随着城镇化进程的推进，人们越来越追求舒适、高效、便捷的生活方式，商业复合用地的大量增加，使城市综合体的开发建设成为新一轮热点。综合体将在带给人们便捷、综合的生活方式之余，它的设计方案、运营模式、持有形式、持续发展状态也被受关注。

  城市综合体的发展进程

  第二次世界大战之后，被破坏的欧洲城市需要重新规划建设，于是，人们开始尝试城市多功能集中开发，按城市功能分区规划和将不同的功能都集中在一处，使其形成互动，让生活更方便。上世纪70年代，城市综合体与城市公共交通实现了无缝连接，地下是地铁站，提供大量人流，地上则成为城市的高品质消费中心，成为高定位场所。而如今，开放的城市广场，文化功能植入，使其体现了该城市的气质与名片，城市综合体已不单是城市功能复合体，同时也是市民休闲娱乐购物的消费场所。

  于是，我们开始思考，如何提升这种超大人流量综合社区的品质？使其地标性、可视性、功能性、便捷性、投资收益性最大化？

  设计为城市综合体提升价值

  我们访问了成功设计过The Bravern 综合体、正弘蓝宝湾综合体、华润余姚五彩城、加拿大温尼伯省Radisson酒店，温尼伯、新加坡Raffles酒店、香港置地重庆照母山北郡商业综合体以及美国Mammoth Lakes度假村等项目的Sunlay三磊设计美国总裁王宇先生，他说，不要把城市综合体当做一个建筑来做，而是把它当做一个场所来做，用设计理念打造它的标志性、凝聚力、特殊性，让它区别于其他综合体。在设计上让各种功能组合在一块儿互相支撑、互相利用，又合理互相作用，这样可以有加倍增值的效果。根据投资不同的策略通过规划和设计的整合达到投资平衡，无论是政府、开发商或是投资公司，都会在最终效益得到共赢。 

  目前我们接触的城市综合体使房地产从单纯的开发销售增加了招商、运营等复合职能，盈利模式更加多样复杂。因此，选择正确的产权模式就非常重要。

  正确选择持有物业和销售物业

  我们访问了Sunlay三磊设计副总裁夏国胜先生。他认为，目前，城市综合体主要有两种产权物业模式，第一种模式是销售物业，即建好后出售，一次性回收资金，第二种模式是建好后持有，通过管理经营和长期收取租金以获取利润。那么“持有”和“销售”谁更优胜？对于居住功能来说，私密性比较强，应该是采取销售的物业模式。对于办公来说，普通办公强调自身的领域感和归属感，适合销售物业；高端办公有同质化要求，对整体品牌和整体形象都有要求，适合采用持有的物业形式。对于酒店，最合适的是选择一个适合该城市综合体的酒店品牌或者酒店管理公司。商业部分是城市综合体中最复杂的一部分，夏总认为，一般城市综合体的商业都是规模比较巨大，它应该有统一的规划、统一的管理或者是统一的运营才能提升整体商业的品牌，持有比销售更便于统一整合。

  持有更需维护保养

  未来几年，将无法回避先期开发的城市综合体面临后来的新生代挑战问题。社会高速发展变化所引发的市场需求结构变化，人们的工作和生活方式转变，以及网上服务的冲击，使城市综合体的维护与保养已不再是简单的修补更换硬件、升级软件，而是上升到如何在市场竞争中维持生存的结构调整和服务转型。

  Sunlay三磊设计总裁张华博士认为，那些以经营为主的销售物业会因缺乏统一经营管理而逐渐衰败。相当数量的持有物业会选择以降低价格或租金的形式维持使用率。随着时间推移，这些设施也会因品质降低逐渐被淘汰。积极的方式则是因时因地做结构调整和服务转型。受土地政策控制，中国的城市综合体无法在后期加建功能。只能靠剔除不适当功能来增加新内容。诸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐饮等。由满足基本功能到提供体验服务转型是将来不可逆转的趋势。

设计师合影

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