“未来三到五年，中国地产行业的重构是必然的，今天地产行业的站位，某种意义上是重新站到一条新的起跑线上，可能之前的顺序将会被改变。”在年末的一场活动上，世茂房地产副总裁蔡雪梅预言：地产行业的新一轮变革即将启动。2013年房地产业内出现的一系列新生事物，则可视作商业生态、商业模式变革的预兆。

海外地产、房地产金融、云平台、财经足球乃至低碳交易……一系列房地产行业的新业务正在提前预演这场重构。《每日经济新闻》房产周刊将从本期起，对2013年房地产行业进行系统性回顾。“鬼城说”，成为首期盘点的关键词。

2012年10月开始，“崩盘说”、“鬼城说”充斥了媒体和网络。营口、鄂尔多斯等城市的大面积住宅空置和房屋滞销现象被诸多媒体的报道所证实。《每日经济新闻》记者实地调查发现，“鬼城”现象蔓延，与地方经济转型走偏、过于依赖土地财政、城镇化过程中产城融合度不高等因素确有关系。

“鬼城说”在2013年继续成为喧嚣一时的话题。2013年3~6月，一线城市的土地市场持续升温，北京、上海等地连续出现高价地块。一些开发商公开表示，即使一线城市土地价格高涨，也不会考虑在三四线城市买地。个别开发商甚至在2012年报中悄悄把原来的“以二三线城市拓展为主”战略，改为“一二线城市开发为主”。

“鬼城说”甚至给整个地产行业生态带来一连串影响。为了防范一线城市房价过高的风险，开发商们开始出海卖房；为了能增强业主黏性，开发商推出了云服务和云平台，并从中看到了以地产作为平台发展线下“淘宝”的新机会；同样，也是因为担心“鬼城说”和楼市调控的再度加码，开发商们开始把业务向上游的金融产业延伸。

2013年7~8月，三四线城市仍然笼罩在“鬼城说”的阴影下，一些开发商已经悄悄改变态度。在博鳌房地产论坛上，包括新城控股、景瑞地产为代表的多家开发商认为，三四线城市受影响的只是那些人口流出的城市，而有大规模人口流入的城市，比如兰州、泉州等，仍然非常有机会。

然而，到了2013年9月，网上曝出深圳大学当代金融研究所的所长国世平在清华资本总裁班上讲课的内容，提及营口、鄂尔多斯、丽江、烟台、北海、宁波等多个三四线城市的楼市将崩盘。

戏剧性的是，《每日经济新闻》记者发现，最新统计数据显示，这一年里，即便“鬼城说”甚嚣尘上，三四线城市并未真正受到冷落。无论是土地成交价格、成交面积还是成交金额，均较去年有较大幅度的增长。而包括世茂、恒大、碧桂园、新城在内的诸多地产商更是赚得钵满盆满。2013年12月，主要在三四线城市布局的碧桂园宣布，其今年前11月的累计合同销售金额达到了967亿元，有望成为继万科、中海、保利之后，又一家进入销售额千亿俱乐部房企。

这样看来，“鬼城说”似乎并未如之前业内预测的可怕，机构报告所指的“三四线城市高风险”，多少有些以偏概全的意味。误读了三四线城市风险的结果，不仅让开发商们错过了抄底掘金的机会，也间接推高了一线城市的地价和房价。

住建部政策研究中心的主任陈淮说，“鬼城”是暂时的，从一个城市开始建设，到最终成熟，必然会经历“鬼城”的阶段。世茂房地产的品牌总监孙静更是坦言，一线城市利润薄，反倒是三四线城市的房地产更有机会一些。

从人见人怕，到销售重地，“鬼城”一词折射出国人对房地产业复杂的心态与情感：既厌恶过高房价，抱怨买不起房，又担心出现大量的 “鬼城”，经济崩盘影响自身生活，更期望房地产市场能走向平稳和健康。

刚刚结束的十八届三中全会，对城乡一体化、户籍改革方向作出了明确界定，并允许农村集体经营性建设用地进行流转。种种迹象表明，即将到来的2014年，三四线城市将成为土地市场上新的增长点。

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