2014年1月9日，由赢商网北京站与中国房地产经理人联盟联合发起、北京达世恒商业运营管理公司承办的中国商业地产产业化峰会(专题阅读)暨2013客户答谢会在北京新云南皇冠假日酒店隆重举行。山东银座购物中心运营总监张连营在会上发表了题为《百货转型购物中心的瓶颈与突破》的主题演讲，他认为，传统百货业转型到购物中心最大的突破是打破了以前购物中心由地产商和物业管理者来运营的现状。同时，他表示，购物中心是涵盖全产业链的具有投资属性的商业地产产品，目前已成为中国商业地产行业发展的趋势。

山东银座购物中心运营总监张连营

  有人把购物中心简单的理解为一种业态，比如被商业运营的从业者称为零售或者高级零售业态。地产开发从业者认为购物中心就是简单的开发，简单的房地产开发。张连营却认为购物中心是涵盖全产业链的，更多的属性是一个投资产品。他说，“万达集团的王董事长前几天讲过，购物中心是商业地产也不是商业地产，实际上是一个产品，是因为购物中心追求的目的是资产价值的最大化。如果它不是产品，不能在未来为你的现金流做变现，就实现不了商业价值最大化的目的。”他认为，购物中心已经成为中国商业地产行业发展的趋势。

  张连营说，传统百货的现状，增幅逐步放缓，整体情况不太乐观。他分析其原因在于物业租赁、人力等成本上涨；渠道环节较多，利润微薄；同时千店一面，受同质化制约影响，还有电商及其他零售业态冲击。但他认为最关键的原因还是在于经营者不了解消费者的需求。

  目前百货转型为购物中心存在两种形式的转变，一是改善型的升级，包括从业态升级的角度考虑，有些购物中心增加了餐饮、休闲、娱乐等业态的比重，以此来增强集客能力等。“有些购物中心看似有客流，但是这些客流是否和项目定位相匹配的客流，这方面显得至关重要”，张连营说。另一方面的转型是被张连营称为革命型的转型，比如以产品的概念转型；全过程把控项目的选址、规划、定位、建设、运营及再开发等。

  “过去我们讲商业就是要适应消费者需求，适当引导消费者，引导不当就会成为壮士”。他说把迎合和引导做好，购物中心的经营就不会形成同质化。同时，经营管理者还要考虑更多的体验式消费及主题式消费，这些也同样能够避免同质化的出现。

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