高房价已成强弩之末
苑德军
时下，房价又到了一个重要的转折关口。针对未来房价是上涨还是下行，专家学者、业内人士见仁见智，争论不休。有人认为，楼市前景不容乐观，房价将逐步下行；有人则继续看多楼市，认为房价特别是一线城市的房价还会持续上涨，不要指望房价暴跌。房价走势迷雾重重，不仅使欲购房者十分纠结难于定夺，也给政府正确进行房地产调控决策带来影响。
对未来房价走势究竟该做何判断？“管中窥豹，略见一斑。”实际上，今年一季度特别是3月份的房地产数据，已经显露出楼市走向的端倪，为我们判断房价走势提供了现实依据。
国家统计局不久前公布的数据显示，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格与2月份相比，房价未上涨的城市达到14个，为2013年以来最多，而价格环比平均指数涨幅仅为0.23，创2013年以来新低。就同比数据看，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市虽为69个，但其中涨幅回落的城市达到了68个，比2月份增加了3个，涨幅最低城市的涨幅仅为1.2%。较之新房价格，二手房价格下降更为明显，3月份二手房价格下降和止涨的城市已达28个。
和房价涨幅趋缓相伴，楼市成交量也大幅下滑。据中原地产统计，3月份，全国54个城市住宅签约交易量同比下降33.5%，其中二线城市下降47.5%，一线城市也下降了40.4%。作为全国房价走势风向标的北京，3月份二手房成交量仅为8943套，同比下降79.6%，创6年来同期二手房交易量最低值。
仅仅依据一个月度的数据，也许还远不足以说明楼市进入拐点。但一路高歌猛进、量价齐升的火爆楼市突然变“冷”，其中必有缘由。3月份楼市的量价变化，实际上已经发出了明晰的信号，即楼市已经触顶、高房价缺乏继续上涨动力并已成强弩之末。
准确把握未来的房价走势，须对影响未来房价变动的诸多因素进行分析。在笔者看来，至少有六方面因素成为拉动房价向下的力量。
一是经济减速。中国房价自2000年以来迅速、持续上涨，是与中国经济的高速增长密切相关的。经济高速增长在带来房地产投资高增长的同时，也推动了城镇化进程，促进了居民收入水平的提高，从而放大了住房需求。当前，中国经济增长已进入“7”时代，经济下行压力很大。今年一季度GDP增长只有7.4%。经济减速对房价的影响是双重的，一方面，从房地产的需求端看，经济减速会影响居民的就业和收入增速进而影响住房需求；另一方面，从房地产的成本端看，经济减速背景下压缩过剩产能和结构转型升级过程加快，将导致钢材、水泥、平板玻璃等建材价格下行，从而降低住房建造成本。
二是流动性变化。四万亿元投资强刺激带来的贷款增量和社会融资规模快速增加，国际收支“双顺差”使外汇占款迅速增长进而使得基础货币大量投放，这些因素综合在一起导致了货币供应量的急剧扩张，为房价节节走高提供了适宜的货币条件。而现在情况发生了重大变化，流动性过剩的局面已不复存在。从国内看，银行不良资产比率上升，适应结构转型要求银行的贷款结构面临重大调整，银行放贷行为更加审慎；地方政府债务风险加大，地方政府债务规模扩张受到限制；金融监管部门为管控金融机构的流动性风险和产品违约风险，将继续采取有力监管措施规范同业业务、信托业务，通过“影子银行”渠道融资的规模也会下降；外汇占款增加放缓，将使基础货币的投放规模下降；存款利率市场化加速推进，会推动市场利率水平走高。所有这些，会导致货币供应量增长率下降，流动性趋紧可能成为一种常态。从国际看，美联储今年年初启动QE退出机制，至今已宣布了三轮QE规模削减安排，而QE退出不仅会导致“热钱”流出，加剧国内流动性压力，同时还会引起人民币贬值，提高国内利率水平。目前，由于市场流动性和银行贷款额度都很紧张，8.5折的按揭优惠利率在房贷市场上已经绝迹，70%的城市出现中小银行停贷现象。即使同意发放按揭贷款，银行推迟放贷的现象也十分普遍，最长的要等半年。“融资难”和“融资贵”的双重制约，阻碍了部分住房需求的实现，同时也将迫使开发商在流动性紧张的情况下，不得不通过降价促销来加快回笼资金。
三是供求关系变化。政府的限购政策对遏制房地产投资需求发挥了积极作用。而自住房供应增加以及共有产权住房的即将推出，则会显著增加住房供给。由于近期自住房集中入市，一些城市的楼市迎来了供应高峰。截至4月14日，北京楼市在自住房供应带动下，库存量首次回到6万套以上，这也是自2013年9月10日以来的最高点。数据表明，截至2014年3月底，包括北上广深在内的20个城市，新建各类商品住宅库存总量为8401万平方米，同比增长16.3%，创近5年来新高，其中14个城市库存出现了环比上升现象，北上广深四个一线城市库存则呈现出环比与同比“双升”态势。自住房大量入市不仅缓解了楼市供求关系，而且由于其价格低，对楼市总体价格水平向下也有重要影响。
四是制度建设推进。不动产统一登记制度是确保楼市健康持续发展的基本制度。国土资源部最近公布了不动产统一登记的时间表和路线图，即到2016年全面实施不动产统一登记制度，2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行。不动产登记可以从以下两方面影响房价：一是为房产税出台提供基础条件；二是可以倒逼房产多的业主抓紧抛售手中房产，增加二手房供应。不动产统一登记制度构成房地产调控长效机制的重要内容。
五是需求和价格透支。近几年特别是2013年年初以来的房价暴涨以及开发商及其利益代言人对高房价不遗余力的鼓吹，强化了一些公众“买涨不买落”的购房心理，导致了大量购房需求的提前和短期集中实现。这严重透支了楼市的需求扩张和价格上涨空间。目前，我国一线城市的房价收入比已经超过40倍成为世界最高水平，北京的房价已经超过了纽约，而北京的人均收入只是纽约人均收入的十分之一。高得离谱、令人咋舌的房价，远远超过了公众的购买能力，不仅普通百姓“望房兴叹”，就是收入不低的白领阶层也难以承受。
六是公众预期变化。公众对房价的预期，受制于经济增长速度、政府调控政策、楼市供求关系等多种因素。而公众对房价现实水平的自我感受，也是影响其房价预期的重要因素。近几年房价在政府调控措施频出的情况下疯涨，已让公众普遍感到无法接受，而今年年初以来楼市交易量大幅下滑，使得一些欲购房者认为房价已经见顶，从而加剧了观望心态。
世上没有刺破云天的大树，也没有只涨不跌的商品。价值规律是不可抗拒的。当房价远远背离住房的价值时，必然走向价值回归之路。基于前面述及的六方面因素，再考虑到我国老龄化进程加快的现实情况，用不了多久，我国楼市就会由卖方市场转变为买方市场。
当前，中国楼市的主要矛盾并非简单的市场分化。更重要也更值得我们高度关注的问题是，房地产行业高增长周期结束、房价下行给宏观经济增长和宏观金融运行带来的负面影响。对于中央政府来说，应坚持房地产调控政策的连续性，绝不允许房价高企城市的地方政府在“楼市分类调控”口号下，随意放松限购、限贷政策。要把调控问责制真正落到实处，强化地方政府房地产调控的行政责任。同时，要未雨绸缪，采取有效的政策措施，应对房价下行可能带来的经济和金融风险。(作者为中国社会科学院研究生院客座教授、本报专家委员会委员)
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