在坚持了三年以“去投资化”为目的、却通过抑制需求为手段的调控后，房地产在2013年迎来了需求的全面释放，这样的市场环境造就了千亿房企的全面扩容。2014年的楼市将会有怎样的变化，面对空前集中的市场，调控又应当如何转向？

关键词：集中度

行业集中度提升

千亿房企扩容至7家、中国房地产企业销售TOP50的门槛比去年提升40%、百亿房企又新增18家，过去一年房地产行业集中度进一步提升。国家统计局的数据显示，2013年前11月全国商品房销售金额69946亿元，其中21355亿元的份额来自前50强房企。

“规模即存在”，大企业的规模竞争力更强，项目储备多，能够跨越一般的市场波动，“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的规则适用于众多行业，尤其是房地产市场。因此，分析认为集中度稳步提升仍将成为2014年房地产行业不变的基调。

机构预测，2014年50强的房企门槛有望达到200亿元；千亿、百亿企业将继续大幅扩容，2014年万科、绿地将有望双双进入2000亿元行列，千亿俱乐部有望扩容至8-9家，超百亿销售额企业也将从2013年的73家达到100家。排名靠前的企业所占有的市场份额比例将明显提升。

关键词：调控

轻调控重市场

房地产与宏观政策紧密相关，政策带来了过去几年房地产市场的起伏颠簸、酷暑与严寒。目前业内普遍认为三中全会基调是理顺政府与市场的关系，房地产的调控手段正在演变为“轻调控、重市场”。

但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程,2013年部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出。不过，由于当前房地产市场的供需情况地区差异较大，过去十年全国“一刀切” 式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。

多家机构认为，从城市层面上看，一线城市和热点二线城市的限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。

关键词：分化

对不同城市分类指导

2013年底住建部工作会议提出，2014年要强化对于不同城市的“分类指导”，这意味着，房地产市场的分化已经在更大的层面上被重视。

2013年，一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨的动力不是很充足，已经出现明显“分化”现象。经济向好城市房价持续上涨，不好的城市则有可能面临房价停涨或下跌的风险。尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。

在这样的市场背景下，2013年芜湖、舟山、温州、徐州等城市出台了定向宽松措施，而北京、上海、广州、深圳等一线城市，郑州、西安、武汉等部分热点二线城市则在11月前后出台“阶段性”收紧的政策，合理调节市场需求结构，以完成年度房价控制目标。

同策机构的报告指出， 2014年调控政策将强化对于不同城市的“分类指导”。尽管通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求得以释放，以使总体市场回归合理，但从短期来看，不同城市的市场之间仍将呈现“分化”的特征。

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