均衡，所以黑石有很多酒店资产也是我们来管的。非常成功，现在三年多、四年业绩都翻了几番。

　　这是中国企业走出去的一个机会，因为当时我们也是看到08年以后、09年美国的次级债泡沫出现了危机，抓住了一个机会。现在我们陆续回到刚才的问题，机会在哪里？我觉得取决于你的收购者，比如说你是一个行业内的，像我们的合作伙伴锦江，本来就是一个酒店品牌业主营运者，对他来讲可能收购会有更多的协调效应，更好的看中，尤其现在在欧洲，你会看到很多包括单体资产，包括品牌，实际在很多情况下已经从一个低谷的阶段，当然每个欧洲市场不同，法国、西班牙各方面都不同，但是这是一个中国企业、中国在酒店方面投资的一个机会。当然你投资品牌跟投资物业个体资产的风险也不一样的，取决于你可以怎么样带来一些增值的协同效应，使得资产能够增值，所以单个资产也有很多的机会。刚才我们陆总也介绍了，比如说现在美国移民，从你个人的资产来讲怎么样能够报纸，也不失为一个很好的选择，有很好的专业机构来帮助管理。我们也看到很多中国的企业现在开始进入，尤其在一些门户的城市，我们看到交易会越来越活跃。

　　国内市场，我是07年回到中国，我个人觉得，过去几年酒店行业的发展来讲，现在两端已经是相当的饱和了，在经济型的跟在高端的都是饱和的，高端的情况是更加不好一些，你现在造这样的酒店基本上是亏本的不赚钱的，但是开发商造这样的酒店，很多开发商是跟居民混合一起开发，所以有增值的作用。我非常同意陆总刚才讲的，在中国当中的品牌是一个非常好的机会，如果你看一下中国整个市场，大部分在中端是没有一个标准的，就跟以前经济型一样的，是没有标准的，这个就对酒店无论是在资产上、在品牌上是出现了一个非常好的机会，而且这个机会可能好过于当时经济型酒店的发展。经济型酒店接下去会面临很大很大的挑战，中端酒店我看到我们陈总，我们跟锦江一起合作，前段时间刚刚收购了时尚之旅，也是一个中端，希望能够进一步提高，这个市场将来机会也很多。包括刚刚提到的维也纳，还有其他的一些品牌，当然还是刚刚起步，所以主要大的方向国内、国外就是这样的。

　　主持人张经邦：谢谢张总，与其把这个话题说的再大一点，我们把它缩小一点，因为每一位投资人他们所属的企业都有具体的对相应不同行业、不同产业中间收购的范例，从左总这块，正好聊到了您的公司对富驿品牌的投资，请左总谈一下汉能在富驿品牌投资当中他们公司的经验？

　　左士光：张总如果允许我会接着大家的说，富驿可以提一提，因为涉及到很多内部的情况不便多说。就刚才的话题，我觉得咱们意见如此相一致，而且让人怀疑都是跟风了，在国内和国外分着来讲，在国内的投资我非常同意二位的看法，也是因为有这么多的数据来支持，不光是我们拍脑袋想出来的，大家知道高端酒店这几年的发展，还有经济型酒店的饱和，咱们再看到维也纳酒店，这么好的经营数据，确实让我都很吃惊，所以难怪陆总对投资了维也纳这么骄傲，到哪都要提，所以像这种中端酒店确实我认为是在国内外来有很大的发展空间。

　　在物业资产这方面和轻资产管理公司这两者之间，当然我也是选择好的管理公司，因为很简单就是供需关系的问题，确实我们缺这种好的管理公司，这种管理公司他未来的升值空间是非常大的，这是在国内我的看法。

　　在国外，我认为更多的是像旅游综合体中的酒店，我比较看好，如果你说酒店的定位，我认为可能还是偏中端一些，我认为好多我们在海外投资奢华酒店、高端酒店更多的可能是为了一个品牌效果、一个影响力，从真正的经济回报来说，因为这种很高端的酒店我们国内去投资了之后在这方面增值的空间，我们能够创造价值的空间我没看出来有那么大，但是这种中端酒店又跟旅游结合，我们其实在国内外的市场能够结合上，我觉得这里你可给他带来的价值就多了，你能看到的升值空间也更大。

　　举例来说，这个定位，比如像Clubmed，很多欧美朋友都说这是挺高端的了，说你们滑雪都到Clubmed是很高端的了，在国内不知道怎么定位，比如说复兴集团我知道原来投资了8%，后来涨到10%，最近私有化可能他们要增持到46%，像投了它之后，把国内的市场和欧美的市场打通，借用他的管理经验，从桂林、亚布力，亚布力这么多年谁都搞不起来，那么多年了，我跟陆总我们一起在亚布力企业家论坛滑雪都是十多年前了，那时候田原找又让冯仑开发这个地产，大家去做，但是这么多年了其实挺吃力的，但是Clubmed进来之后我听说现在经营的还是不错的，所以这种国内、国外的对接能够把旅游地产、旅游酒店做起来，我觉得还是挺有前景的。

　　主持人张经邦：前三位投资人一致看好我们中档连锁酒店和轻资产的酒店管理公司，这个问题一直要向吴总去延续，你对这个东西怎么看？第二，还要结合您自己的企业，从永泰房地产未来发展的布局，整体在酒店的投资是怎么样一个趋向，也给大家介绍一下。

　　吴璟昌：我们永泰房地产公司北京公司，我们投酒店的时候主要还是看市场，目前来说在北京你看到，我们五星级酒店也有，经济型也有，我们不会否定选哪一个业态或者哪一个星级的酒店，我们主要还是看市场。我们在坚守的时候，基本上我们目前的酒店是以一个综合体来建，因为我们觉得单独建一个酒店风险比较大，所以我们一般来说是跟商业配套，比如说旁边有商场、有办公楼、有公寓、有住宅这样一个综合体来做。另外我们也曾经做过调研，我们看到万达的成功案例，我们觉得从商业地产的模式来说也比较成功，同时我们觉得单做商业可能风险也比较大，我们希望有一个特色出来，所以我们投的项目里面综合体里面项目会加一个主题官员，大概5万到10万平方的主题公园，希望把元素带到商业体里面去，主要是做差异化，根据不同的地区、领域来做商业地产。

　　主持人张经邦：我们第二轮的问题也是一个比较综合的问题，主要要把这个问题回复到国内现有的酒店市场，最早实际在90年代初，从中央和国务院曾经有一次主辅分离统一协调的调，后来军队开始了第一次的主辅分离，这块大概5万多个酒店进入市场，后来这个市场导2000年前后的时候主辅分离停止了，现在还在进行，就是说这个过程大概还有2万多酒店进入这个市场，同时我跟张总也聊到STR的那个数据，我们要很谨慎的看待这个数据，我跟踪这个数据大概两年，比如今年年初在广州的亚洲酒店论坛的时候，说到酒店的整个房间数大概27万间，昨天发布文的时候已经变到22.6万间，说明这个项目或者原有立项项目中间变更的百分比大概接近了20%，所以我下头的问题，我们在场的各位嘉宾对于中国酒店下一步的发展过程，比如企业的合并和一些相应的单体酒店和酒店管理公司收购的前景大家怎么看？这个问题上一起谈一谈。

　　陆豪：顺着这个话题说，刚刚吴总说不是区分每一个酒店的类型，是从市场来看，刚刚他也讲到从综合体的开发，平衡开发成本。为什么呢？我们感觉现在从中国收购不动产来说，目前的情况不是很好，因为原有的开发成本，包括周边的东西，所以我个人的观点我们还会切入酒店管理公司。第二个，我们会在一些除了中档的线和奢华的旅游度假线以外我们还会看一些个性化的线，比如弘毅酒店这样的酒店，会打出一些分类型的酒店管理公司，可能会对一些资产做一些东西。

　　主持人张经邦：刚刚说的是大框，从张总这儿我们还聊到了另外的话题，实际我们还是可以聊一聊，在座的很多人我们有酒店的从业人员，可能对于整个资产运作方向上的东西我们不是很了解，所以从张总这儿能不能更进一步的跟我们谈一谈，比如以德尔作为例证，在未来或者在现在正在操作的像国内的哪些比如说收购国外的酒店管理公司和项目，或者是帮助国内的一些公司收购国内的项目这方面的实操跟大家再做一个简要的沟通？

　　张滇：先回答张总前面的问题，关于一些资产现在非核心业务资产剥离，我对这个非常不看好，我觉得这里面存在很多问题，因为这些资产大部分可能是在国内的，存在着很多历史遗留的问题，包括真正的拥有者，包括他的土地的属性，当时是划拨的还是怎么样，可能是我们的外国朋友不一定了解中国的这些历史，这些在操作上带来了巨大巨大的困难，我跟凯悦负责他们开发的，他们曾经也想过以前讲邮电部、铁路部很多资产，实际你真正进入到净值调查的时候是一大堆的问题无法解决，还有各种错综复杂的利益，这是其中之一。其二，最大的问题不单单是这个资产，现有的中国酒店资产投资公司所受的局限就是估值的问题，这个土地是有商业地产50年，50年之后我们估值怎么贴现，51年以后对于房地产是很大的一个价值，到底怎么估值，政府到那个时候会采取什么样的税收也好、怎么样的形式也好，还是非常不明确的。所以从这个方面来讲，尤其对海外投资者来讲是很大的障碍，在估值上是一直没法碰的。所以也有机会，但是这个机会是非常有选择性的。

　　我们德尔现在具体在做哪一些方面？一个，比如说我们现在基金投资中端的酒店，刚刚讲到时尚之旅是一个，我们会进一步进行改造，在这个当中有一定的风险，就是你投资中端酒店，它跟经济型酒店是有着本质的区别的，这个往往很多情况下是被忽视的，就是说如果我能够在经济型酒店做成功是不是能够在中端酒店做成功，如果你看历史上酒店行业，这个回答都是很明确的，就是是不行的，NO。这里面很大的因素，经济型酒店是一个商业，你就是开一个一个盒子，里面对酒店管理的成份是非常之小的，几乎可以没有管理，你把它标准化，就跟开一个7—11是没有区别的。当你进入到中端商务型酒店，这里面就体现了酒店的品牌消费者的期望值是不一样的，我进入如家没有什么期望，一个干净的床、干净的浴室，这就是我的期望，我付200块，当你进入一个中端的商务型酒店，要求是不一样的，期望值也是不一样的，是不是能够做好。如果你看凯悦也好，其他的也好，他们的这些中端的酒店都是收购过来的，很少在内部能够做成功的，因为我的合伙人他们创建了一些公司，今天凯悦要做一个经济型酒店挑战是非常非常大的，因为是完全不同的DNA、完全不同的运作方式。所以我们一方面，在这个方面觉得要选对，中国这个市场是机会相当多的，这个对消费者来讲也好，对开发商来讲也好，都是有很大的利益回报的机会在里面。

　　另外一个，如果你们关注一下的话，中国酒店品牌管理集团能够真正做到中央话管理的是非常少的，所以我也不是很看好那些房地产开发商进出酒店管理集团，因为我们的合作伙伴很多国有的品牌包括我们的合作伙伴，他们都是先有儿子再有老子，就是先有单体酒店再有品牌，所以在这个过程当中他们的中央化管理是非常非常有挑战性的。而今天万豪、凯悦、希尔顿之所以强大，就是因为业主不得不加入他，他有强大的中央化的体系，包括客户忠诚度、客户的输送，包括后端的财务、人事等等的管理，这个是我们中国品牌酒店管理极大缺乏的，而且是很多管理者、创业者所没有认识到的。所以你当没有这样一个强大的中央管理体系，你发展到一定的规模马上出现瓶颈，现在很多经济型集团已经做了比较好的中央化，但是他们的系统体系可能随时都会崩溃，就是整个的预定体系、营销体系都会出现问题，因为当时设计的时候是没有考虑到这样的，所以这个当中有一定的风险。

　　我们海外市场也跟我们的合作伙伴锦江在看除了我们现在这个已经收购的酒店，也非常成功，我们也是打算很快就会重新上市，美国现在实际上酒店资产在过去两三年是高度的增长，包括房地产，到了这一两年当中已经是相对比较高的。但是在一些品牌上，尤其在欧洲是存在着比较大的机会，比如说我们为什么选择锦江？因为锦江是一个综合体，他有旅行社，他也是上海迪斯尼的一个主要的股东，他有很强大的在国内市场能够输送一些旅游者，这个当中我觉得协同效应是比较高的。因为重要现在消费者到一些旅游目的地，他们住一些酒店，这里面有一个很大的风险，所有的酒店收购之后做什么，包括整合，包括文化上的、法律上的、税务体系方面的。

　　不知道这里面有没有法国的朋友，那天我在跟郭广昌谈为什么收购法国，实际上法国是一个非常有挑战的地方，如果你不是一个对欧洲法国文化特别了解的实干的企业家，我奉劝你三思而行。碰到一个什么问题呢？举个例子，在巴黎是一个250年历史的标志性的酒店，他们卖给了一个中东的买家，买家买了以后要造一个游泳池，因为是历史性的建筑，游泳池1亿5千万美金，他要停业三年，因为中东人也有钱，理性不理性是另外一回事。停业三年，在法国劳工的法律是相当严格的，百分之百的工资要付，总经理到当地的劳动委员会投诉，说因为这个停业所以我不能给到免费房间，这个损失要补回来，结果再给他40万美金一年的工资。在法国，你如果休假，在休假的期间生病了以后这个休假不算的，还要补给你的，有一系列的对劳动的保护。比如说迪斯尼在巴黎开是一个非常大的挑战，他的文化，他们上班是可以喝酒的，在美国你是不允许的，这方面机会是有，但是如何判断风险，如何带给收购目标增值的价值，能够形成协同效应，使得这个资产最大化，从很多角度来讲是一个艺术，不是科学，所以需要有相当的经验。同样情况也是，Clubmed实际也存在着很多这样的挑战。

　　主持人张经邦：其实跟张总的沟通过程当中我们是想更多的了解未来锦江在欧洲的收购计划。

　　张滇：因为涉及到一些保密，但是锦江是很明显已经在进行当中，在未来当然有很多不确定因素，因为中国企业的收购涉及到法律法规，中国政府现在在这方面政策上还是相当的没有合拍，你设想一下，国家发改委你收购先要批多少价格，然后集体讨论，对方是一个上市公司，你说这个保密性在哪里。所以这个当中，一定要做这件事，但是怎么做，能不能做成，涉及到很多问题。而且中国还有一个问题，很多企业现在政府也支持，他的债务融资比较便宜，都想去，你可收入的目标就这么些，尤其从品牌的角度讲，中国只能允许一个企业，一个企业哪个企业最合适呢？国家怎么判断呢？国家就像以前我们在上海排队放个菜篮子或者一块砖就排好了，不管张三、李四，谁在发改委先挂个号别人就不要碰了。有的人先把位置占好，但是不一定能够做，因为收购这个时间基本上随时在判断的，你今天看到机会如果不能执行好今后可能失去这样的机会，对所有的企业一样，不单单对我们合资的企业。

　　主持人张经邦：我们继续跟踪一下，给予更多的关注。下一个话题给左总，因为刚才咱们聊到了，投资这个话题不专门限于对于酒店以及酒店相应的产品的投资，这个中间可能比如说很多的人会关注商业之间的购并，乃至于实体产业对于电商相应一些产业的购并，刚才有几个实例在左总那沟通，左总对这个话题能不能分享一下？因为这也是你的公司的业务所在。

　　左士光：谢谢张总给我开了这个绿灯，因为刚刚我们聊的时候说了旅游这块仅仅做的是其中一小部分，我简单说一下，我这边有两个部分，一部分是投行服务，另一部分是基金，在基金部分我们介入到旅游或者酒店相关的还是比较有限的，比如说富驿酒店我们投了，后来在台湾上市，我们在北京投了一个叫健一公馆，一个餐饮加上十几个房间的酒店，旅游是太美，我们在新疆投了一个酒业公司叫天都红酒，建一些旅游用的小的酒店，这就是我们零零星星投资方面的很有限的介入。

　　在投行这边我们做的，一边我管着像TMT，无线互联网这方面的并购，另一方面是大消费领域，这是我们刚才聊到的，比如我最近做的一些百货、超市、商业地产、服装、电商这块的并购，当然在旅游方面旅游还涉及到酒店，光是在大消费领域就很多，包括医疗、健康等等，所以在酒店这块我涉及的比起来咱们这几位很少。

　　张总也让我更放开点谈，也可以其他行业的一些经验借鉴。我举一个例子，我的一些客户，他们比如说持有酒店，还有他们在整个商业综合体是怎么一个规划，看看是不是有借鉴意义。

　　我最近做的几个，比如在百货、超市、商业地产这块客户的并购，区域性的，目前我执行的项目里面有三个在三线城市，他们共同的一个特点就是原来从地产做起来的，原来做地产赚了钱，本身一些创始人都在当地很有政治影响力，比如都是什么省、市的工商联主席、副主席，他们拿到了很多的优质资源，拿到了好的地，做地产之后，有一些做住宅地产卖掉，有一些商业地产，开了百货、开了超市，所以他们的业务为什么就这么丰富呢，有百货、有超市、有酒店、有餐饮，当然还涉及到小额贷款公司，我发现这几个都是这样，业务很广。他们一般请我做财务顾问，说梳理一下，哪些地方该卖掉、哪些融资、哪些怎么处理，我发现比如说在百货和酒店都有共同之触，都是因为有了这个地产他们就自然而然的做了这个事，可是做这个事的时候显然，咱们刚才也触及到这个话题，不可能很专业性的去做，你就发现这个资产回报率非常低，运营的效率很低，我给他在酒店方面、在百货方面处理的意见都是相同的，我说你得把这块剥离，剥离出来把商业运营部分，该百货的运营、超市的运营把这块引入战略投资人把全国性的连锁百货公司引入，让他们去管理。比如商业地产，因为他们持有的商业地产都是很优质的地产，比如都在市最中心的位置、黄金地段，这个很有价值，在区域性有政治影响力，我可能给他在这块引入比如说国际的一些有的是并购基金，有的就是一些股权投资基金，让他做区域性的商业地产发展，所以在酒店这块也是类似的这么一个处理。

　　还有一个特点，我也做一些大的综合性的这种商业集团的帮助他们做并购，因为我原来介入这个领域是因为一些大的上市公司他们需要并购区域性的这些好的资源，所以接触到区域型的。有一些大的除了有一些上市的，包括有一些咱们知道的，比如说综合性的，包括咱们万达的也在这儿，万达、苏宁这些，包括国美，很多都是我的客户，他们做的商业方面的发展思路我发现是这样的，举例来说，像苏宁也做酒店，原来也开过百货，扩展的越来越多，后来他现在的思路就是说，百货你发觉没有，很多很多大的百货公司大家都不是在建百货公司了，都要做整个的购物中心，也是为了迎合新的消费趋势，一个趋势就是说人们买标准产品都到线上了，所以这就是为什么我做了很多的帮助传统企业不管是百货企业、服装企业去收购电商企业，标准品在那卖，可是一个，他们已经线下做这么强不能全做线上，再一个，大家也都知道有很多不可取代的，互联网再发达不能让人家在互联网上住酒店，所以永远无法取代，这样在线下更多的是偏重于体验、互动、感受，所以现在才有O2O概念这么强。这是一个发展趋势。

　　回到酒店这块，显然实际上在国内更多的是跟整个商业综合体配套，所以你对他的前景的估计很难用单体量的去估计，肯定是综合性的，在海外这就是为什么我谈的旅游，所以得放在大环境里。

　　为了节省点时间，我简短回应刚才的问题，在并购中，张总也提到了是艺术的问题，我觉得确实这是一个科学和艺术的结合，其实我们在国内在并购中最常出现的问题倒不是缺乏艺术，是缺乏科学，可能到海外又涉及到很多的艺术，因为是我们国内的企业家擅长的是艺术，找找感觉，觉得这个大反向没问题，或者这个人气场对，为什么是艺术呢？这要展开说就话长了，涉及面太多了。但是国内并购的时候往往缺乏量化的东西，就像说弄个财务报表，比如说也不规范，我派出团队帮他整，你派出团队整三个月都整不明白，因为数据缺，原始的数据下面的财务不配合都找不出来，这是国内并购的问题，有很多量化的科学性的东西缺乏，当然对咱们国际的企业来讲，因为我们也代表比如说在酒店行业我们也代表酒店大的集团和并购基金，他们也寻找国内的目标，对他们来讲这种差异更大了，所以就更难以理解，这就是我想说的并购中的一些问题。

　　主持人张经邦：谢谢左总，还是得给吴总，吴总可能还要跟进永泰现有的商业地产的运作看一看咱们未来从集团、从酒店和整个商业地产运作产品的一个趋向，因为我们现在有各种不同的模式在市场上，永泰未来的商业组合，尤其在商业地产商的产品组合，有什么样新的趋向？

　　吴璟昌：因为永泰是一个私人公司，也不是上市公司，所以我们对于在投资方面回本就看的比较重，一般来说，因为从酒店角度来谈，我们在投一个酒店的时候，包括我的酒店定位是建一个经济型的还是看四星、五星，还是主要看回本。我刚刚提到，目前来说我们投的地都是在北方区，大部分在那些城市里面都属于开发区的地位，主要就是说你的地价，因为我们可能跟其他一些大的房地产公司不一样，我们不会投一个很中性的地点，地王要建一个超高楼层酒店，因为我们还是以回本投资角度去看。

　　定位里边，刚才我提到我们肯定是做一个综合体的，不会单独建一个酒店旁边什么都没有，风险太大。还有我的客户群业态不稳定，主要还是这方面为主。其他来说，我们还是看钱，因为我们可能跟一些管理公司或者业主在投的时候，我们自己会做测算，我们也会请一些第三方酒店顾问公司做测算，但是我们做测算是反过来做的，我们把投资钱倒推，看看每年赚多少钱，因为我们不看GOP，管理公司看GOP，很多时候我们想听听管理公司对于他的回本，包括你的平均房价那个概念，因为不同管理公司他可能对于投资的方面要求不一样，我们也有一个投资测算，我们看看我们投资测算跟管理公司的投资测算哪一个比较吻合，然后我们再去定我们选择哪一个管理公司。

　　主持人张经邦：我们把最后一个问题剖开，让大家也能够放开来谈，不仅仅限于一个问题了。最后一个问题一个月之前开元REIT在香港上市，募了6.8亿港币，这是很多人在关注。另外一个问题，我们从七天的角度上，七天本身是一个上市公司，做了私有化之后，下线出了铂涛这样的品牌，不同的公司选择自己不同的发展路径，有的人在二级市场上选择更多的发展，有的人选择私有化之后觉得自己从经济型品牌提升到二线商务连锁的品牌系列，我想请问一下，包括陆总、张总，你们认为未来像中国一类的酒店管理公司乃至于酒店产品，未来发展道路上在资本市场上应该采取什么样的方式？从个人观点来看。

　　陆豪：您刚刚说资本市场，一个是开元，一个是七天，我再举我们的例子，就像我们的维也纳投下去肯定要走资本市场，我们的悦榕本身就在新加坡上市，可能我们还有其他的动作。其实我们很多收购过程中静态的估算价值，但是动态当中对它的损耗，其实张滇讲的就是国内的法律和国外的法律对它的制约和习惯的问题。第二个，讲产品的过程中我们为什么看好中档的酒店和奢华的旅游酒店，是因为根据中国目前的消费倾向性我们做的判断的。第三个问题，为什么我们不会收资产而去受管理公司，认为中国现有的资产包括前期不动产蓬勃发展以后，带来的资产可塑性的元素，酒店管理公司需求量多少，但是酒店管理公司我刚才跟张滇两个人聊天的时候说，我也跟很多酒店管理公司说并不能说你一定有酒店管理公司一定有明天，我们是看那些有后台强化处理的，有大量连锁管理的，或者你管理个性化酒店的这些酒店管理公司，作为我们被投资的酒店管理公司来说你还有很长的路需要走，后台还有很多东西。其实我这次来北京就是看了另外一家酒店管理公司，他已经有16家酒店，我们看他昨天谈了很长时间，今天他们例会。

　　第二个，酒店管理公司为什么做呢？酒店管理公司现在委托经营跟业主的矛盾非常大，所以我们作为投了酒店管理公司我们又把我们投的金融公司做配套，就是说委托管理加资产收益，我们这两块已经做了很大的模式。所以不能仅仅剖离看我们投酒店管理公司看酒店管理公司，其实我们自己投的酒店管理公司配合了大量的资金做酒店管理。

　　张滇：酒店资产跟一般其他的房地产，在中国市场是有一些不同的，会造成我刚才讲的估值的问题，因为中国现在酒店资产的评估是在出售的时候，很多业主说我旁边的居民楼5万块一平方，所以我建筑面积多少，所以你在收购的时候是很难去接受这样一个交易的。我为什么讲资产属性的问题呢？刚才讲到开元这个REIT，REIT最根本的问题是什么？REIT首先要把所有的收入，每个季度要发放出去，你不是一个公司，公司可以把利润都留着，你要把收入发放出去。这里面有很多挑战，中国从证监会到央行两套班子、两个方案一直在讲中国的REIT什么时候推出来？REIT它的好处在于就是增加了市场的流动性，使得我的业主资产之间的买卖，使得个人你也可以拥有开元的一部分，你可以买它的股份，拥有开元的资产，这是当时美国国会提出来促进房地产，让个人也能够参与到酒店房地产。它的核心在于，就是说它是一次性收税，没有公司层面的税。现在我们分红，就是说公司交了利润税以后，这个红分到你头上个人所得税还要交一次，就是同样一笔钱要交两次税，REIT的核心就是，公司层面的钱不交了，这是政府政策法规上的鼓励。这个执行上，如果物业在中国，你在香港或者新加坡做REIT。第二个，你能不能经营好，使得有足够的现金流发放出去，否则变成了第一次首发IPO一笔钱，后面既没有流动性，又没有足够的，对你的经营压力会非常非常大的，所以在中国这个市场能不能把REIT做好，最根本的回到酒店的还要有一个强大的酒店的经营能力，只有酒店经营提高，它的的价资产才会提高，如果简单的发放一个剥离的话，从长远的角度来讲还是不能够体现出它的这个。

　　很快七天，包括它的私有化也好，包括想创建新的品牌，还是回到我刚才讲的，就是说酒店尽管是一个专业的细分市场，但是在酒店里面每一种，你做一个阿曼的度假村，做一个像博悦商务型高端酒店，做一个经济型中端的，实际还是有很大差别的。听起来都是酒店，它的差别，所需要管理者对消费者的认知程度，管理的方式、基因，都完全是不同的。所以你说七天做中端也好、如家做中端也好、万豪做中端也好，从下往上做中端都可以，关键在于团队是是不是真正了解消费者，真正了解消费者需要什么，你是不是能够最终给业主带来回报，因为中端的也好，哪怕以后到高端的，趋势一定是管理，你不可能都靠拥有物业来扩张你的品牌，所以这个当中是一个主要的挑战。

　　吴璟昌：因为我们是投资方、我们是业主方，我们不是管理公司，我们是请管理公司来管理。作为业主方，刚才提到题目是资产管理，我们希望中国可以像美国一样，有一个像酒店资产管理的协会，这样可以帮更多的业主或者说从业者角度来把酒店资产管得更好。

　　主持人张经邦：刚才由于投资人和包括我们有酒店管理公司和酒店投资人不同的角色在我们这个论坛的角色里面，终究一点，无论是作为投资人投资中档连锁酒店和奢华酒店，投资人的角度都看中的是回报，而且这个回报怎么能够带来酒店的确实回报，无论是管理公司或者是单体酒店，需要有一个非常好的品质，这个品质可以支撑一个品牌，为投资人带来最终的回报。我相信在未来三到五年前，中国酒店的投资平台和整个的倒手率会增加，我们认为投资人会更加活跃，我们作为业主方也会更加积极的投身到投资的平台里头，产品也会更进一步的升级。非常感谢在座的四位嘉宾，也希望在本次的圆桌论坛之后有更多的私下的交流，也希望有更多的投资机会带给大家。谢谢！谢谢大家的参与！ (责任编辑：JN113)

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