“主要有两个问题，一是能不能入市要区别对待，二是入市后补缴多少土地出让金也要区别对待。”顾云昌向本报记者表示，只有符合规划的、没有影响城市整体布局的小产权房才可以让它“转正”，严重违规的则应该依法查处。而对于可“转正”的小产权房，怎么补缴土地出让金是个不小的难题。
“前几天不是有个新方案吗，说是快要给小产权房转正了，第二天就有业主给我打电话，要在原来报价上加几万元。”在北京市小产权房颇为密集的昌平区沙河镇，一位房产中介人员的介绍足以说明现在小产权房 “走俏”。
近日，一纸“383”改革方案让沉默已久的小产权房再度进入人们视线，其中方案中提出以“允许农村集体土地入市”为主旨的土地制度改革让小产权房成为近期的焦点。
“这个情况是可以想见的，”中国房地产研究会副会长顾云昌在接受本报记者采访时表示，小产权房入市是大势所趋，“关键是怎么补缴土地出让金的问题，这是个很麻烦的事儿”。
小产权房“转正”之路的漫长与艰难几乎是业界共识。“小产权房有条件‘转正’，我是赞成的，但这很难一朝一夕完成。它必须有前提，就是农村集体土地能够流转上市。”中国城市规划设计研究院副院长杨保军在接受中国房地产报记者采访时认为。
应声而涨
其实北京小产权房就像是“正规军”之外的一支“野战军”，在房地产市场占有一定份额。在北京市国土局连续两年公布的小产权房名单中，昌平、房山、怀柔为3大重灾区。在2013年最新通报的共计85处小产权房目录中，昌平区占到近4成，多达33个，房山区和怀柔区则分别有23个和13个。
近日，在“383方案”公布后的一个星期内，记者先后两次来到昌平区沙河镇，这里可谓是小产权房扎堆。
在北京地铁昌平线沙河站东侧，曾经的一个个村落早在数年前就已渐渐被一片片拔地而起的住宅楼所覆盖。据一地产中介人士介绍，仅该片区域内就有绿城雅居、翠湖新城、绿城新干线（价格 动态 户型图 论坛）等多达14个小产权房项目，且多数已售罄，“这些楼盘现在都是二手房在售”。
以绿城雅居为例，该小区为50年小产权房，在2012年5月时，价格还在5700元~6000元/平方米，而如今它的房价已升至7500元~8500元/平方米，涨幅超过25%。“近一个月每平方米就涨了一千多元，前两天新方案刚有消息，业主马上要求加价，一套两居室要多加两三万元。”一家地产中介人士向记者直言，每次政策的“风吹草动”，都能让小产权房热起来，“这政策肯定利好啊，虽然不知道具体什么时候能转（正）。这几天，我几乎每天都能做成两三单交易，之前都是好多天一单”。
据记者调查了解，沙河附近的这些小产权二手房的价格多在每平方米8000元左右，部分设施好点的楼盘如翠湖湾（价格 动态 户型图 论坛）甚至已逼近每平方米万元。即使小产权房价格涨幅不小，但与周边大产权项目房价相比，仍有很大的空间。
在一名房产销售员的带领下，记者来到了园林圣懋小区，该小产权房项目颇具规模，经数年开发目前已售至最后一期。“这个小区已卖得差不多了，就剩这两套了，现在卖得特别快。”该销售人员告诉记者。
在“383方案”公布后，虽然不少人士已指出这并非最终的政策，而仅仅是个改革思路，但其对于市场以及民众的预期都带来了不小的影响。“按限购规定我已经不能买房（指正规商品房）了，但看政策很有可能给小产权房转正，就过来看看，真到那一天，就算补差价，也应该能赚不少。也算是一项投资了。”在实地查访中，一位五十多岁的中年妇女这样告诉记者。
“北京、广州等城市有很多城中村，‘383方案’公布后，这些地方的小产权房就开始蠢蠢欲动，这种反应是因为人们的预期过于乐观了。”集团研究中心副总经理林波在接受中国房地产报记者采访时指出。
但这种乐观并非没有依据，小产权房虽然是城市建设治理多年的“顽疾，但依然存在。就记者调查了解，北京不少小产权房项目在登上北京市国土局“黑名单”被曝光查处后，目前仍在售卖，入住业主并未受到影响，其中就包括前述沙河地区的绿城雅居、翠湖新城、绿城新干线、园林圣懋等项目。
即使是2012年被国土资源部通报的5起违法违规占地案之一的北京延庆夏都（价格 动态 户型图 论坛）湾，虽然当年被北京市国土资源局延庆分局向延庆县法院申请强制拆除，但如今也仍在销售。近日，记者致电该楼盘，其销售人员告知，目前项目已售出900多套，尚余100多套在售，价格为6500元~6800元/平方米，“我们是回迁房，属于新农村建设，已获县委、县政府批准”。
根据全国工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。其中“十一五”时期，小产权房竣工规模就达到2.83亿平方米。
而在非官方统计里，这个数字则更为庞大。有关数据显示，截至目前全国小产权房总面积或已超70亿平方米。若按100平方米/套计，相当于全国有7000万套小产权房。而北京小产权房社区容纳的人口已达数十万。
“转正”还只是远景
人们对于小产权房“转正”寄予希望并不只是因为法不责众，还与近几年政策层面的悄然变化有关。
2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出“小产权房”不得登记发证。而不过数月，这一说法已有微妙的调整。2012年3月26日，国土部公布了关于小产权房的处理新思路：先清理后治理。其以“在建和未售、侵占耕地的小产权房”为主要清理对象，目的在于“杜绝小产权房继续发展”，同时在北京等城市试点，同意在其周边的农村集体建设用地上建设公租房，面向社会出租，但不许出售。
虽然政策上有松动的迹象，但在业内人士看来，小产权房 “转正”之路仍前途迷茫。
林波向记者表示，这一改变必须有个先后顺序，“农村集体土地流转本身就是一个比较长的过程，只有这个问题先解决了，才有可能对其历史遗留问题也就是小产权房进行处理。 “转正”的难度也是可想而知的。
“主要有两个问题，一是能不能入市要区别对待，二是入市后补缴多少土地出让金也要区别对待，”顾云昌向本报记者表示，只有符合规划的、没有影响城市整体布局的小产权房才可以让它“转正”，严重违规的则应该依法查处。而对于可“转正”的小产权房，怎么补缴土地出让金是个不小的难题。
“方案一出，（小产权房）房价就会暴涨，所以要有一个认定的截止日期，之前的进行评估，有条件认定，之后的就全部拆除，需要统一口径，防止在最终方案出台前又有大批小产权房应声而出。”杨保军指出。
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