11月初，北京建委停批单价四万元以上项目的“限高令”之说甚嚣尘上，北京高端住宅市场也因此进入市场静默期。根据亚豪机构统计数据显示，11月4日至11月10日北京商品住宅市场仅有1个项目入市。而截止11月10日，11月上旬仅有5个项目入市销售，且取得预售许可证的项目均为单价四万元以下的普宅项目。

不过，看似沉静的表象之下，被遏制的高端改善型需求“堰塞湖”已悄然悬起。

记者近日关注到，曾经的万柳地王——中赫万柳书院项目被曝在近两个月内低调蓄客1500组，供需比达到1:5。而今年7月，业内就有消息称，蓟门桥地王保利海德公园项目蓄客超过预期。

单套总价动辄数千万元的豪宅缘何依然一房难求？伟业顾问集团副总经理赵铁路分析认为，虽然暂停高价房发证的短期行政调控手段，直接减少该价位以上住房的市场供应，导致高端项目无法网签，起到“美化”本年度商品房成交均价的效果。但这种“唯数据论”的短效手段却不能根本解决豪宅市场的供需矛盾。实际上，豪宅市场今年以来一直处于供不应求的情况，“限高令”更是进一步加剧了的高端住宅的供需矛盾。在预售被限的市场“静默期”，豪宅市场的营销蓄客却依然暗潮汹涌，多个项目均是一房难求。

高端盘走出独立行情豪宅高蓄客蔚然成风

“限高令”的消息被业界证实后，不少高端楼盘的市场走向更受关注。

近日，有媒体报道万柳书院在未做任何宣传的前提下蓄客2个月，蓄客量超过1500组，而万柳书院项目房源共约300套。1:5的供需比在豪宅销售领域堪称“反常规”，蓄客比例堪比刚需盘项目。

记者就此向中赫置地新闻发言人朱敏求证，其承认了这一数据是真实的，但万柳书院项目尚未获取预售证，关于价格和入市时间目前还未有过多信息可以透露。

豪宅蓄客反常规并非个案。除万柳书院外，曾经引发舆论关注的蓟门桥地块，尚未入市的保利海德公园项目在今年夏天就被曝出蓄客量极为乐观，北京保利地产副总经理王英男也向记者证实，虽然今年年内不会新推房源，但此前的营销蓄客确实比较顺利。而曾经的孙河地王，如今的泰禾北京院子也同样。泰禾集团品牌总监沈力男透露，北京院子蓄客量目前也较为可观，平均每套房源也有4、5组客人在等待预售开闸。

今年7月取得首批房源预售的别墅项目鸿坤。林语墅，就曾经上演过开盘即售罄的戏码。据林语墅项目总经理侯守超透露，首批30余套千万级别墅的蓄客比可以达到1:3,最终签约的客户都是通过摇号才得以购买的。

伟业顾问集团副总经理赵铁路表示，尽管今年以来高价盘遭遇种种预售管制，但2013年由伟业代理销售的高端项目均有不错的销售情况，以伟业代理的两高端项目为例，朝阳东四环每平方米4万以上的某项目曾经在今年9月单月销售近50套，CBD区域一每平方米均价6-8万的项目在8月份也可以达到单月销售10套左右。

今年的豪宅销售除了蓄客情况堪比刚需项目外，成交均价也继续攀高。

据亚豪机构数据统计，2013年10月北京公寓豪宅成交均价最高突破10万/平米，最高成交金额突破5500万。而根据记者了解到，该数据统计的成交均价多为老项目后期，随着近两年拿地的纯新项目逐步进入供应周期，较高的土地成本和更高的产品品质都将支撑更高的产品价格。

目前，15万元已经成为北京高端楼盘新的价格标签，在售的老项目后期产品如禧瑞都。天禧、天安国汇等都给出了这一档的报价，在未来的新项目中，如主张“高周转高利润”的融创中国，以约7.3万/平米拿下农展馆地块，孙宏斌一度喊出楼王卖到30万/平米的口号，而业内预计其产品均价也要达到15万/平方米。目前被爆出蓄客量超1500组，房源供需比达到1:5的万柳书院项目，其周边的二手房已经达到11万元/平方米，业内估算其未来入市均价可达12-15万/平米。

“在北京，现在两千多万一套的房子已经不敢称是顶级豪宅了，实际上这部分豪宅产品的购买群体非常稳定。”泰禾集团品牌总监沈力男对此表示。

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