孙建永从2003年出台的“18号文”算起，我国房地产调控历史已经走过了十年的历程。而从不同阶段出台的政策来看，随着从2010年开始“国十一条”、“新国十条”、“限购令”、“新国五条”等号称史上最严厉调控措施相继出炉，楼市调控也被认为是进入了“全面加码期”。然而，十年调控至今，即便屡屡出台“史上最严调控”，为何其调控效果却仍是差强人意？
近年来，限购、限贷等行政化手段的去留问题一直备受争议，新一届政府对楼市调控方向也逐渐发生变化。在不少业内人士看来，走过十年调控，未来中国房地产市场的调控思路或将迎来转变，楼市长效机制也正呼之欲出……
“安居梦”遭遇高房价
据中国社会科学院近日发布的一份调查报告显示，“安居梦”已经成为城乡居民中国梦的具体内容。18.8%的人将“改善住房”作为今后5-10年最想实现的个人愿望，在各类愿望中列第三位，仅次于“收入增加”和“家人平安健康”。
中国社科院城市发展与研究所原所长牛凤瑞对中新网房产频道表示，社科院的调查结果跟我们平时主观的判断表现一致。不同于其他的物质需求，住房需求的特点是弹性大，随着人们收入水平的提高，住房需求也在不断提升。
事实上，政府始终在关注全民住房问题，国家领导人也曾在会议多次上强调，要“逐步满足城乡居民基本住房需求，实现住有所居。”
然而，经历十多年的房地产市场发展，房价却经历了快速上涨，居民购房压力不断增加。
日前，国家统计局发布的11月份70城市住宅价格变动情况显示，一线城市房价连续三个月同比涨幅超20%，同比涨幅超10%的城市也达到26个。中国房地产学会副会长陈国强对中新网房产频道表示，各地房价经历了逐月累积上涨，全年的房价形势已基本定型，房价涨幅过快城市的年度房价调控目标难以完成。
面对大城市的工作和住房压力，很多人无奈逃离“北上广”，安居梦遭遇高房价的背后，中国房地产十年来调控效果值得深思。
调控十年房价屡调屡涨
纵观中国房地产市场十多年来的发展，各项“文件”、“通知”等政策条款相伴而生。从2003年的“121文件”、“18号文”，到2004年的“8.31大限”，土地开始“招拍挂”的交易方式；再到2008年下半年政府“救市”，央行自9月到12月份，连续5次下调金融机构存款准备金率和存贷款利率。后来，“国八条”、“国五条”……相继出台。
据了解，2004年“8.31”大限后，所有土地必须通过公开“招拍挂”形式交易出让，基本断绝了土地私下交易的可能。为此，华远集团董事长任志强曾在其博客中提到，垄断的招拍挂土地政策促使房价跟随土地价格暴涨。
如今，任志强的预判已经应验，然而高价地依然频频出现，各地“地王”记录不断被刷新。仅在2013年，北京、上海、杭州等城市就出现多个“地王”，建房成本增加，房价预期再度上涨。
中国房地产经历了快速发展的“黄金十年”，期间房地产开发规模不断扩大，房产商们“攻城略地、各路拼杀”，实现爆发式增长，房价水平也一路直上。
房价屡调屡涨，因此不断出台的调控政策也被指为“空调”，对此，中国行政体制改革研究会副会长、国家行政学院教授汪玉凯对中新网房产频道表示，不管是此前出台的“国八条”还是现在的新“国五条”，楼市政策基本都是采取的“一刀切”模式。政府要利用行政手段介入楼市调控，首先要区分不同的城市，出台有差异化的调控政策，简单的“一刀切”难免会出现问题。
年底楼市政策变动引关注
近年来，限购、限贷等无疑已经成为楼市调控的重要手段。
而今年第四季度以来，包括一线城市在内的18个城市更是相继出台地方调控内容，限购、限贷等政策进一步收紧，楼市再度陷入紧张状态。
目前，新一届政府对房地产调控并未作明确表态，中央经济工作会议也未对房地产调控进行部署。十八届三中全会结束后，在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，要“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台”，同时“加快房地产税立法并适时推进改革”。官方表态未提及楼市调控，但多次提及市场化，这也被业内解读为中国房地产调控或将迎来新的转机。
近日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上指出，要继续抓好房地产市场调控和监管工作，对北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。
不过，就在姜伟新谈话当天，广州市国土房管局局长李俊夫在提到明年工作打算时表示，2014年要以建立住房长效机制为重点，加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施。两方对楼市限购政策的表态迅速引发关注，李俊夫的发言也被解读为“广州将要逐步取消限购政策”。随后，广州国土局发布通告强调继续严格执行限购。
调控方向或转型：建立长效机制
房地产调控需要怎样的转变？有媒体在报道中直言，种种迹象表明，2014年中央政府对房地产的思路已经成熟。更有消息透露，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，具体方案可能会在明年两会前后公布。
中国社科院城市发展与研究所原所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时表示，现在的房地产调控已经到了一个新的路口。“我们希望看到中国房地产调控的长效机制，即让市场发挥资源配置的基础作用，这是长效机制的本质含义。”
“市场形成的价格才是真实的价格。”牛凤瑞说：“房地产以往十年的宏观调控基本不成功，目标以调控房价为主，但是房价照涨不误，而且超出人们的预期，说明政策调控方向不正确。现在新一届政府没有进一步严格调控的动作，而且也没有进一步强调控制房价。”他认为，过去十年以行政化为主的调控方式，将迎来一个突破，进入以市场为主导的调控模式。
提到楼市长效机制，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一对记者表示，应该尽快推进房地产调控长效机制的建立，制定时间表和路线图，推动房产税、住房信息联网等工作的建设，来稳定市场预期。
12月27日，专栏作家童大焕在《南方日报》发表文章称：“ 至于所谓的‘房地产长效调控机制’，最好的办法就是尊重市场规律。不管采取什么行政手段，最后一定要受到市场规律的总结算。早遵从市场规律，就会早一点达成供求平衡，进而促进经济和社会的平衡发展。”
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