2013年，全国主要城市的房价又经历了一轮令人瞠目的快速上涨。政策相对“空窗”，行业回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨。

全联地产商会会长聂梅生注意到，虽然房价预期和一线前景都十分看好，但2013年，销售面积和销售额等重要数据已经出现增速回落，楼市的分化十分明显。广东省地产商会主席、富力地产集团董事长李思廉则对未来形势表示坚定看好，3年内“看不到大跌的可能性”。但2014年，全国“冰火两重天”的分化格局可能还将持续。

冷热不均

【13分化】

从全国楼市看，虽然去年整体房价均价上涨，但是市场已经严重分化。一二线城市暴涨，三四线城市平稳甚至冷清。整体市场冷热不均衡。

从中指院报告显示，2013年一线城市的住宅价格累计上涨24.07%，上涨幅度明显超过二三线城市。除上海外，北京、广州、深圳全年涨幅均超过20%；二线城市全年累计上涨6.94%，三线城市与二线城市整体水平相当，全年累计上涨6.90%。

百城中，7个城市2013年累计房价涨幅在20%-30%之间，17个城市在10%-20%之间，39个城市涨幅在5%-10%之间。同时，有8个城市价格下跌。“房地产市场有泡沫化的趋势，但是还没有全局性的问题。”聂梅生认为现在部分城市已经形成泡沫而且开始破裂。

【14加剧】

某研究院研究总监蒋云峰就向记者分析认为，不同城市分化可能将进一步加剧。一方面，热点城市供不应求矛盾依然明显，房价上涨压力继续存在。另一方面，少数三四线城市供应持续高于需求，若货币政策进一步趋紧，需求不足和房价下跌风险可能显现。

不少业内开发商向记者表示，对北上广深等一线城市的楼市上涨压力和土地供求矛盾有所担忧。不少房企也开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险。比如保利地产已经制定比较明确的养老地产业务发展战略。

万科有关负责人就向南都记者介绍，公司对区域深化发展策略非常看重，全国4个核心发展区域包括北京及周边、上海为主的长三角、广深为主的珠三角以及成都为主的西南区域。近年销售均价轻微上升，也与项目布局向重要及优质区域倾斜有关。

企业行动可以看出，不同城市的楼价涨幅出现变化，城市分化严重的现象，将导致企业在拿地考量时的风险大为上涨。

加速转型 

【13多元】

市场分化的预期下，还有房企计划通过并购、投资等多元化手段进军海外地产市场等，扩大房企布局市场的外延，错位竞争。比如2013年绿地、碧桂园、万科等等这些企业都开始布局海外市场，并且已经进入收获期。

2013年大部分品牌企业都已完成2013年初定下的业绩目标，而且普遍业绩偏好。不少业内人清醒地看到，中国房地产业正进入诸侯割据的战国时期。优胜劣汰，面对越来越激烈的市场竞争，许多品牌房企都做出了多元化发展的尝试，其中，商业地产市场显得尤其火热，并从传统的“百货”业态，发展到“吃喝玩乐一条龙”的“娱乐地产”概念。

曾誓言坚守住宅开发的龙头房企万科，在2013年末推出了首个商业综合体，万科同时表示将斥资百亿布局在京的商业地产项目，这也成为行业内的一个标志性事件。至此，国内所有的一线房地产企业均宣布了对商业地产的投资开发策略。

【14转型】

随着大量的房企涉足商业地产，行业同质化严重，传统的增持商业物业已经不能满足企业的长足发展，未来商业地产将朝着更加多元的趋势发展。

中国地产策划院院长陈文向南都记者表示，未来商业地产将必须强调更多的消费者快乐体验。零点研究咨询则认为，中国商业地产将可能出现四个趋势，商业地产将朝娱乐地产转型，专业化细分购物中心，在综合商业地产中需要落地，需要新一代的商业空间进行孵化新的娱乐和购物品牌。

与此同时，电商巨大冲击下商业地产的转型成为业界关注的焦点问题。不少地产大佬意识到，商业需要做“吃喝玩乐一条龙”服务，玩“娱乐地产”概念，也就是说，商业地产一方面去百货化，另一方面则越来越注重娱乐性，例如旅游地产及文化创意产业街等等。业内人士预测，未来商业地产中“吃喝玩乐”将是吸引消费者的决定性因素，而购买商品将成为一种“顺带”行为。

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