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岁末楼市靠商住房撑场 开发商借此绕开价格限制

https://m.biud.com.cn 2013年12月12日07:05 家居装修知识网  

“预计开盘价格从最开始的25000元/平方米左右到30000元/平方米,而最新的预计价格现在已经32000元/平方米,尽管如此,销售还是说不愁卖,看看开盘实际价格吧,如果再提价,就可能超出承受范围。”一位想买通州某商住房的购房人说。

由此,不难看出购房人对商住楼的购买热情。事实上,从开发商的角度而言,商住楼的供应也呈现出积极入市之态。据了解,10月底开盘售罄的珠江四季悦城将于本月再推500套房源。而市场上的热盘,诸如金隅自由筑、熙悦春天、富力飞常HAOS等热盘也都是商业立项产品。业内人士表示,临近年末,为了保楼市全年调控目标,一些住宅产品价格审批受阻,开发商推商住,不仅绕开价格审批限制,同时还可满足企业任务、回款需求是年末商住供应旺盛的主因。

商业立项产品热销

通州台湖备受关注的高价地项目即将入市。首期并非住宅,而是商住产品。值得一提的是,尽管该项目蓄客不足两个月,但是截至目前来看,已有近1800组购房人排号等待开盘。虽然这一蓄客量相对于近800套房源并不算太高,但是该项目销售人员却并不愁卖。

“蓄客量相对于房源虽然比例不算太高,但是目前排号的购房人意向都非常明确,我们给购房人释放的价格从25000元/平方米至32000元/平方米左右,大多数购房人对这个价格的抵触并不明显。很多购房人都是对比周边的同类项目,而周边的同类项目也基本不愁卖,很多购房人甚至买不到,所以也形成了一定的挤压效应。开盘售罄应该没有问题。”泰禾一号街区的销售人员说。

据了解,泰禾销售口中的周边同类项目便是10月开盘销售一空的珠江四季悦城。经过了一轮旺销,珠江四季悦城也将在年末加推500套房源,从该项目周末售楼处现场人头攒动以及销售人员介绍来看,对于销售预期也显得较为轻松。

从近两周的销售排名来看,包括旭辉E天地、金隅自由筑、熙悦春天、合生世界花园等商住项目,均入围前十名,商住楼热销可见一斑。

开发商绕开限价年末冲量 

与购房人关注商住楼形成呼应,临近年末商住楼的供应可谓快马加鞭。以台湖板块为例,东亚印象台湖住宅产品已经停售近一年,这近一年时间里始终主推商住房。区域内的高价地项目泰禾一号街区也不甘寂寞,首期入市即推商住房。仅在通州区域,在售的商住房项目就有金隅自由筑、珠江四季悦城等6-7个项目。南城的熙悦春天也多次进入热销榜。以往鲜有商住楼的房山,目前都有着旭辉E天地、中粮万科FUNMIX半岛广场(半岛V公馆)等商住项目同样推售。

对此,业内人士分析认为,临近年末,为了完成全年楼市调控目标,一些高价住宅楼盘拿预售证频频受阻,而诸如泰禾这样高价拿地,甚至多次高价拿地的企业,迫切需要快速开盘回款,缓解资金压力,在住宅入市难的背景下,商住楼这类不受限购影响、不受调控管制的产品再次成为急先锋。“即使企业没有高价拿地,一些老项目后期也愿意年末先卖商住。这样可以有时间使其住宅产品慢慢拿证,在建委‘磨’出企业的心理价位,同时借助不受管制的商住房任务冲量以及回款。”业内人士说。

自住与投资客对半开 

众所周知,商住楼从2011年6月即被明确叫停,然而市场对此类产品的需求从未减弱。业内人士表示,最为直接导致购房人对商住楼趋之若鹜的因素还是限购。“很多首次置业的年轻购房人,由于没有购房资格而只能选择商住产品,因此,可以看到市场上的商住楼,大多数主打年轻牌,吸引初次置业的购房人。再加上商住小户型产品居多,总价相对便宜,也在一定程度上降低了购房门槛。”业内人士说。

也正是由于小户型居多,总价相对较低,商住房市场也从来都不乏投资客。并且在北京二套房的首付比例已经提高到了七成,这就让首付最低五成的商住楼反而更加凸显优势。某商住楼项目销售人员介绍,就其自身接待的购房人而言,自住型刚需与投资客各占一半。“限购政策使得住宅的置业人群外溢,商住楼作为替代品成为楼市刚需以及投资需求的首选,此外住宅的贷款政策趋紧,而商住楼的贷款政策不变也使其更受青睐。有一些投资客排卡,一下子排十来张。”该销售说。

不过,业内人士提醒,房产税扩容甚至全国铺开的传闻甚嚣尘上,以及全国不动产由国土部统一牵头等动向来看,未来房产税似乎大势所趋。“房产税如果真的大面积落地,商住楼绝不会成为漏网之鱼。如果购房人完全是处于自住需求,尚可接受,若只是为了单纯投资,恐怕商住楼渐渐将不再是优秀的投资渠道。”

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