今年32岁的江晶一直考虑在北五环某中高端小区买入一套大三居自住，可该新盘超过5万元/平方米的单价，让她有些犹豫，原因是“700万元左右的总价，不如在地段相对更好、离北京（楼盘）奥林匹克公园更近的小区，买一个品质接近的二手房”。

江晶对《第一财经日报》记者说：“去年我看这个新小区的时候就是这个价格，现在报价也没涨，我估计短期内也很难涨上去，加上总价高、首付多、资金成本高，我没有必要着急出手。”

“江晶们”的这种犹豫，让北京的中高端住宅市场成交疲软了下去。机构日前提供给本报的数据显示，本月首周，北京成交套数排名前十的普通住宅项目中，低总价小户型商住与低单价远郊刚需项目，成为春节前仍在坚守市场的两大主力。

而刚过去的1月，北京商品住宅成交9213套，虽然同比上升超两成，但扣除近半数的自住型商品房后，这一成绩同比也呈现大幅下滑态势。

1月主要靠自住房“撑”？

受2014年第四季度开始的利好政策影响，北京楼市在2014年最后几个月掀起了成交高峰，这种“余温”覆盖到了2015年。来自亚豪机构的数据显示，今年1月，北京商品住宅（不含保障房）共实现成交9213套，成交面积94.92万平方米，环比分别下滑21%、23%，同比则分别增长了22%、26%。

但值得注意的是，1月商品住宅成交中，有近半数为自住型商品房所贡献，扣除该部分，2015年1月成交情况相比去年同期则出现大幅下滑。

“1月成交数据的高起点是基于自住房项目集中成交之下的"虚假繁荣"，实际商品住宅项目，尤其是中低端刚需类的项目日子并不好过，在限购背景之下，自住房的集中入市使得并不十分丰富的需求又被分去一杯羹。”亚豪机构市场总监郭毅对记者分析称，虽然自住房产品销售亦能贡献回款，但是多为低利润甚至无利润，对于开发商来说往往意味着“赚个辛苦钱”，因此虽然成交数据上很好看，但个中冷暖，只有开发商自己知道。

有效需求的不足，成为制约2015年市场全面复苏的主要因素。在郭毅看来，虽然今年有2014年延续下来的松绑政策，但是随着时间的推移，其效应正逐渐递减，而局面是否能够出现逆转，则要看2015年初是否会有楼市放松类政策继续出台。

豪宅成交量环比降近四成

进入2015年，北京豪宅市场似乎也没能延续去年翘尾行情。2014年北京5万元/平方米以上的高端住宅，成交合计仅1999套，低于2013年全年的2240套。这是来自中原地产的数据。亚豪机构的数据显示，今年1月，北京49个在售报价超过6万元/平方米的公寓豪宅项目中，共有22个项目实现了成交，累计成交公寓豪宅产品259套，环比下降36%。

与此同时，北京别墅市场也可以用“低调”形容。上述机构数字称，1月北京别墅市场共实现成交130套，成交面积4万平方米，同比基本持平，环比则分别减少57%、59%，。与此同时，1月北京别墅市场成交均价为29888元/平方米，环比下滑20%，同时也创下了近12个月来的新低。

对此，郭毅分析表示，豪宅成交量环比下跌，主要受两方面影响，一方面是季节周期，由于春节即将到来，购房者关注点转移，豪宅买家也不例外，促使春节前后成为豪宅成交低谷期；另一方面，低迷的经济形势也是造成豪宅成交下降的重要原因，国内投资增长不足、融资瓶径凸显，企业经营困难重重，影响豪宅买家的投资决策，尽管政策面放开了对高端项目的价格审批，顶级豪宅市场供应增加，但高端需求却受经济基本面制约萎靡不振。

尽管如此，北京入市的高端项目依然“量多价高”。记者了解到，今年1月，北京49个在售报价超过6万元/平方米的公寓豪宅项目实现成交，包括保利海德公园、望京·金茂府等项目在内，共有14个项目的套均价格超过1000万元，在实现成交的豪宅项目中占比64%。

对于北京的豪宅扎堆的现象，一位国企背景的别墅项目负责人表示，这与北京的土地市场交易规则有关。他说，近一年来北京出让的土地70%都有自住房属性，真正的纯商品房数量占到30%，纯住宅地块“被高端”，以致一些五环外的土地楼面价都推高至3万元~5万元/平方米。在他看来，这种现状未来还将长期持续。

对于豪宅的市场前景，郭毅的预计是，今年2月北京豪宅成交仍会延续低迷行情。

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