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京宅供应呈“哑铃化” 自住房分流刚需“抬高”改善房

https://m.biud.com.cn 2013年12月13日08:07 家居装修知识网  

11月底,恒大·御景湾开始申购,拉开了北京自住商品房入市的序幕。据测算,北京今年开建2万套自住商品房的任务完成无碍,明年预计都将投向市场。自住商品房入市,将给普通商品住宅市场带来怎样的影响?大户型、改善房与刚需房、小户型的感受冷暖不一,已初见端倪。

刚需房、小户型房需求被分流

11月30日,位于丰台郭公庄的京投万科·西华府开盘,当天540套房子认购率达到86%。不过,令项目人士比较意外的是,和通常大户型房源销售缓慢不同,这一次恰恰是90平米以内的小户型去化较慢。

北京万科有关负责人分析,小户型去化慢可能和当天恒大·御景湾开始报名申购有关。

据恒大·御景湾披露,该项目作为北京首个自住商品房,单套户型为80-90平米两到三居,单套总价在200万元以内。在业内人士看来,自住商品房面向刚性需求销售,与刚需类商品住宅购房群体重合度高,将直接影响后者的需求及市场前景。

北京中原提供的一份统计资料显示,截至12月11日,在今年全市成交的79782套商品住宅中,90平米以下的户型成交31825套。而今年开建、明年将形成供应的自住商品房就有2万套,加上明年成交的地块将在下半年形成供应,明年自住商品房入市量将在3万-3.5万套之间。

北京中原地产研究部还介绍,根据近年成交情况,单套总价200万元以内的房源总体呈下降趋势。而刚需买房人承受力还在200万元以内,这将导致刚需买房人向自住商品房转移。

“混搭”商品住宅小户型可能消失

商品住宅刚需小户型需求被分流,同时其供应也有下降的可能。特别是在商品住宅配建自住商品房的“混搭”项目上,由于自住商品房本身就主力供应小户型,商品住宅部分楼面价又高企,商品住宅部分再供应小户型的可能性较小。

例如,近期成交的东坝板块3宗“混搭”地块,首城地块9万平米体量配建4.2万平米自住房,恒大地块20.8万平米体量配建11.2万平米自住房,保利首开地块9.35万平米体量配建5万平米自住房,自住房配建比例都在50%上下。

保利首开联合体有关负责人表示,新项目商品住宅部分具体户型设计还在讨论,但“小户型可能有困难”。

中原地产北京公司副总经理任莉分析,像东坝板块,近期商品住宅楼面价已达5万元/平米的水平,商品住宅未来售价则要到8万元/平米以上,这样价位的高端项目肯定要做高附加值的产品,户型设计估计要在180平米以上。

在售改善型项目将更显稀缺

在部分业内人士看来,刚需、小户型商品住宅需求虽然易被自住商品房分流,但考虑到总体供需关系,一部分买房人还将通过刚需型商品住宅解决住房问题。自住商品房对刚需商品住宅冲击究竟多大,还需拭目以待。不过当下面向中产阶层的改善型项目将从中受益。

一家央企开发商表示,自住商品房供地加大还带来一个趋势是,住宅供应呈“哑铃化”,两头大、中间小,一方面是高端商品住宅增多,一方面是面向刚需的自住商品房增多。这样一来,面向普通中产、改善型需求的房源将减少,这一部分市场需求将扎堆目前已有的改善型项目。

记者就从近日开盘的亦庄一以改善型产品为主的项目了解到,通过两周蓄客,该项目推盘就销售70余套房。此外,与其类似的亦庄·金茂悦目前蓄客也是数倍于可供房源数。

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